Qu'est-ce qu'un investissement dans le logement abordable?
Les investisseurs immobiliers qui réussissent sont plus que de simples propriétaires. Ce sont des chefs d'entreprise avisés. Les investisseurs immobiliers fonctionnent comme des gestionnaires de portefeuille et des chefs d'entreprise qui se concentrent sur la maximisation des bénéfices tout en créant de la valeur pour les clients. Cet article traite de l'investissement dans le logement abordable en tant que stratégie commerciale et d'investissement. L'article définit d'abord le logement abordable et examine trois groupes démographiques qui représentent le meilleur marché cible. Ensuite, l'article traite de la rentabilité et de la valeur marchande du logement abordable ainsi que du financement et des implications sociales de l'investissement dans le logement abordable.
Points clés à retenir
- Le logement abordable est inclus dans les portefeuilles de nombreux investisseurs immobiliers en grande partie à cause des crédits d'impôt gouvernementaux associés.Les investisseurs immobiliers intéressés par le logement abordable devraient s'assurer qu'un tel investissement est rentable et commercialisable dans leur région.Les investisseurs devraient calculer les coûts impliqués dans l'achat, la rénovation et le maintien de logements abordables pour déterminer s'il s'agit d'une proposition d'investissement viable. Idéalement, un investisseur disposera des meilleures propriétés dans des zones souhaitables à de bons prix pour garantir une demande et une rentabilité adéquates.
Comprendre le logement abordable
Le concept du logement abordable est de fournir un logement aux membres de la société à revenu limité. Les propriétaires d'immeubles reçoivent des crédits d'impôt s'ils utilisent un pourcentage de leur propriété comme logement abordable (par exemple, autant de logements locatifs dans un immeuble). Les locataires reçoivent également une aide du gouvernement pour payer leur loyer chaque mois. Quatre groupes de personnes ont généralement besoin d'un logement abordable.
Aînés et personnes handicapées
Les personnes de 65 ans et plus et les personnes handicapées représentent un pourcentage important de la population américaine. Des études montrent que ces chiffres augmentent et atteindront des niveaux records au cours des 20 à 30 prochaines années. Les membres de ces groupes ont besoin d'un logement proche des logements publics et modifié pour les aider dans la vie de tous les jours. Les modifications comprennent des rampes au lieu des escaliers, des salles de bains accessibles en fauteuil roulant, des mains courantes et des armoires et placards modifiés.
Étudiants
Le nombre croissant d'étudiants adultes et non traditionnels des collèges et universités a accru le besoin de logements hors campus. Les étudiants adultes en famille ont besoin d'un logement privé à proximité du campus. Les étudiants internationaux ont besoin d'un logement disponible toute l'année car il est moins cher et plus pratique que les voyages internationaux fréquents pendant les vacances et les vacances d'été.
Les militaires
Les membres du service militaire ont des options de logement sur et en dehors de la base. Le logement sur base nécessite la construction, la gestion immobilière et l'entretien des terrains, tandis que le logement hors base nécessite une assistance supplémentaire en matière de localisation, de construction personnalisée et de financement d'achat. Le logement hors de la base doit être proche de la base et facile à installer et à retirer. Les investisseurs en logements militaires devraient connaître les contrats fédéraux ainsi que les lignes directrices spécifiques à chaque branche de service.
Programmes de réadaptation et de réinsertion
Une partie de la population a besoin d'un logement de transition. Par exemple, les sans-abri et les familles, les toxicomanes en convalescence et ceux nouvellement libérés des établissements correctionnels ont besoin d'un logement à mi-chemin. Certains adultes et enfants bénéficiant de services de protection de l'État et de programmes de santé mentale ont besoin de foyers de groupe et de logements dans le quartier. Les appartements et les pensions doivent être suffisamment grands pour fournir des installations adéquates et l'intimité aux résidents, mais doivent également faciliter les niveaux de sécurité et d'accessibilité appropriés pour chaque groupe.
Exigences pour l'investissement dans le logement abordable
L'abordabilité est importante pour les investisseurs car elle détermine deux choses cruciales: la rentabilité et la négociabilité. Les programmes de logement subventionné, comme la section 8, aident les familles à faible revenu à payer leur loyer en payant une partie du prix du marché pour les logements locatifs. Les investisseurs dans le logement abordable devraient connaître le revenu médian de leur région pour déterminer le type de rendement qu'ils pourraient obtenir en achetant une propriété et en l'utilisant pour un logement abordable.
Plusieurs sources peuvent aider un investisseur à déterminer son revenu médian. Le US Census Bureau compile les revenus moyens des États, des comtés et des villes. Les sites Web immobiliers fournissent ces informations aux personnes intéressées à acheter des maisons dans des régions particulières. Enfin, des informations sont également disponibles auprès des gouvernements des États et des collectivités locales, des agences de développement économique et des autorités chargées du logement.
- Pour un loyer abordable, calculez 30% du revenu médian de votre région. Il s'agit de votre revenu brut prévu par logement locatif abordable. Pour une propriété abordable, calculez 35% du revenu médian pour les frais de principe, d'intérêt, de taxe foncière, d'assurance habitation et d'association. Ensuite, calculez votre prix de vente prévu en déduisant le montant de la taxe, de l'assurance et des frais en fonction des tarifs en vigueur pour la région. Utilisez la différence, le principe et les intérêts pour déterminer le prix d'achat en fonction des taux d'intérêt en vigueur dans votre région. Un professionnel des services bancaires ou hypothécaires peut vous aider à déterminer rapidement ces montants.
