L'estimation de la valeur d'un bien immobilier est nécessaire pour diverses activités, notamment le financement, la liste des ventes, l'analyse des investissements, l'assurance des biens et la fiscalité. Mais pour la plupart des gens, la détermination du prix de vente ou d'achat d'un bien immobilier est l'application la plus utile de l'évaluation immobilière. Cet article fournira une introduction aux concepts et méthodes de base de l'évaluation immobilière, en particulier en ce qui concerne les ventes.
Évaluation immobilière: ce que vous devez savoir
Concepts de base de l'évaluation
Valeur
Techniquement parlant, la valeur d'une propriété est définie comme la valeur actuelle des avantages futurs découlant de la propriété de la propriété. Contrairement à de nombreux biens de consommation qui sont rapidement utilisés, les avantages des biens immobiliers se réalisent généralement sur une longue période. Par conséquent, une estimation de la valeur d'une propriété doit tenir compte des tendances économiques et sociales, ainsi que des contrôles ou des réglementations gouvernementales et des conditions environnementales qui peuvent influencer les quatre éléments de la valeur:
Valeur contre coût et prix
La valeur n'est pas nécessairement égale au coût ou au prix . Le coût fait référence aux dépenses réelles - sur les matériaux, par exemple, ou la main-d'œuvre. Le prix, d'autre part, est le montant que quelqu'un paie pour quelque chose. Bien que le coût et le prix puissent affecter la valeur, ils ne déterminent pas la valeur. Le prix de vente d'une maison peut être de 150 000 $, mais sa valeur peut être sensiblement supérieure ou inférieure. Par exemple, si un nouveau propriétaire découvre un défaut grave dans la maison, comme une fondation défectueuse, la valeur de la maison pourrait être inférieure au prix.
Valeur marchande
Une évaluation est une opinion ou une estimation concernant la valeur d'une propriété particulière à une date précise. Les rapports d'évaluation sont utilisés par les entreprises, les agences gouvernementales, les particuliers, les investisseurs et les sociétés hypothécaires lors de la prise de décisions concernant les transactions immobilières. Le but d'une évaluation est de déterminer la valeur marchande d'une propriété - le prix le plus probable que la propriété apportera sur un marché concurrentiel et ouvert.
Le prix du marché, le prix auquel la propriété se vend réellement, peut ne pas toujours représenter la valeur marchande. Par exemple, si un vendeur est sous la contrainte en raison de la menace de forclusion, ou si une vente privée a lieu, la propriété peut vendre en dessous de sa valeur marchande.
Méthodes d'évaluation
Une évaluation précise dépend de la collecte méthodique de données. Des données spécifiques, couvrant les détails concernant le bien particulier, et des données générales, concernant la nation, la région, la ville et le quartier où le bien est situé, sont collectées et analysées pour arriver à une valeur. Les évaluations utilisent trois approches de base pour déterminer la valeur d'une propriété.
Méthode 1: approche de comparaison des ventes
L'approche de comparaison des ventes est couramment utilisée pour évaluer les maisons unifamiliales et les terrains. Parfois appelée approche des données du marché, il s'agit d'une estimation de la valeur dérivée en comparant une propriété avec des propriétés récemment vendues avec des caractéristiques similaires. Ces propriétés similaires sont appelées comparables , et afin de fournir une comparaison valide, chacune doit:
- Être aussi semblable que possible à la propriété en question A été vendu au cours de la dernière année dans un marché ouvert et concurrentiel A été vendu dans des conditions de marché typiques
Au moins trois ou quatre comparables doivent être utilisés dans le processus d'évaluation. Les facteurs les plus importants à considérer lors de la sélection de comparables sont la taille, les caractéristiques comparables et - peut-être surtout - l'emplacement, qui peuvent avoir un effet considérable sur la valeur marchande d'une propriété.
Qualités des comparables
Étant donné qu'il n'y a pas deux propriétés identiques, des ajustements aux prix de vente des comparables seront effectués pour tenir compte de caractéristiques différentes et d'autres facteurs qui pourraient affecter la valeur, notamment:
- Âge et état des bâtiments Date de vente, si des changements économiques surviennent entre la date de vente d'un comparable et la date de l'évaluation Conditions et conditions de vente, par exemple si le vendeur d'un bien était sous la contrainte ou si un bien était vendu entre parents (à emplacement, car des propriétés similaires peuvent différer d'un quartier à l'autre Caractéristiques physiques, y compris la taille du terrain, l'aménagement paysager, le type et la qualité de la construction, le nombre et le type de pièces, les pieds carrés d'espace de vie, les planchers de bois franc, un garage, une cuisine améliorations, foyer, piscine, air climatisé central, etc.
L'estimation de la valeur marchande de la propriété en question se situera dans la fourchette formée par les prix de vente ajustés des comparables. Étant donné que certains des ajustements apportés aux prix de vente des comparables seront plus subjectifs que d'autres, une considération pondérée est généralement accordée aux comparables qui ont le moins d'ajustement.
