Table des matières
- Comment trouver des maisons saisies
- Étapes de forclusion
- Pourquoi les maisons saisies sont moins chères
- Risques liés à l'achat de maisons saisies
- L'achat d'une maison saisie
- Options de financement
- The Bottom Line
Avant la crise hypothécaire de 2008-2009, acheter une maison saisie était une proposition difficile. Les chasseurs de bonnes affaires immobilières devaient suivre les enchères mises en place dans les palais de justice ou passer au crible des tas de documents légaux. Mais la vague de saisies provoquée par l'effondrement des subprimes a non seulement augmenté le nombre de propriétés disponibles, mais elle a également facilité leur recherche et leur acquisition. En fait, de nos jours, le processus est souvent similaire à la recherche de tout autre type de maison. Les maisons saisies sont disponibles dans pratiquement tous les marchés immobiliers à travers le pays, offrant des opportunités pour les propriétaires et les investisseurs.
Points clés à retenir
- Il n'a jamais été aussi facile de trouver une maison saisie à vendre: de nombreux sites en ligne se spécialisent en eux.Il existe plusieurs types de forclusion, y compris la pré-forclusion, la vente à découvert, la vente de shérif et la propriété immobilière.Le grand avantage d'acheter une maison saisie est le prix bas.Les inconvénients comprennent le mauvais état possible d'une maison, la durée du processus d'achat et la concurrence de palmes professionnelles.Plusieurs options de financement parrainées par le gouvernement sont disponibles pour les maisons saisies.
Comment trouver des maisons saisies
On peut trouver des propriétés saisies dans les périodiques et les sites Web du service d'inscription multiple (MLS), via les recherches immobilières en ligne, les bureaux et sites bancaires et les journaux locaux. Dans les services locaux d'inscription multiple, les propriétés saisies peuvent ne pas être mises en évidence en soi; cela ne peut être indiqué que dans la description de la propriété.
Un itinéraire plus direct est les nombreux sites Web qui se spécialisent maintenant dans les maisons et les propriétés qui sont en forclusion, comme HomePath.com de Fannie Mae et usa-foreclosure.com. Certaines institutions financières, comme Bank of America, proposent également des pages dédiées à vous aider à rechercher une maison saisie.
Les prêteurs vendent de plus en plus leurs actifs saisis par l'intermédiaire d'agents immobiliers, alors n'hésitez pas à demander des opportunités à un courtier ou à un agent immobilier. Certains professionnels de l'immobilier se spécialisent même dans les propriétés de forclusion.
Maisons à divers stades de forclusion
Plus précisément, la localisation d'une maison saisie dépend de l'endroit exact où elle se trouve dans le processus de forclusion: les propriétés peuvent toujours appartenir au propriétaire d'origine (dans les premières étapes, en cas de pré-forclusion et de vente à découvert), ou à une entité telle en tant que banque ou gouvernement (dans les derniers).
Voici cinq types de saisies et approches d'achat.
1. Pré-forclusions
Une propriété est en pré-forclusion après que le prêteur hypothécaire a informé les emprunteurs qu'ils sont en défaut, mais avant que la propriété ne soit mise en vente aux enchères. Si un propriétaire peut vendre la propriété pendant cette période, il pourra peut-être éviter les procédures de saisie et ses effets négatifs sur ses antécédents de crédit et ses perspectives d'avenir. À ce titre, certains propriétaires sont prêts à négocier. Les saisies préalables sont généralement répertoriées dans les bâtiments des palais de justice des comtés et des villes. En outre, de nombreuses ressources en ligne, y compris www.foreclosure.com, répertorient les propriétés en phase de pré-forclusion.
2. Ventes à découvert
Les ventes à découvert se produisent lorsque le prêteur est prêt à accepter moins pour la propriété que ce qui est dû sur une hypothèque. Les emprunteurs n'ont pas nécessairement besoin d'être en défaut de paiement hypothécaire pour qu'un prêteur accepte une vente à découvert; cependant, ils doivent généralement prouver un certain type de difficultés financières, telles que la perte d'un emploi, qui est susceptible d'entraîner un défaut de paiement. Souvent, la résidence en question est sous l'eau, ce qui signifie qu'elle vaut moins que le solde hypothécaire en cours. Afin de se qualifier comme une vente à découvert, le prêteur doit accepter de «vendre la propriété à découvert» en acceptant moins que ce qui est dû, et la maison doit être inscrite à la vente. Ces propriétés sont généralement annoncées comme des ventes à découvert "en attente de l'approbation bancaire".
