Il y a plusieurs questions que les investisseurs doivent se poser lorsqu'ils doivent investir leur argent durement gagné. Quel sera le rendement de l'investissement? Combien ça coûte? Mais plus important encore, les investisseurs devraient se préoccuper de sa valeur. Cela est particulièrement vrai lorsque vous envisagez d'acheter un immeuble de placement.
Les revenus tirés des immeubles liés aux investissements sont à un niveau historique. Les loyers offrent une source croissante de revenus, et c'est un moyen régulier de gagner de l'argent. Mais avant d'entrer dans le jeu de la location immobilière, comment procéder pour faire des évaluations?
Lisez la suite pour découvrir quelques-unes des façons les plus courantes de valoriser un bien locatif de haut niveau.
Points clés à retenir
- La détermination du coût et du rendement d'un immeuble de placement est tout aussi importante que la détermination de sa valeur.Les investisseurs peuvent utiliser l'approche de comparaison des ventes, le modèle de tarification des immobilisations, l'approche du revenu et l'approche du coût pour déterminer la valeur des propriétés. Il n'y a pas de solution universelle, il peut donc être nécessaire d'appliquer une combinaison de ces facteurs.
4 façons d'évaluer une propriété de location immobilière
L'approche de comparaison des ventes
L'approche de comparaison des ventes (SCA) est l'une des formes les plus reconnaissables d'évaluation de l'immobilier résidentiel. C'est la méthode la plus utilisée par les évaluateurs et les agents immobiliers lorsqu'ils évaluent des propriétés. Cette approche est simplement une comparaison de maisons similaires qui ont vendu ou loué localement au cours d'une période donnée. La plupart des investisseurs voudront voir un SCA sur une période de temps significative pour glaner toutes les tendances potentiellement émergentes.
Le SCA s'appuie sur des attributs ou des fonctionnalités pour attribuer une valeur de prix relative. Ces valeurs peuvent être basées sur certaines caractéristiques telles que le nombre de chambres et salles de bains, garages et / ou allées, piscines, terrasses, cheminées - tout ce qui rend une propriété unique et se démarque. Le prix au pied carré est une mesure courante et facile à comprendre. les investisseurs peuvent utiliser pour déterminer où leur propriété devrait être valorisé. En d'autres termes, si une maison de ville de 2000 pieds carrés se loue pour 1 $ / pied carré, les investisseurs peuvent raisonnablement s'attendre à des revenus dans ce stade, à condition que des maisons de ville comparables de la région le fassent également.
Gardez à l'esprit que SCA est quelque peu générique, c'est-à-dire que chaque maison a un caractère unique qui n'est pas toujours quantifiable. Les acheteurs et les vendeurs ont des goûts et des différences uniques. Le SCA est censé être une référence ou une opinion raisonnable, et non un parfait prédicteur ou outil d'évaluation pour l'immobilier. C'est aussi une méthode qui devrait être utilisée pour se comparer à des maisons relativement similaires. Donc, cela ne fonctionne pas si vous allez valoriser la propriété qui vous intéresse, c'est-à-dire 2000 pieds carrés avec un garage, une piscine, six chambres et cinq salles de bain complètes avec une autre propriété qui a la moitié du nombre de chambres, pas de piscine et seulement 1 200 pieds carrés.
Il est également important pour les investisseurs d'avoir recours à un évaluateur agréé ou à un agent immobilier lorsqu'ils demandent une analyse comparative du marché. Cela atténue le risque d'évaluations frauduleuses, qui s'est généralisé lors de la crise immobilière de 2007.
Le modèle de tarification des immobilisations
Le modèle d'évaluation des immobilisations (CAPM) est un outil d'évaluation plus complet. Le CAPM introduit les concepts de risque et de coût d'opportunité tels qu'ils s'appliquent à l'investissement immobilier. Ce modèle examine le retour sur investissement (ROI) potentiel dérivé des revenus de location et le compare à d'autres investissements sans risque, tels que les bons du Trésor américain ou d'autres formes d'investissement dans l'immobilier, tels que les fiducies de placement immobilier (FPI).
En un mot, si le rendement attendu d'un investissement sans risque ou garanti dépasse le retour sur investissement potentiel des revenus locatifs, il n'est tout simplement pas logique financièrement de prendre le risque d'un bien locatif. En ce qui concerne le risque, le CAPM considère les risques inhérents à la location d'un bien immobilier.
Par exemple, toutes les propriétés locatives ne sont pas identiques. L'emplacement et l'âge de la propriété sont des considérations clés. La location d'une propriété plus ancienne signifie que les propriétaires devront probablement engager des dépenses d'entretien plus élevées. Une propriété à louer dans une zone à forte criminalité nécessitera probablement plus de précautions de sécurité qu'une location dans une communauté fermée.
Ce modèle suggère de prendre en compte ces risques avant d'envisager votre investissement ou lors de l'établissement d'une structure de prix de location. CAPM vous aide à déterminer le rendement que vous méritez pour mettre votre argent en danger.
L'approche du revenu
L'approche par le revenu se concentre sur ce que le revenu potentiel des immeubles locatifs rapporte par rapport à l'investissement initial. L'approche par le revenu est fréquemment utilisée pour l'investissement immobilier commercial.
