Pourquoi les bulles du marché du logement éclatent

Table des matières

• Qu'est-ce qu'une bulle immobilière?
• Causes de la bulle du marché du logement
• Forces qui éclatent la bulle
• Crash du marché du logement
• Réversion moyenne
• Estimations d'appréciation des prix
• The Bottom Line

Contrairement au marché boursier, où la plupart des gens comprennent et acceptent le risque de chute des prix, la plupart des gens qui achètent une maison ne pensent jamais que la valeur de leur maison diminuera jamais.

Le marché du logement n'a généralement pas été affecté par les bulles de prix comme les autres marchés d'actifs. C'est à cause des coûts de transaction élevés associés à l'achat d'une maison, sans parler des coûts de possession et d'entretien d'une maison qui découragent les comportements spéculatifs. Cependant, les marchés du logement traversent des périodes d'exubérance irrationnelle., nous discuterons des causes des bulles de prix des logements, des déclencheurs qui provoquent l'éclatement des bulles de logements et des raisons pour lesquelles les acheteurs de maisons devraient se tourner vers des moyennes à long terme lorsqu'ils prennent des décisions critiques en matière de logement.

Points clés à retenir

• Les bulles immobilières sont des événements temporaires qui peuvent durer des années et qui se caractérisent par une demande élevée, une offre faible et des prix gonflés. Ces bulles sont causées par divers facteurs, notamment la prospérité économique, les faibles taux d'intérêt, de meilleures offres de produits hypothécaires et un accès facile. Les forces qui font éclater une bulle immobilière comprennent un ralentissement de l'économie, une hausse des taux d'intérêt ainsi qu'une baisse de la demande.

Qu'est-ce qu'une bulle immobilière?

Avant d'aborder les causes des bulles immobilières et ce qui les fait éclater, il est important de comprendre une bulle immobilière elle-même. Ils commencent généralement par un bond de la demande de logements, malgré une quantité limitée de stocks disponibles. La demande augmente encore lorsque les spéculateurs entrent sur le marché, ce qui aggrave la bulle. Avec une offre limitée et une telle demande, les prix montent naturellement en flèche.

Les bulles immobilières ont un impact direct sur l'industrie immobilière, mais aussi sur les propriétaires et leurs finances personnelles. L'impact qu'une bulle peut avoir sur l'économie - taux d'intérêt, normes et pratiques de prêt - peut obliger les gens à trouver des moyens de suivre leurs versements hypothécaires lorsque les temps sont durs. Certains peuvent même devoir creuser plus profondément dans leurs poches, en utilisant des fonds d'épargne et de retraite juste pour garder leur maison.

Une bulle immobilière est un événement normalement temporaire. Bien que les bulles sur le marché boursier se produisent beaucoup plus fréquemment, les bulles immobilières peuvent être beaucoup plus longues, selon le Fonds monétaire international (FMI), et peuvent durer plusieurs années.

Normalement un événement temporaire, une bulle immobilière peut durer plusieurs années.

Causes de la bulle du marché du logement

Le prix du logement, comme le prix de tout bien ou service sur un marché libre, est déterminé par l'offre et la demande. Lorsque la demande augmente et / ou l'offre diminue, les prix augmentent. En l'absence d'une catastrophe naturelle qui diminue l'offre de logements, les prix augmentent car les tendances de la demande dépassent les tendances actuelles de l'offre. Il est tout aussi important que l'offre de logements réagisse lentement à l'augmentation de la demande, car la construction d'une maison prend beaucoup de temps et, dans les zones très développées, il n'y a tout simplement plus de terrain sur lequel construire. Donc, s'il y a une augmentation soudaine ou prolongée de la demande, les prix vont certainement augmenter.

