Êtes-vous intéressé à acheter un fixateur, mais vous n'avez pas l'argent pour le remodeler? Ou peut-être que vous avez économisé de l'argent pour le remodelage et que vous avez trouvé une maison que vous aimez, mais votre prêteur ne vous autorisera pas à l'acheter car la maison n'est pas considérée comme habitable sans toilettes. Il y a toujours des propriétés sur le marché qui n'ont pas été entretenues par d'anciens propriétaires à court d'argent, qui ont été mal traités par les locataires ou qui ont été délibérément jetées par les anciens propriétaires qui ont été saisis. Ne devrait-il pas y avoir un moyen pour quelqu'un comme vous de réparer ces horreurs du quartier et de les ramener à la vie?
Un cadeau du gouvernement
Il existe un moyen d'acheter un fixateur supérieur, et il vous est proposé par le gouvernement fédéral. Le produit de prêt de réadaptation de la Federal Housing Administration, le prêt FHA 203 (k), a été conçu pour les personnes qui souhaitent réhabiliter ou réparer une maison endommagée afin qu'ils puissent y vivre comme résidence principale. Ces prêts sont approuvés par le gouvernement pour encourager les prêteurs à offrir ce qui serait autrement considéré comme un produit de prêt risqué. En raison des risques et des dépenses impliqués, les projets de réhabilitation sont normalement traités par des investisseurs immobiliers professionnels qui peuvent acheter des propriétés en espèces et n'ont donc pas besoin d'une banque pour approuver l'état de la propriété.
Cet article décrira combien d'argent vous avez besoin pour économiser, les deux différents types de prêts 203 (k), les propriétés éligibles, les réparations éligibles et plus - en bref, ce que vous devez savoir pour voir si ce type de prêt est bon pour vous. (Pour une lecture de fond, voir: Assurer les hypothèques de la Federal Housing Authority (FHA) .)
Combien d'argent vous avez besoin
Le prêt FHA 203 (k) vous permet d'inclure l'argent nécessaire pour les réparations et les dépenses connexes (matériaux et main-d'œuvre) dans le prêt. Si vous vouliez acheter une maison où la cuisine avait été arrachée, vous pourriez inclure dans le prêt le prix des nouvelles armoires, comptoirs, revêtements de sol, réfrigérateur, cuisinière, four, micro-ondes, évier, lave-vaisselle, élimination des ordures et le coût pour concevoir, autoriser et installer tout cela. Le prêt peut également inclure une réserve pour éventualités de 10 à 20% pour les dépenses supérieures à vos estimations de réparation. Vous pouvez également obtenir jusqu'à six mois de paiements hypothécaires inclus pour couvrir l'hypothèque pendant que vous rénovez la maison afin de ne pas avoir à payer deux fois le logement.
Types d'hypothèques 203 (k)
Il existe deux types d'hypothèques FHA 203 (k): régulières et rationalisées (également appelées "modifiées"). Régulier est pour les propriétés qui nécessitent des réparations structurelles; rationalisé est pour ceux qui n'ont besoin que de réparations non structurelles. Les deux peuvent être utilisés pour l'achat ou le refinancement.
Pour le prêt à l'achat ordinaire de 203 k), le montant maximal de l'hypothèque est basé sur le moindre de la valeur réelle de la propriété plus les frais de réhabilitation ou 110% de la valeur attendue de la propriété après la réhabilitation. Cela signifie que vous ne voudriez pas acheter une maison avec une valeur réelle de 150000 $ si elle avait besoin de 25000 $ de réparations, sauf si vous aviez 10000 $ supplémentaires en espèces, car le maximum que vous pourriez emprunter serait de 165000 $ (110% de 150000 $). Le prêt simplifié permet aux acheteurs de maison d'ajouter un maximum de 35 000 $ au prix d'achat pour payer les améliorations. (Pour en savoir plus, voir: Hypothèques: combien pouvez-vous vous permettre? )
Bien sûr, dans tous les cas, vous avez le revenu pour soutenir l'hypothèque - vous ne pouvez pas simplement contracter un prêt d'un certain montant parce que la maison le garantit.
Propriétés éligibles
Les prêts FHA 203 (k) sont destinés aux propriétaires occupants et non aux investisseurs. Les types de propriétés suivants sont éligibles:
- Logements unifamiliaux à quatre logements Constructions existantes achevées depuis au moins un an Démolitions tant qu'il restera une partie de la fondation existante Une maison existante qui sera déplacée vers une nouvelle fondation La portion résidentielle d'un immeuble à usage mixte (commercial / résidentiel)) condos approuvés par la FHA
Avec une telle gamme de propriétés éligibles, presque tout le monde peut trouver la bonne propriété qui sera admissible à un prêt 203 (k).
Conditions de financement et dépenses de réhabilitation et de réparation autorisées
Quel que soit le travail dont vous pensez que la maison a besoin, le prêteur et la FHA ont leurs propres exigences que vous devrez également satisfaire. Le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) "exige que les propriétés financées dans le cadre de ce programme satisfassent à certaines normes d'efficacité énergétique et structurelles de base" pour "se conformer aux normes minimales de propriété du HUD (24 CFR 200.926d et / ou HUD Handbook 4905.1) et à tous codes et ordonnances locaux."
