Que vous achetiez une maison à l'aide d'une hypothèque, que vous refinanciez votre hypothèque existante ou que vous vendiez votre maison à une personne autre qu'un acheteur au comptant, l'évaluation d'une maison est un élément clé de la transaction. Que vous soyez un acheteur, un propriétaire ou un vendeur, vous voudrez comprendre comment fonctionne le processus d'évaluation et comment un évaluateur détermine la valeur d'une maison. Obtenir une évaluation est également une étape obligatoire lorsque vous offrez un logement à un membre de la famille en cadeau.
Points clés à retenir
- Une évaluation est une opinion professionnelle impartiale de la valeur d'une maison et est utilisée chaque fois qu'une hypothèque est impliquée dans l'achat, le refinancement ou la vente de cette propriété.Un évaluateur qualifié crée un rapport basé sur une inspection visuelle, en utilisant les ventes récentes de produits similaires. les propriétés, les tendances actuelles du marché et les aspects de la maison (par exemple, les équipements, le plan d'étage, la superficie en pieds carrés) pour déterminer la valeur d'évaluation de la propriété.L'emprunteur paie généralement les frais d'évaluation, qui peuvent être de plusieurs centaines de dollars.Lorsque la valeur d'évaluation est inférieure que prévu, la transaction peut être retardée voire annulée.
Qu'est-ce qu'une évaluation à domicile?
Une évaluation est une opinion professionnelle impartiale de la valeur d'une maison. Les évaluations sont presque toujours utilisées dans les transactions d'achat et de vente et couramment utilisées dans les transactions de refinancement. Dans une transaction d'achat et de vente, une évaluation est utilisée pour déterminer si le prix du contrat de la maison est approprié compte tenu de l'état, de l'emplacement et des caractéristiques de la maison. Dans une opération de refinancement, une évaluation assure au prêteur qu'il ne remet pas à l'emprunteur plus d'argent que la maison ne vaut.
Les prêteurs veulent s'assurer que les propriétaires n'empruntent pas trop pour une propriété parce que la maison sert de garantie pour l'hypothèque. Si l'emprunteur devait faire défaut sur l'hypothèque et entrer dans la forclusion, le prêteur vendra la maison pour récupérer l'argent qu'il a prêté. L'évaluation aide la banque à se protéger contre les prêts plus qu'elle ne pourrait récupérer dans ce pire scénario.
Ce que vous devez savoir sur les évaluations à domicile
Le processus d'évaluation et comment les valeurs d'évaluation sont déterminées
Parce que l'évaluation protège principalement les intérêts du prêteur, le prêteur ordonne généralement l'évaluation. Selon l'Appraisal Institute, une association d'évaluateurs immobiliers professionnels, un évaluateur qualifié doit être agréé ou certifié - comme requis dans les 50 États - et être familier avec la région. Conformément à la réglementation fédérale, l'évaluateur doit être impartial et n'avoir aucun intérêt direct ou indirect dans la transaction. Fannie Mae exige des évaluateurs qu'ils certifient qu'ils ont de l'expérience dans l'évaluation de propriétés similaires dans la même zone géographique.
La valeur d'expertise d'une propriété est influencée par les ventes récentes de propriétés similaires et par les tendances actuelles du marché. Les commodités de la maison, le nombre de chambres et de salles de bains, la fonctionnalité du plan d'étage et la superficie en pieds carrés sont également des facteurs clés dans l'évaluation de la valeur de la maison. L'évaluateur doit effectuer une inspection visuelle complète de l'intérieur et de l'extérieur et noter toutes les conditions qui affectent négativement la valeur de la propriété, telles que les réparations nécessaires.
En règle générale, les évaluateurs utilisent le rapport d'évaluation résidentielle uniforme de Fannie Mae pour les maisons unifamiliales. Le rapport demande à l'évaluateur de décrire l'intérieur et l'extérieur de la propriété, le quartier et les ventes comparables à proximité. L'évaluateur fournit ensuite une analyse et des conclusions sur la valeur de la propriété sur la base de ses observations.