L'achat d'une propriété à découvert est à bien des égards identique à un achat traditionnel, mais le libellé des contrats sera différent, précisant que les conditions sont soumises à l'approbation du prêteur. Une banque peut prendre plusieurs mois pour répondre à une offre de vente à découvert, de sorte que le processus peut prendre beaucoup plus de temps qu'un achat traditionnel. De nombreux sites Web immobiliers, y compris des entreprises individuelles ou des services de référencement, offrent la possibilité de rechercher par statut de vente à découvert.
3. Vente aux enchères de shérif
Une vente aux enchères de shérif se produit après que le prêteur a notifié l'emprunteur de défaut et a accordé un délai de grâce pour que l'emprunteur rattrape ses versements hypothécaires. Une enchère est conçue pour que le prêteur soit rapidement remboursé pour le prêt en souffrance. Ces enchères ont souvent lieu sur les marches d'un palais de justice d'une ville, gérées par les autorités locales chargées de l'application des lois. La propriété est vendue aux enchères au plus offrant à un endroit, une date et une heure annoncés publiquement. Ces avis peuvent être trouvés dans les journaux locaux et dans de nombreux sites en ligne en effectuant une recherche de «ventes aux enchères de shérif».
4. Propriétés appartenant à la banque
Les propriétés qui ne se vendent pas aux enchères reviennent à la banque; c'est-à-dire qu'ils deviennent des propriétés immobilières (REO). Ils sont souvent gérés par le service REO de l'établissement. Des sources en ligne telles que www.realtytrac.com ont des listes détaillées de ces propriétés appartenant à des banques qui peuvent être recherchées par ville, état ou code postal.
5. Propriétés appartenant au gouvernement
Certaines maisons sont achetées avec des prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA) ou le Department of Veterans Affairs (VA). Lorsque ces propriétés sont saisies, elles sont reprises par le gouvernement et vendues par des courtiers travaillant pour l'agence fédérale. Un courtier enregistré auprès du gouvernement doit être contacté pour acheter une propriété appartenant au gouvernement. Les acheteurs peuvent rechercher des possibilités sur www.hud.gov (cliquez sur "DOMAINES DE SUJETS" et sélectionnez "Maisons à vendre").
Pourquoi les maisons saisies sont moins chères
Le plus grand argument de vente des maisons saisies est, bien sûr, leur prix réduit - souvent nettement inférieur à celui d'autres propriétés similaires dans la même zone (appelées comparables ou comps, en langage courtier). La plupart des saisies sont vendues à 5% au-dessous de la valeur marchande, au moins, avec des remises encore plus importantes dans certaines régions. Les acheteurs peuvent également profiter d'économies supplémentaires grâce à des avantages tels que des acomptes réduits, des taux d'intérêt plus bas ou l'élimination des frais d'évaluation et de certains frais de clôture.
Qu'est-ce qui en fait un tel accord? Si la résidence est en phase de pré-forclusion ou de vente à découvert, ses propriétaires sont dans une impasse financière. Et le temps n'est pas de leur côté: ils doivent décharger la propriété et obtenir ce qu'ils peuvent pendant qu'ils le peuvent, de peur de la perdre entièrement. En bref, ces vendeurs ne négocient pas exactement à partir d'une position de force. S'il peut sembler cruel de profiter du malheur des autres, les acheteurs peuvent en bénéficier.
Ils peuvent en bénéficier encore plus si le bien a effectivement été saisi. Le bureau du shérif n'est pas intéressé à s'accrocher à une maison; les banques ne veulent pas faire affaire avec les propriétaires. Les institutions financières veulent généralement se débarrasser rapidement des propriétés saisies (pour un prix raisonnable, bien sûr, elles doivent répondre aux investisseurs et aux auditeurs qu'elles ont fait tout leur possible pour récupérer le plus possible le montant initial du prêt). Encore une fois, les acheteurs peuvent profiter de cette situation.
Enfin, les maisons saisies sont généralement vendues «en l'état» - s'il y a des dommages, les réparations par le propriétaire ne font pas partie de l'équation - et, comme le savent les amateurs de voitures d'occasion et de meubles anciens, «en l'état» se traduit par un rabais. Bien sûr, "tel quel" peut être une épée à double tranchant, comme nous le verrons ci-dessous.
Risques liés à l'achat de maisons saisies
Le prix inférieur au marché est le gros plus de l'achat d'une maison saisie. Mais ces propriétés comportent également leur lot d'embûches.