Une fois que vous avez établi qu'une hausse des prix du logement supérieure à la moyenne est principalement due à une augmentation de la demande, vous pouvez vous demander quelles sont les causes de cette augmentation de la demande. Il existe plusieurs possibilités:

• Une reprise de l'activité économique générale et de la prospérité qui met plus de revenu disponible dans les poches des consommateurs et encourage l'accession à la propriété Une augmentation de la population ou du segment démographique de la population entrant sur le marché du logement Un taux d'intérêt général bas, particulièrement court des taux d'intérêt à long terme, qui rendent les maisons plus abordables.Produits hypothécaires innovants avec de faibles paiements mensuels initiaux qui rendent les maisons plus abordables. (Pour en savoir plus sur les prêts hypothécaires, consultez notre didacticiel sur les bases du prêt hypothécaire .) Accès facile au crédit - une baisse des normes de souscription - qui amène plus d'acheteurs sur le marché.Obligations hypothécaires structurées à haut rendement, comme le demandent les investisseurs, qui offrent davantage de crédit hypothécaire. aux prêteurs hypothécaires et aux investisseurs en obligations hypothécaires qui élargit la disponibilité du crédit aux emprunteurs.La relation à court terme entre un courtier hypothécaire et un emprunteur en vertu de laquelle les emprunteurs sont parfois encouragés à prendre des risques excessifs. littératie financière et prise de risque excessive par les emprunteurs hypothécaires.Comportement spéculatif et risqué des acheteurs de maisons et des investisseurs immobiliers alimenté par des estimations irréalistes et non viables de l'appréciation du prix des maisons.

Toutes ces variables peuvent se combiner pour provoquer une bulle du marché immobilier. Ils ont tendance à se nourrir les uns des autres. Une discussion détaillée de chacun est hors de la portée de cet article. Nous soulignons simplement qu'en général, comme toutes les bulles, une hausse de l'activité et des prix précède une prise de risque excessive et un comportement spéculatif de tous les acteurs du marché - acheteurs, emprunteurs, prêteurs, constructeurs et investisseurs.

Forces qui éclatent la bulle

La bulle éclate lorsque la prise de risques excessive devient omniprésente dans tout le système de logement. Cela se produit alors que l'offre de logements continue d'augmenter. En d'autres termes, la demande diminue tandis que l'offre augmente, entraînant une baisse des prix.

Cette omniprésence du risque dans l'ensemble du système est déclenchée par les pertes subies par les propriétaires, les prêteurs hypothécaires, les investisseurs hypothécaires et les investisseurs immobiliers. Ces pertes pourraient être déclenchées par un certain nombre de facteurs, notamment:

• Une augmentation des taux d'intérêt qui met l'accession à la propriété hors de portée pour certains acheteurs et, dans certains cas, rend la maison qu'une personne possède actuellement inabordable. Cela conduit souvent à des défaillances et à des saisies, qui s'ajoutent finalement à l'offre actuelle disponible sur le marché.Un ralentissement de l'activité économique générale qui entraîne une baisse du revenu disponible, des pertes d'emplois et / ou moins d'emplois disponibles, ce qui diminue la demande de logements. est épuisé, ce qui équilibre l'offre et la demande et ralentit le rythme rapide d'appréciation du prix des logements sur lequel certains propriétaires, en particulier les spéculateurs, comptent pour rendre leurs achats abordables ou rentables. Lorsque l'appréciation rapide des prix stagne, ceux qui comptent sur elle pour se payer leur logement risquent de perdre leur logement, ce qui augmentera l'approvisionnement du marché.

En fin de compte, lorsque les pertes augmentent, les normes de crédit sont resserrées, les emprunts hypothécaires faciles ne sont plus disponibles, la demande diminue, l'offre augmente, les spéculateurs quittent le marché et les prix baissent.

Crash du marché du logement

Au milieu des années 2000, l'économie américaine a connu une bulle immobilière liée directement à la Grande Récession. Après la bulle Internet, les valeurs immobilières ont commencé à grimper, alimentant une augmentation de l'accession à la propriété parmi les acheteurs, les investisseurs et les autres consommateurs spéculatifs. Des taux d'intérêt bas, des normes de prêt assouplies, y compris des exigences de mise de fonds faibles, ont permis à des personnes qui n'auraient normalement jamais pu acheter une maison de devenir propriétaires. Cela a fait grimper encore plus les prix des maisons.

