Un net ralentissement du marché du logement a fait craindre qu'une reprise de l'effondrement des subprimes de 2007-2008 ne se prépare, mais l'économiste du prix Nobel qui a prédit que la crise estime que de telles craintes sont exagérées aujourd'hui. Tout en notant que les prix des maisons ont augmenté depuis 2012, le professeur Robert Shiller de l'Université de Yale a déclaré à CNBC: "Une bulle immobilière n'est pas beaucoup en évidence… Ce n'est pas la même chose. C'est plus placide." Il a ajouté: "Je ne m'attends pas à un virage brutal sur le marché du logement à ce stade."
Le FNB SPDR Homebuilders (XHB) a chuté de 81% entre le 17 mars 2006 et le 9 mars 2009, sur la base des cours de clôture ajustés de Yahoo Finance. Cette année, à la clôture du 29 octobre, il est en baisse de 32% par rapport à son plus haut de 52 semaines fixé dans les échanges intrajournaliers le 24 janvier. Certains signes récents de tension sur le marché du logement sont résumés dans le tableau ci-dessous.
| Hausse des taux hypothécaires |
| Hausse des prix des maisons |
| Baisse des prix des actions liées au logement |
| Les mises en chantier diminuent |
| Baisse des ventes de maisons neuves |
| Les personnes séjournant dans de vieilles maisons plus longtemps |
Sources: CNBC, MarketWatch, Goldman Sachs
Pertinence pour les investisseurs
Une bulle des prix du logement et l'effondrement subséquent des subprimes ont été des facteurs clés qui ont déclenché la crise financière plus large de 2008. Les prix des logements ont explosé dans une frénésie spéculative, les établissements de crédit ont été indûment laxistes dans l'octroi de crédit, de nombreux acheteurs de maisons ont supposé des hypothèques qui étaient au-delà de leur longue durée. les capacités à terme de financement, et finalement une vague de défauts de paiement par les emprunteurs ont menacé la solvabilité de certaines institutions financières clés. Ceci, à son tour, a entraîné une baisse importante de la liquidité, un effondrement du marché boursier et un effondrement de l'économie mondiale.
Shiller avait prévu une chaîne d'événements dans ce sens lorsque d'autres personnalités notables de la finance et de l'économie, comme l'ancien président du Conseil de la Réserve fédérale, Alan Greenspan, ne pensaient pas qu'une bulle immobilière se préparait. Les souvenirs de 2007-2008 suscitent aujourd'hui l'inquiétude qu'un refroidissement du marché du logement pourrait représenter une bulle dans les premiers stades de l'éclatement.
"La crise des subprimes a été un événement historique", a déclaré Shiller à CNBC, notant qu'elle incluait le mouvement de hausse et de baisse des prix des logements le plus marqué de l'histoire des États-Unis. Mieux connu pour avoir développé le ratio CAPE afin d'analyser les valorisations boursières, Shiller est également co-développeur de l'indice des prix des logements Case-Shiller. Le dernier communiqué, en septembre, a montré un ralentissement de la hausse des prix des logements en juillet, selon CNBC. Néanmoins, le prix moyen d'une nouvelle maison a augmenté de plus de 60% depuis la fin de 2011, selon CBS News.
"Je ne m'attends pas à un virage brutal sur le marché du logement à ce stade." —Robert Shiller, économiste lauréat du prix Nobel
Le taux de l'hypothèque à taux fixe de référence sur 30 ans est désormais d'environ 5%. Il s'agit du plus haut niveau depuis 2011, selon un récent rapport de Goldman Sachs, qui ajoute que l'indice d'abordabilité du logement est proche de son plus bas niveau en 10 ans. En septembre, les mises en chantier ont diminué de 5, 3% et les ventes de maisons neuves de 5, 5% par rapport à août, par Goldman. Par rapport à septembre 2017, les ventes de maisons neuves ont diminué de 13%, selon les données du US Census Bureau citées par CNBC.
Les jeunes de 25 à 34 ans de la soi-disant génération du millénaire ont un taux d'accession à la propriété qui est environ 8% inférieur à celui des baby-boomers et des personnes de la génération X à des âges similaires, selon les données de l'Urban Institute citées par CBS. L'endettement élevé des prêts étudiants et la faible croissance des salaires sont les facteurs expliquant le faible taux d'accession à la propriété chez les milléniaux, entraînant une baisse de 3, 4 millions de propriétaires au total à l'échelle nationale, ce qui aurait autrement été le cas, selon les mêmes sources.
Pendant ce temps, la durée moyenne d'occupation des personnes dans leurs maisons augmente, en partie en réponse au problème d'accessibilité financière des nouvelles maisons, rapporte MarketWatch. Basé sur l'analyse d'Attom Data Solutions, ce rapport indique que la maison existante moyenne qui a changé de mains au 3T 2018 a été occupée par son ancien propriétaire pendant 8, 23 ans, soit près du double de la période de l'an 2000, lorsque les données d'Attom commencent. La même histoire cite des données de CoreLogic indiquant que 2, 2 millions de propriétaires ont des hypothèques sous-marines, en raison de plus que la valeur des maisons, et que 550 000 autres ont une valeur nette immobilière inférieure à 5%, ce qui signifie que les commissions des courtiers immobiliers et les autres coûts de transaction sont susceptibles de les laisser sans profit sur une vente.
Regarder vers l'avant
Un mouvement à contre-courant pourrait consister à investir dans des actions abattues liées au logement. Cependant, un marché baissier sévère ou une récession économique entraînerait encore plus de pertes. De plus, une étude de Fannie Mae citée par des projets de CBS a déclaré que, à moins que la demande des milléniaux n'augmente, les baby-boomers vieillissants cherchant à réduire leur taille pourraient devoir accepter des prix encore plus bas pour leur maison existante, déprimant encore le marché du logement.
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