Rentabilité
Pour déterminer la rentabilité potentielle d'un investissement, estimez vos dépenses d'exploitation. Pour les unités locatives, commencez par les taxes et les assurances que vous payez en tant que propriétaire. Incluez tous les services publics, les coûts d'entretien des bâtiments et des terrains et les coûts de transfert tels que l'inspection, la certification de l'occupation, l'enregistrement et les autres frais requis par votre comté ou votre municipalité.
Pour les unités de vente, déterminez vos coûts de financement, les frais de clôture à l'acquisition et au moment de la vente, les coûts de matériaux et de main-d'œuvre pour la construction ou la réhabilitation et les coûts de transfert.
Pour les unités de location et de vente, déterminez vos frais de marketing et de publicité. Le plus grand projet échouera si vous ne pouvez pas attirer des locataires ou des acheteurs. Même une stratégie publicitaire simple et efficace coûtera à la fois de l'argent et du temps. Tenez compte des coûts d'exploitation qui affectent votre résultat net.
Ensuite, déterminez votre revenu. Pour les logements locatifs, utilisez le montant du revenu brut prévu par logement abordable. Pour les unités en vente, utilisez le prix d'achat déterminé ci-dessus. Utilisez la formule standard:
Revenus - Dépenses = Bénéfice brut
Tenez compte de votre flux de trésorerie. Si vous payez des services publics, certains programmes permettent à l'autorité subventionnaire de payer des montants supplémentaires pour couvrir une partie des services publics des locataires. Enfin, examinez votre situation fiscale. L'amortissement affectera votre impôt à payer et aura des effets variables sur le flux de trésorerie réel ou le bénéfice net réel.
Commercialisation
L'investisseur de logements abordables doit localiser et modifier les logements qui respectent les directives pour les subventions au loyer disponibles auprès des autorités locales du logement. Pour les vendeurs, concentrez-vous sur la minimisation des coûts de construction et de réhabilitation des unités à vendre sur le marché.
- Commencez avec une logique simple. S'il n'est pas rentable, il n'est pas commercialisable. L'inverse est également vrai: profitez des maisons saisies. Il existe de nombreuses maisons unifamiliales et de deux à quatre maisons qui ont été abandonnées en raison de saisies immobilières. Découvrez également les tenants et aboutissants des ventes des shérifs dans votre région. Vérifiez les directives pour chaque comté que vous ciblerez, car les directives peuvent différer entre les comtés de la même région ou du même État. Ces unités sont souvent achetées sur un site invisible et peuvent représenter des coûts de réhabilitation importants et des délais de revente. Travaillez avec un agent immobilier et découvrez le marché local à vendre par le propriétaire (FSBO). Vous pouvez trouver des opportunités de vente à découvert lorsque le vendeur ou l'agent de vente a pris des dispositions pour un remboursement hypothécaire réduit afin de faciliter un prix réduit pour une vente rapide. Ces unités peuvent être les moins chères à réparer et à revendre.
Les investisseurs qui réussissent savent quand et comment se déplacer sur le marché. N'oubliez pas d'effectuer une analyse continue d'achat-vente sur les logements locatifs. Si les coûts de main-d'œuvre, de matériaux et de financement sont élevés, ce n'est peut-être pas le moment d'acheter plus de propriétés. S'il y a plus de locataires sur votre marché, le moment n'est peut-être pas rentable de commercialiser des unités à vendre, même si les taux d'intérêt sont bas. Si le loyer du marché et le revenu médian de votre région sont élevés, c'est peut-être le moment le plus rentable pour conserver un bien pour le revenu de location mensuel qu'il peut générer.
Traitez votre portefeuille immobilier comme votre portefeuille de retraite avec un peu plus de peinture et d'accessoires.
Le financement
Rechercher les différentes alternatives de financement disponibles pour les investisseurs. Lisez les sites Web de Fannie Mae, Freddie Mac et HUD Multifamily Financing. Travaillez avec un banquier local et un courtier hypothécaire commercial ou un consultant pour identifier les programmes de prêteurs et trouver des investisseurs privés. Rejoignez des associations locales de constructeurs d'habitations, de rénovations et d'investisseurs immobiliers. Devenez membre de la chambre de commerce et affiliez-vous avec des agences de développement économique. Utilisez ces relations pour identifier les financements publics et privés et les partenariats d'exploitation.
Plan d'action
- Être informé. Renseignez-vous sur le logement abordable à travers le pays et dans votre région. Créez un marché du logement abordable. Identifiez une niche dans votre région et remplissez-la. Forgez des partenariats avec des investisseurs et des sources de financement partageant les mêmes idées. Soyez un investisseur rentable. Fonction à la fois comme gestionnaire de portefeuille et directeur commercial. Appliquez la sagesse d'investissement traditionnelle et les conseils en stratégie d'entreprise.
Considérations spéciales pour l'investissement dans le logement abordable
Un investisseur de logements abordables doit être un propriétaire, un investisseur et un dirigeant d'entreprise. En tant que propriétaire, intégrez l'élément humain. N'oubliez pas que vous pouvez créer un marché en aidant les familles et votre communauté. En tant qu'investisseur, créez un portefeuille immobilier de premier ordre. Avoir les meilleures propriétés, dans les zones les plus désirées, aux meilleurs prix, qui génèrent le plus de profit.
En tant que dirigeant d'entreprise, créez une marque, générez de la bonne volonté et maximisez la valeur marchande de votre marque, pas seulement sur des unités individuelles. N'oubliez pas que vos activités créent également des emplois et des possibilités d'emploi pour les travailleurs de la construction et les agents immobiliers. Vos activités de marketing et de gestion immobilière aident à attirer des travailleurs sur le marché du travail dans les régions où vos unités sont situées. Non seulement vous pouvez créer des profits personnels, mais vous pouvez également créer des opportunités économiques pour les personnes et les communautés grâce à des investissements dans le logement abordable.