Mais de nombreux investisseurs spéculatifs ont cessé d'acheter parce que le risque devenait trop élevé, ce qui a conduit d'autres acheteurs à se retirer du marché. Ceci, à son tour, a fait chuter les prix. Les titres adossés à des créances hypothécaires ont été vendus massivement, tandis que les défauts de paiement et les saisies hypothécaires ont atteint des niveaux sans précédent.

Réversion moyenne

Trop souvent, les propriétaires font l'erreur dommageable de supposer que la récente performance des prix se poursuivra à l'avenir sans tenir compte au préalable des taux d'appréciation des prix à long terme et du potentiel de réversion moyenne. Les lois de la physique stipulent que lorsqu'un objet - qui a une densité supérieure à l'air - est propulsé vers le haut, il revient finalement sur terre parce que les forces de gravité agissent sur lui. Les lois des finances stipulent que les marchés qui traversent des périodes d'appréciation ou de dépréciation rapide des prix reviendront, à terme, à un niveau de prix qui les mettra en conformité avec ce que leurs taux moyens d'appréciation à long terme indiquent qu'ils devraient être. Ceci est connu sous le nom de réversion moyenne.

Les prix sur le marché du logement suivent également cette loi de réversion moyenne. Après des périodes d'appréciation rapide des prix ou, dans certains cas, de dépréciation, ils reviennent là où leur taux moyen d'appréciation à long terme indique qu'ils devraient être. Le prix moyen du logement peut être réversion rapide ou progressive. Les prix des logements peuvent évoluer rapidement à un point qui les ramène à la moyenne à long terme, ou ils peuvent rester constants jusqu'à ce que la moyenne à long terme les rattrape.

La valeur théorique indiquée ci-dessus a été calculée en calculant le pourcentage trimestriel moyen d'augmentation de l'indice des prix des logements du premier trimestre de 1985 au quatrième trimestre de 1998 - le point approximatif auquel les prix des maisons ont commencé à augmenter rapidement au-dessus de la tendance à long terme. Le pourcentage moyen d'augmentation trimestriel calculé a ensuite été appliqué à la valeur de départ indiquée dans le graphique et à chaque valeur subséquente pour dériver la valeur théorique de l'indice des prix des logements.

Estimations d'appréciation des prix

Trop d'acheteurs de maisons utilisent la récente performance des prix comme référence pour ce qu'ils attendent au cours des prochaines années. Sur la base de leurs estimations irréalistes, ils prennent des risques excessifs. Cette prise de risque excessive est généralement associée au choix d'une hypothèque et à la taille ou au coût de la maison que le consommateur achète. Il existe plusieurs produits hypothécaires qui sont fortement commercialisés auprès des consommateurs et conçus pour être des prêts à relativement court terme. Les emprunteurs choisissent ces prêts hypothécaires en fonction de l'espoir qu'ils se refinanceront sur ce prêt hypothécaire dans un certain nombre d'années, et pourront le faire en raison de la valeur nette qu'ils auront à leur domicile à ce moment-là.

La performance récente du prix des maisons n'est généralement pas une bonne prédiction de la performance future des prix des maisons. Les acheteurs de maisons devraient se tourner vers des taux à long terme d'appréciation du prix des maisons et tenir compte du principe financier de la réversion moyenne lorsqu'ils prennent des décisions de financement importantes. Les spéculateurs devraient faire de même.

Bien que la prise de risques ne soit pas intrinsèquement mauvaise et, en fait, la prise de risques soit parfois nécessaire et souhaitable, la clé pour prendre une bonne décision fondée sur les risques est de comprendre et de mesurer les risques en faisant des estimations financièrement solides. Cela s'applique particulièrement à la décision financière la plus importante et la plus importante prise par la plupart des gens - l'achat et le financement d'une maison.

The Bottom Line

Un principe simple et important de la finance est la réversion moyenne. Alors que les marchés de l'habitation ne sont pas aussi sujets à des bulles que certains marchés, des bulles de l'immobilier existent. Les moyennes à long terme donnent une bonne indication de l'endroit où les prix des logements finiront par se retrouver pendant les périodes d'appréciation rapide suivies de prix stagnants ou en baisse. Il en va de même pour les périodes d'appréciation des prix inférieures à la moyenne.