Problèmes de propriété
Bien qu'il comporte un rabais compensatoire, l'état «tel quel» peut être assez sombre. Si la maison est toujours occupée par les propriétaires, elle est souvent mal entretenue - après tout, si les gens ne peuvent pas faire les versements hypothécaires, ils sont probablement en retard sur le paiement de l'entretien régulier, sans parler des réparations majeures. De plus, certaines personnes confrontées ou forcées à la saisie sont aigries et sortent leurs frustrations de leur maison avant que la banque ne reprenne possession. Cela implique souvent de retirer les appareils et les accessoires, et parfois même le vandalisme pur et simple.
Coûts cachés
Parallèlement à des travaux de réparation et de rénovation imprévus, des défauts de paiement tels que les arriérés d'impôts et les privilèges (que les propriétés d'enchères ont souvent attachés à eux, soit par l'IRS ou l'État ou d'autres créanciers) peuvent ajouter des coûts supplémentaires à une maison par ailleurs souhaitable. Quoi qu'il en soit, le gouvernement doit d'abord être payé et réglé avant que le processus d'achat puisse aller de l'avant. Cela s'applique principalement aux propriétés mises aux enchères; une banque remboursera toujours les privilèges attachés à la propriété avant de la revendre à une autre partie.
Processus lent
Les complications précédentes signifient souvent beaucoup de paperasse. En règle générale, les saisies auront un certain nombre de documents supplémentaires qui doivent être remplis pour préparer la clôture, ce qui n'est pas toujours si rapide. S'il s'agit d'une vente à découvert, le prêteur du propriétaire doit approuver l'opération et cela peut prendre un certain temps, comme mentionné précédemment. Les dommages graves constatés dans la maison peuvent entraîner une baisse de l'évaluation de la maison, ce qui peut affecter la capacité de l'acheteur à obtenir un prêt. Certains prêteurs ne prêteront pas en dessous d'un certain montant, car le potentiel de profit d'un prêt moindre ne vaut pas le risque.
Bien que vous pensiez qu'une banque serait désireuse de décharger une résidence reprise, le temps de réponse entre la banque et les autres parties impliquées peut également être lent avec les propriétés REO. Le temps nécessaire pour obtenir une réponse à votre offre peut varier considérablement; si la banque qui détient votre propriété est submergée de saisies, cela peut prendre beaucoup plus de temps pour que la banque traite votre demande. On sait que les banques avec des arriérés importants prennent jusqu'à 90 jours pour répondre à une offre. Si vous prévoyez de financer l'achat, il serait sage de passer du temps à obtenir une pré-approbation pour une hypothèque.
Compétition
Comme pour tout marché, chaque fois qu'il y a une chance d'acquérir quelque chose à un prix inférieur au taux en vigueur, la demande montera en flèche. Par conséquent, l'intérêt et la concurrence accrus - non seulement de la part des occupants potentiels, mais aussi des investisseurs et des professionnels du flip - sont inévitables lorsqu'il s'agit de propriétés saisies qui en valent la peine. Très souvent, une maison saisie peut avoir un prix attractif en dessous des autres maisons dans les environs, mais lorsque le mot sort, de nombreuses offres peuvent arriver rapidement et une guerre d'enchères s'ensuit. Ainsi, ce qui était autrefois une maison à prix modique dans un grand quartier peut rapidement devenir une propriété coûteuse.
Les acheteurs potentiels de maisons saisies peuvent être avisés de soumettre des offres sur plusieurs propriétés à la fois, car il est possible pour des acheteurs concurrents d'obtenir une propriété avec une offre plus élevée ou une offre en espèces. Mais ne vous découragez pas si quelqu'un d'autre l'emporte sur votre offre pour une propriété particulière; revenez périodiquement pour voir si elle réapparaît dans l'inventaire de la banque. Les accords de forclusion ont tendance à échouer assez souvent.
L'achat d'une maison saisie
Si vous achetez auprès d'une banque, vous devrez affiner vos compétences de négociation et commencer le processus avec une offre lowball sur la propriété que vous souhaitez. Les banques qui ont accumulé des stocks importants de propriétés saisies seront plus enclines à négocier les prix; plus la banque détient la propriété depuis longtemps, plus il y a de chances qu'elle envisage sérieusement de réduire les offres, en particulier sur les propriétés détenues pendant de plus longues périodes. Par conséquent, vous devriez probablement faire votre offre initiale à un prix qui est au moins 20% inférieur au prix actuel du marché, ou peut-être même plus si la propriété sur laquelle vous offrez est située dans une zone à forte incidence de saisies.