L'approche par le revenu est fréquemment utilisée dans l'investissement immobilier commercial.
L'approche du revenu repose sur la détermination du taux de capitalisation annuel d'un investissement. Ce taux est le revenu annuel prévu du multiplicateur de loyer brut divisé par la valeur actuelle de la propriété. Donc, si un immeuble de bureaux coûte 120 000 $ à acheter et que le revenu mensuel attendu des locations est de 1 200 $, le taux de capitalisation annuel attendu est:
14 400 (1 200 $ x 12 mois) ÷ 120 000 $ = 0, 12 ou 12%
Il s'agit d'un modèle très simplifié avec peu d'hypothèses. Il est plus que probable qu'il y a des frais d'intérêt sur une hypothèque. De plus, les revenus locatifs futurs pourraient avoir plus ou moins de valeur dans cinq ans qu'ils ne le sont aujourd'hui.
De nombreux investisseurs connaissent la valeur actuelle nette de l'argent. Appliqué à l'immobilier, ce concept est également appelé flux de trésorerie actualisé. Les dollars reçus à l'avenir sont soumis à un risque inflationniste et déflationniste et sont présentés en termes actualisés pour en tenir compte.
Approche du multiplicateur de loyer brut
Cette approche valorise un bien locatif en fonction du montant du loyer qu'un investisseur peut percevoir chaque année. C'est un moyen rapide et facile de mesurer si une propriété vaut l'investissement. Ceci, bien sûr, avant de considérer les taxes, assurances, services publics et autres dépenses associées à la propriété, il faut donc les prendre avec un grain de sel.
Bien qu'elle puisse être similaire à l'approche du revenu, l'approche du multiplicateur de loyer brut (GRM) n'utilise pas le revenu d'exploitation net comme taux plafond, mais plutôt le loyer brut. Le taux plafond du multiplicateur de loyer brut est supérieur à un, tandis que le taux plafond de l'approche par le revenu est une valeur en pourcentage. Afin d'obtenir une comparaison de pommes à pommes, vous devriez regarder les GRM et les revenus de location d'autres propriétés similaires à celle qui vous intéresse.
Disons une propriété commerciale vendue dans le quartier que vous cherchez pour 500 000 $, avec un revenu annuel de 90 000 $. Pour calculer son GRM, nous divisons le prix de vente par le revenu de location annuel: 500 000 $ ÷ 90 000 $ = 5, 56. Vous pouvez comparer ce chiffre à celui que vous regardez, tant que vous connaissez ses revenus de location annuels. Vous pouvez connaître sa valeur marchande en multipliant le GRM par son revenu annuel. S'il est plus élevé que celui qui s'est vendu récemment, c'est-à-dire pour 500 000 $, cela n'en vaut peut-être pas la peine, alors pensez à continuer.
L'approche des coûts
L'approche fondée sur les coûts pour évaluer les biens immobiliers stipule que les biens ne valent que ce pour quoi ils peuvent raisonnablement être utilisés. Il est estimé en combinant la valeur du terrain et la valeur dépréciée de toute amélioration.
Les évaluateurs de cette école adoptent souvent l'utilisation la plus élevée et la meilleure pour résumer l'approche du coût des biens immobiliers. Il est fréquemment utilisé comme base pour évaluer les terrains vacants.
Par exemple, si vous êtes un promoteur immobilier qui cherche à acheter trois acres de terrain dans une zone stérile pour les convertir en copropriétés, la valeur de ce terrain sera basée sur la meilleure utilisation de ce terrain. Si le terrain est entouré de champs de pétrole et que la personne la plus proche habite à 20 miles de distance, la meilleure utilisation et donc la valeur la plus élevée de cette propriété ne consiste pas à convertir en appartements, mais à étendre les droits de forage pour trouver plus de pétrole.
Un autre argument de meilleure utilisation concerne le zonage des propriétés. Si la propriété potentielle n'est pas zonée à des fins résidentielles, sa valeur est réduite, car le promoteur encourra des coûts importants pour être rezoné. Il est considéré comme le plus fiable lorsqu'il est utilisé sur des structures plus récentes et moins fiable pour les propriétés plus anciennes. C'est souvent la seule approche fiable lorsque l'on examine des propriétés à usage spécial.
The Bottom Line
Il n'y a pas qu'une seule façon de déterminer la valeur d'un immeuble locatif. Les investisseurs les plus sérieux examinent les composants de toutes ces méthodes d'évaluation avant de prendre des décisions d'investissement concernant les propriétés locatives. L'apprentissage de ces concepts d'évaluation initiaux devrait être un pas dans la bonne direction pour entrer dans le jeu de l'investissement immobilier. Ensuite, une fois que vous avez trouvé une propriété qui peut vous rapporter un revenu favorable, trouvez un taux d'intérêt favorable pour votre nouvelle propriété en utilisant une calculatrice hypothécaire. L'utilisation de cet outil vous donnera également des chiffres plus concrets avec lesquels travailler lors de l'évaluation d'un bien locatif potentiel.
