Le marché américain du logement, un indicateur clé de l'économie américaine, émet cinq signaux d'alerte majeurs indiquant que les prix des maisons ont atteint un sommet malgré les faibles taux hypothécaires et les futures baisses de taux possibles de la Réserve fédérale. Les actions de constructeurs immobiliers de haut vol comme Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) et Taylor Morrison Home Corp. (TMHC) sont susceptibles de prendre un coup alors que les investisseurs se rendent compte de la cinq signes inquiétants.
Ces signes comprennent la baisse des ventes de maisons dans les principales régions métropolitaines, la flambée du nombre de maisons mises en vente sur les marchés les plus chauds, l'augmentation des réductions des prix demandés, la disparition des guerres d'enchères dans les régions métropolitaines chaudes et une détérioration des normes de souscription hypothécaire au cours de la dernière année., selon Barron.
Ce que cela signifie pour les investisseurs
Un communiqué de presse la semaine dernière de Freddie Mac, l'entreprise parrainée par le gouvernement créée pour soutenir le marché hypothécaire, a indiqué que l'hypothèque à taux fixe moyenne sur 30 ans se situait à 3, 82%, soit 0, 80% de moins que l'an dernier 4, 62%. Mais malgré des taux hypothécaires plus bas qui pourraient encore baisser si la Fed poursuit les baisses de taux d'intérêt prévues cette année, les acheteurs potentiels de maisons ne prennent pas l'appât.
Les données du courtier immobilier Redfin démontrent que les ventes de maisons dans les principales régions métropolitaines diminuent depuis environ un an, premier signe de troubles du marché du logement. De nombreuses zones métropolitaines auparavant chaudes en Californie ont enregistré une baisse des ventes à deux chiffres en février et en mars par rapport à l'année précédente. Les ventes de maisons au premier trimestre dans le comté d'Orange ont chuté de 20% par rapport à il y a un an, atteignant leur plus bas niveau depuis l'effondrement des logements en 2008. La baisse des ventes de maisons est un signe de moins de pression d'achat.
Un autre signe d'alerte est le nombre de maisons mises en vente, qui a augmenté dans un certain nombre de grandes zones métropolitaines en mars 2019. Par rapport à mars 2018, les inscriptions ont augmenté de 104% à San Jose, 83% à Seattle, 30% à Portland et 24% à San Francisco. L'augmentation du nombre d'inscriptions suggère que le nombre de personnes qui souhaitent vendre par rapport à celles qui souhaitent acheter augmente, ce qui signifie que l'offre dépasse la demande.
Les ventes de maisons-citernes et la montée en flèche des listes sont une combinaison mortelle qui tend à exercer une pression sur les prix demandés, ce qui est exactement ce qui commence à se produire dans certaines parties de Los Angeles, New York et Fairfield County, Connecticut. La baisse des prix demandés, le troisième signal, est un signe que le pouvoir de négociation passe des vendeurs aux acheteurs, ces derniers pouvant suspendre leurs achats s'ils s'attendent à ce que les prix continuent de baisser.
Un plus grand pouvoir de négociation pour les acheteurs, combiné à des listes plus élevées, réduit le nombre de guerres d'enchères, le quatrième signe d'avertissement majeur. Le nombre d'agents immobiliers Redfin aux États-Unis qui avaient plusieurs offres sur les maisons s'est effondré de 60% en avril 2018 à seulement 15% en avril 2019. Les acheteurs n'essayant plus de se surenchérir, les vendeurs sont contraints de rivaliser en abandonnant leur demander des prix plus loin.
Enfin, un plus grand nombre de maisons achetées le sont à l'aide d'hypothèques dont les normes de souscription ont atteint des creux dangereux. En effet, les normes sont tombées à des creux similaires à ce qui existait à l'apogée de la bulle immobilière entre 2005 et 2007. Jusqu'à 3, 3 millions de prêts hypothécaires nés entre 2014 et 2018 auraient été refusés si les normes n'étaient pas tombées si bas, selon un rapport par l'Urban Institute cité par Barron's.
Regarder vers l'avant
À la lumière des signes avant-coureurs de flambement du marché de l'habitation, la surperformance de nombreux titres de constructeurs cette année devrait diminuer. Lennar, en hausse de 34% depuis le début de l'année, DR Horton de 32%, et PulteGroup et Taylor Morrison, tous deux en hausse de 27%, pourraient subir des pertes importantes si les tendances récentes se poursuivent.
