Qu'est-ce qu'une garantie de sécurité adossée à une hypothèque?
Le fait qu'un titre adossé à une hypothèque (MBS) soit couvert par une garantie dépend de qui émet le titre. Un MBS est une sécurité créée par titrisation. Grâce à la titrisation, les actifs sous-jacents sont des prêts accordés à des particuliers et à des sociétés qui utilisent les fonds pour acheter des immeubles et des maisons.
Les prêts hypothécaires sont garantis par le prêteur pour les propriétés achetées par les emprunteurs, et les prêts hypothécaires sont souvent soutenus par une certaine forme d'assurance des propriétaires. Cependant, cette assurance ne protégera que l'émetteur de l'hypothèque (ou le créancier hypothécaire) et non les propriétaires d'un MBS émis pour la même hypothèque sous-jacente. Cela explique une partie du risque pour les investisseurs MBS.
Points clés à retenir
- Un MBS est un titre créé par titrisation, les actifs sous-jacents étant des prêts utilisés pour acheter des bâtiments et des maisons. Les prêts, ou hypothèques, sont garantis par le prêteur et sont souvent garantis par une assurance habitation. Cependant, cette assurance ne protège que le créancier hypothécaire et non les propriétaires du MBS sous-jacent. Un MBS peut être garanti ou non; cela dépend de l'émetteur. Les quatre principaux émetteurs sont Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae et les émetteurs privés.
Fonctionnement d'une garantie de sécurité hypothécaire
Si un grand nombre de débiteurs hypothécaires commencent à ne pas honorer leur prêt hypothécaire, le prêteur aura du mal à transmettre les versements hypothécaires aux propriétaires de MBS. Selon le degré de diversification du pool de prêts hypothécaires sous-jacent dans les régions démographiques et géographiques, le risque de défaillance d'un débiteur hypothécaire peut être atténué.
Cependant, si un nombre important de débiteurs hypothécaires commencent à faire défaut sur leurs prêts, le créancier hypothécaire peut faire défaut sur leur MBS. Ce niveau de défaut fera souffrir les investisseurs, démontrant la nécessité d'une forme d'assurance ou d'une garantie.
Selon l'émetteur, un MBS peut être garanti ou non. Il existe quatre principaux émetteurs MBS:
- Fannie Mae (la Federal National Mortgage Association) est parrainée par le gouvernement américain et peut émettre et garantir des problèmes de MBS. Il s'agit d'une société cotée en bourse qui a été créée pour maintenir la liquidité du capital et pour garantir que les personnes à revenu faible ou moyen peuvent acheter une maison. Notez que la garantie de Fannie Mae est basée sur la santé de sa propre entreprise et n'est pas soutenue par le gouvernement.Freddie Mac (la Federal Home Loan Mortgage Corporation) est similaire à Fannie Mae en ce qu'elle est également parrainée par le gouvernement américain et appartient à des actionnaires. Il a été créé pour assurer la concurrence sur le marché hypothécaire secondaire, que Fannie Mae monopolisait à l'origine. Comme Fannie Mae, Freddie Mac peut émettre et garantir des MBS, mais sa garantie n'est pas soutenue par le gouvernement.Ginnie Mae (la Government National Mortgage Association) diffère de Fannie Mae et Freddie Mac en ce qu'elle fonctionne comme une agence gouvernementale. Il n'émet pas de MBS, et ses garanties sont soutenues par la pleine confiance et le crédit du gouvernement américain. De plus, Ginnie Mae garantit les problèmes de MBS auprès d'institutions privées qualifiées. Ginnie Mae a également une politique de garantie plus stricte en ce qu'elle garantit principalement des prêts qui sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA) ou d'autres assureurs qualifiés. Les émetteurs privés émettent également des MBS. Si un émetteur privé est qualifié par Ginnie Mae, son émission est garantie par cet organisme gouvernemental. Si, en revanche, il n'est pas qualifié par Ginnie Mae, alors le problème MBS n'est pas garanti.