Options de financement pour les maisons saisies
Vous pouvez utiliser une hypothèque pour acheter une propriété REO, bien que les prêteurs privés aient tendance à être hésitants quant au financement des accords de forclusion. Cependant, plusieurs options de financement parrainées par le gouvernement sont disponibles pour ceux qui remplissent les conditions requises: 203 (k) prêts de la Federal Housing Administration (FHA), le programme HomePath ReadyBuyer de Fannie Mae et le programme HomeSteps via Freddie Mac.
203 (k) Prêts
La FHA a conçu ses prêts 203 (k) pour aider à apaiser les inquiétudes des banques qui, autrement, éviteraient les OER à haut risque. achats. En facturant aux emprunteurs une prime d'assurance hypothécaire, ils peuvent garantir les prêts accordés par des prêteurs privés qui participent au programme.
Pour les emprunteurs, l'un des grands avantages est la possibilité de financer l'achat d'une maison, ainsi que les réparations nécessaires, sur une seule hypothèque. La version plus basique, un prêt simplifié de 203 (k), est destinée à des réparations limitées qui ne nécessitent pas de plans d'ingénierie ou d'architecture. Les particuliers peuvent emprunter jusqu'à 35 000 $ au-dessus du prix de vente de la maison pour couvrir les remèdes de base tels que les nouveaux appareils électroménagers, le revêtement extérieur et les fenêtres.
Avec des correctifs plus étendus, tels que la construction d'un ajout ou la prise en charge des dommages structurels, un prêt 203 (k) traditionnel est généralement la meilleure option. Contrairement à la variante simplifiée, les propriétaires doivent souscrire au moins 5 000 $; le montant maximum est basé sur les limites de la FHA pour chaque comté. De plus, vous devez payer pour qu'un consultant indépendant inspecte la propriété et vérifie que les travaux respectent les directives du programme.
Un inconvénient supplémentaire de ces prêts est le prix. En plus de payer une assurance hypothécaire, les emprunteurs paient généralement des taux d'intérêt supérieurs d'un quart de point de pourcentage à ceux des prêts conventionnels. Ils peuvent également avoir à débourser plus d'un ou deux points, qui sont des frais initiaux qui valent chacun 1% du montant principal.
Figure 1. Comparaison entre les prêts 203 (k) traditionnels et la version simplifiée.
HomePath ReadyBuyer
Le programme HomePath ReadyBuyer offert par la Federal National Mortgage Association (FNMA) - ou Fannie Mae, comme on l'appelle affectueusement - est destiné aux nouveaux acheteurs. Après avoir suivi un cours de formation sur l'achat d'une maison obligatoire, disponible pour être suivi en ligne, les participants peuvent recevoir jusqu'à 3% de frais de clôture pour l'achat d'une propriété saisie par Fannie Mae. Cette entreprise parrainée par le gouvernement offre également d'autres pauses; Par exemple, les acheteurs de maison peuvent devoir verser seulement 500 $ en argent sérieux et l'assurance hypothécaire privée peut être annulée une fois que votre avoir dans la maison atteint 20%.
AccueilÉtapes
Freddie Mac fournit des liquidités au marché hypothécaire en achetant des prêts auprès des banques, en les regroupant et en les vendant aux investisseurs sous forme de titres. Avec HomeSteps, l'organisation, par le biais de ses partenaires de prêt privé, offre un financement spécial à ceux qui souhaitent acheter uniquement les propriétés saisies dont elle est propriétaire. HomeSteps n'est actuellement disponible que dans les États suivants: Alabama, Floride, Géorgie, Illinois, Kentucky, Caroline du Nord, Caroline du Sud, Tennessee, Texas et Virginie.
Les acheteurs peuvent trouver une liste de propriétés unifamiliales, de condos et multifamiliales sur le site Web de HomeSteps.
The Bottom Line
À première vue, les maisons saisies peuvent sembler terriblement attrayantes. Cependant, les coûts peuvent être extrêmement imprévisibles et les dommages sous-jacents peuvent rendre une propriété indésirable. Le processus d'achat est souvent lent, ce qui pourrait susciter des doutes dans l'esprit des acheteurs, tandis que la forte demande de propriétés saisies pourrait éloigner certains acheteurs pleins d'espoir.
Avec tout cela étant dit, les maisons saisies peuvent devenir des offres incroyables. Les acheteurs ont la possibilité unique de payer une valeur inférieure à celle du marché pour des maisons qui ne leur seraient pas accessibles dans des circonstances normales. S'il y a des économies du côté de l'acquisition, cela améliore la probabilité que l'acheteur réalise une appréciation de son actif et un gain sur son investissement s'il vend, à l'avenir.
S'il est fait de manière responsable, l'achat d'une maison saisie peut permettre à un acheteur de récolter une multitude d'avantages pendant de nombreuses années à venir.