Les normes d'efficacité énergétique comprennent le calfeutrage, l'isolation et la ventilation ainsi que l'utilisation de systèmes de chauffage et de climatisation de la bonne taille pour la maison. La maison doit également disposer de détecteurs de fumée à côté de chaque zone de couchage.
Vous pourriez être surpris par la variété des réparations et des améliorations à la maison qui peuvent être financées par le prêt 203 (k). Ceux-ci comprennent, mais sans s'y limiter, les éléments suivants:
- ajouts à la salle de peinturedeckspati nivellement et drainagemodification de la salle de bainmodélisation de la cuisine, y compris les appareils de finition d'un grenier ou du sous-solmodifications et réparations structuralesajout ou diminution du nombre d'unités dans une habitation (p. ex. systèmes (CVC) plomberie toiture revêtement de sol conservation de l'énergie accès handicapés
La FHA n'autorise pas le financement des "articles de luxe" tels que les courts de tennis, les piscines, les bains à remous et les barbecues avec un prêt de 203 k), mais certains articles que vous pourriez considérer comme des produits de luxe, tels que les baignoires à remous, sont effectivement autorisé. Discutez avec votre prêteur des améliorations spécifiques que vous souhaitez apporter pour voir ce que vous pouvez financer.
Terminer la réadaptation
Une fois que vous avez terminé l'achat et que la maison vous appartient, vous pouvez commencer les réparations et le remodelage. La FHA exige que toutes les réparations soient terminées dans les six mois, mais les prêteurs peuvent exiger un délai plus court.
Vous commencerez à effectuer des versements hypothécaires immédiatement comme vous le feriez sur n'importe quelle maison. Après tout, vous en êtes le propriétaire - peu importe si vous n'y vivez pas encore. Cependant, comme mentionné précédemment, vous pouvez financer vos premiers versements hypothécaires.
L'argent de réhabilitation et de réparation est placé dans un compte séquestre et libéré au fur et à mesure que les travaux sont terminés et inspectés pour assurer l'approbation du HUD. HUD doit également approuver le produit fini une fois tous les travaux terminés.
Problèmes à éviter
De nombreux prêteurs ne font pas de prêts FHA 203 (k), que ce soit parce qu'ils ne savent pas comment ou ne veulent pas faire la paperasse supplémentaire. Vous devriez éviter de travailler avec un prêteur qui n'a pas d'expérience avec les prêts FHA 203 (k) - le processus est déjà assez complexe. Ne vous donnez pas de maux de tête en travaillant avec quelqu'un qui ne sait pas ce qu'il fait.
Aussi, assurez-vous de ne pas trop investir dans la maison - ne dépensez pas tellement en réparations et améliorations que vous ne pourrez pas récupérer vos coûts si vous vendez la maison un jour. Regardez les prix de vente moyens des maisons prêtes à emménager dans votre quartier et essayez de placer votre maison dans cette fourchette. Vous ne voulez pas posséder une maison de 300 000 $ dans un quartier de 200 000 $, car la plupart des gens qui peuvent se permettre une maison de 300 000 $ voudront vivre dans un quartier plus agréable où toutes les maisons ont une valeur comparable.
Désavantages
Les prêts FHA 203 (k) ont une période de clôture plus longue que les autres types de prêts. Ils prennent généralement 60 à 90 jours pour fermer, comparativement aux 30 à 45 jours qui sont courants pour d'autres prêts, y compris les prêts FHA réguliers. Si vous êtes pressé de déménager, le prêt 203 (k) n'est pas le produit qu'il vous faut. Vous pouvez également vous attendre à payer un taux d'intérêt plus élevé en raison du risque accru associé aux prêts de rénovation domiciliaire. (Pour en savoir plus, consultez les points hypothécaires - À quoi ça sert? )
Ces prêts sont également plus de travail pour le prêteur et nécessitent des connaissances spécialisées en matière de prêt, il peut donc être plus difficile de trouver un prêteur qui travaillera avec vous. Les processus de demande et de rénovation représentent beaucoup de travail pour le propriétaire, et il y a beaucoup de paperasse. Certains emprunteurs ont signalé des retards dans la réception de leurs fonds de réadaptation, ce qui ajoute un stress supplémentaire au processus.
The Bottom Line
Bien qu'il puisse être plus difficile de trouver un prêteur qui accorde des prêts FHA 203 (k) et de terminer les processus de demande et de rénovation, l'effort supplémentaire peut être payant. Ce produit de prêt peut vous permettre d'acheter cette maison parfaite qui a juste besoin d'être rénovée pour être à nouveau habitable. Cela peut également vous permettre de passer de la location à la propriété, car il pourrait y avoir un fixateur supérieur dans votre gamme de prix lorsqu'il n'y a pas de maisons prêtes à emménager que vous pouvez vous permettre. (Pour en savoir plus, voir Êtes-vous prêt à acheter une maison? )