Méthode 2: approche des coûts
L'approche des coûts peut être utilisée pour estimer la valeur des propriétés qui ont été améliorées par un ou plusieurs bâtiments. Cette méthode implique des estimations de valeur distinctes pour le (s) bâtiment (s) et le terrain, en tenant compte de l'amortissement. Les estimations sont additionnées pour calculer la valeur de l'ensemble de la propriété améliorée. L'approche fondée sur les coûts suppose qu'un acheteur raisonnable ne paierait pas plus pour une propriété améliorée existante que le prix d'achat d'un terrain comparable et de construction d'un bâtiment comparable. Cette approche est utile lorsque le bien évalué est un type qui n'est pas souvent vendu et ne génère pas de revenus. Les exemples incluent les écoles, les églises, les hôpitaux et les bâtiments gouvernementaux.
Les coûts de construction peuvent être estimés de plusieurs façons, y compris la méthode du pied carré où le coût par pied carré d'un comparable récemment construit est multiplié par le nombre de pieds carrés dans le bâtiment en question; la méthode de l'unité sur place, où les coûts sont estimés en fonction du coût de construction par unité de mesure des différents composants du bâtiment, y compris la main-d'œuvre et les matériaux; et la méthode d'enquête sur les quantités, qui estime les quantités de matières premières qui seront nécessaires pour remplacer le bâtiment en question, ainsi que le prix actuel des matériaux et les coûts d'installation associés.
Dépréciation
Aux fins de l'évaluation, l'amortissement fait référence à toute condition qui affecte négativement la valeur d'une amélioration des biens immobiliers et prend en considération:
- Détérioration physique, y compris la détérioration durcissable, comme la peinture et le remplacement du toit, et la détérioration incurable, comme les problèmes structurels Obsolescence fonctionnelle, qui se réfère à des caractéristiques physiques ou de conception qui ne sont plus considérées comme souhaitables par les propriétaires, tels que des appareils obsolètes, des appareils datés ou maisons avec quatre chambres à coucher, mais une seule salle de bain Obsolescence économique, causée par des facteurs externes à la propriété, tels que la proximité d'un aéroport bruyant ou d'une usine polluante.
Méthodologie
- Estimer la valeur du terrain comme s'il était vacant et disponible pour être utilisé au mieux et au mieux, en utilisant l'approche de comparaison des ventes car le terrain ne peut pas être amorti.Estimer le coût actuel de la construction du (des) bâtiment (s) et des améliorations du site. le montant de l'amortissement des améliorations résultant de la détérioration, de l'obsolescence fonctionnelle ou de l'obsolescence économique.Déduire l'amortissement des coûts de construction estimés.Ajouter la valeur estimée du terrain au coût amorti du (des) bâtiment (s) et des améliorations du site pour déterminer le total valeur de la propriété.
Méthode 3: Approche de capitalisation du revenu
Souvent appelée simplement l'approche du revenu, cette méthode est basée sur la relation entre le taux de rendement dont un investisseur a besoin et le revenu net qu'un bien produit. Il est utilisé pour estimer la valeur des immeubles productifs de revenus tels que les complexes d'appartements, les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. Les évaluations utilisant l'approche de la capitalisation des revenus peuvent être assez simples lorsque l'on peut s'attendre à ce que la propriété en question génère des revenus futurs et lorsque ses dépenses sont prévisibles et stables.
Capitalisation directe
Les évaluateurs effectueront les étapes suivantes lors de l'utilisation de l'approche de capitalisation directe:
- Estimer le revenu brut potentiel annuel. Tenir compte des pertes de vacance et de perception de loyer pour déterminer le revenu brut effectif.Déduire les dépenses d'exploitation annuelles pour calculer le bénéfice net d'exploitation annuel.Estimer le prix qu'un investisseur typique paierait pour le revenu produit par le particulier type et classe de propriété. Pour ce faire, il faut estimer le taux de rendement ou le taux de capitalisation. Appliquer le taux de capitalisation au bénéfice d'exploitation net annuel de la propriété pour former une estimation de la valeur de la propriété.
Multiplicateurs de revenu brut
La méthode du multiplicateur de revenu brut (GIM) peut être utilisée pour évaluer d'autres propriétés qui ne sont généralement pas achetées en tant qu'immeubles à revenu mais qui pourraient être louées, comme les maisons unifamiliales et bi-familiales. La méthode GRM relie le prix de vente d'un immeuble à ses revenus locatifs attendus. (Pour une lecture connexe, voir «4 façons d'évaluer une propriété locative immobilière»)
Pour les propriétés résidentielles, le revenu mensuel brut est généralement utilisé; pour les propriétés commerciales et industrielles, le revenu annuel brut serait utilisé. La méthode du multiplicateur de revenu brut peut être calculée comme suit:
Prix de vente ÷ Revenu de location = Multiplicateur de revenu brut
Les données récentes sur les ventes et les locations d'au moins trois propriétés similaires peuvent être utilisées pour établir un GIM précis. Le GIM peut ensuite être appliqué à la juste valeur marchande estimative du bien en question pour déterminer sa valeur marchande, qui peut être calculée comme suit:
Revenu de location x GIM = Valeur marchande estimée
The Bottom Line
Une évaluation immobilière précise est importante pour les prêteurs hypothécaires, les investisseurs, les assureurs et les acheteurs, ainsi que les vendeurs de biens immobiliers. Alors que les évaluations sont généralement effectuées par des professionnels qualifiés, toute personne impliquée dans une transaction réelle peut bénéficier d'une compréhension de base des différentes méthodes d'évaluation immobilière.