Le rapport doit inclure un plan des rues montrant la propriété évaluée et les ventes comparables utilisées; un croquis extérieur du bâtiment; une explication de la façon dont la superficie en pieds carrés a été calculée; des photographies du devant, du dos et de la scène de la maison; photographies extérieures avant de chaque propriété comparable utilisée; et toute autre information pertinente - comme les données sur les ventes du marché, les registres fonciers publics et les registres fiscaux publics - dont l'évaluateur a besoin pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété. Une évaluation coûte plusieurs centaines de dollars et, généralement, l'emprunteur paie ces frais.
Ce que les acheteurs de maison doivent savoir
Lorsque vous achetez une maison et que vous êtes sous contrat, l'évaluation sera l'une des premières étapes du processus de clôture. Si l'évaluation arrive au niveau ou au-dessus du prix du contrat, la transaction se déroule comme prévu. Cependant, si l'évaluation est inférieure au prix du contrat, elle peut retarder ou faire dérailler la transaction.
Il y a de fortes chances que ni vous ni le vendeur ne souhaite que la transaction échoue. En tant qu'acheteur, vous avez un avantage, en ce sens qu'une faible évaluation peut servir d'outil de négociation pour convaincre le vendeur de baisser le prix. La banque ne vous prêtera ni à aucun autre acheteur potentiel plus que la maison ne vaut. En fait, un maximum de 80% à 97% de la valeur est typique, selon le type d'hypothèque et les qualifications de l'emprunteur.
Bien que les évaluations aident les acheteurs à éviter de payer trop cher pour les maisons, un vendeur peut estimer qu'une faible évaluation est inexacte et hésite à baisser le prix. Si une mauvaise évaluation se situe entre vous et votre achat ou vente de maison, cherchez à obtenir un deuxième avis via une autre évaluation par une autre personne. Les évaluateurs peuvent faire des erreurs ou avoir des informations imparfaites. Mieux encore, présentez un cas factuel pour une valeur plus élevée à l'évaluateur d'origine. Il ou elle peut être d'accord avec vous et réviser l'évaluation.
Ce que les vendeurs à domicile doivent savoir
En tant que vendeur, une faible évaluation, si elle est exacte, signifie que vous devrez baisser le prix de votre maison pour la vendre. Tenir pour un acheteur au comptant qui ne nécessite pas d'évaluation comme condition de réalisation de la transaction est peu susceptible de vous rapporter un prix de vente plus élevé. Personne ne veut payer trop cher pour une maison.
Les directives fédérales visant à éliminer les valeurs d'expertise gonflées qui ont contribué à la crise du logement de 2008 font parfois en sorte que les évaluations soient inférieures à la juste valeur marchande et peuvent rendre les évaluations basses difficiles à contester.
Malheureusement, si votre région environnante a récemment enregistré des ventes en difficulté, cela peut réduire la valeur d'expertise de votre maison. Si vous pensez que la valeur de votre maison a été entraînée par les prix de vente des saisies et des ventes à découvert à proximité, vous pourrez peut-être convaincre l'évaluateur que votre maison vaut plus si elle est en bien meilleur état que ces propriétés.
Ce que les propriétaires doivent refinancer
Si vous refinancez une hypothèque conventionnelle, une faible évaluation peut vous empêcher de le faire. La maison doit évaluer au moins le montant que vous souhaitez refinancer pour que votre prêt soit approuvé. Cependant, si votre hypothèque actuelle est une hypothèque de la FHA, vous pouvez refinancer sans évaluation par le biais du programme FHA Streamline, une excellente option pour les propriétaires de maisons sous-marines.
The Bottom Line
Lorsque tout se passe bien, l'évaluation à domicile n'est qu'une autre case à vérifier sur une liste de contrôle de clôture. Lorsque la valeur d'expertise est inférieure à celle attendue, la transaction peut être retardée voire annulée. Quelle que soit la situation que vous rencontrez dans votre expérience d'achat, de vente ou de refinancement d'une maison, une compréhension de base du fonctionnement du processus d'évaluation ne peut que jouer en votre faveur, surtout si vous achetez votre première maison.
