Table des matières
- Pourquoi acheter une maison à distance
- Le bon agent immobilier
- Renseignez-vous sur l'expérience
- Renseignez-vous sur la disponibilité
- Partagez votre liste de souhaits
- Utiliser la période de diligence raisonnable
- Fermeture à distance
- The Bottom Line
L'achat d'une maison à distance devient de plus en plus courant de nos jours. Il est courant depuis un certain temps dans le monde immobilier que les vendeurs sautent la fermeture de la maison en pré-signant les documents et en faisant câbler le produit de la vente directement sur un compte bancaire, mais maintenant tout le processus peut être fait à distance.
Pourquoi acheter une maison à distance
«Les gens qui achètent à distance le font souvent pour acheter une résidence secondaire ou une maison de vacances», explique Todd Kaderabek, un courtier résidentiel associé à Beverly-Hanks & Associates Realtors au centre-ville d'Asheville, NC «En général, ils viennent de l'extérieur de l'État et ont un emploi et d'autres obligations qui les empêchent de consacrer beaucoup de temps au processus d'achat d'une maison. »
Le financement peut être un facteur. «Si un parent achète une maison pour un enfant adulte, il peut décider d'acheter à distance, surtout s'il vit hors de l'État», explique Kaderabek. "Dans ces cas, le parent achète souvent la vue de la maison sans être vu, gère toutes les formalités administratives et ferme à distance, faisant un achat en espèces."
Les investisseurs immobiliers peuvent également choisir d'acheter des maisons à distance. La plupart des investisseurs immobiliers suivent la règle du 1% , qui stipule que le loyer mensuel gagné sur une propriété doit dépasser le paiement hypothécaire mensuel de cette propriété, de sorte que l'investisseur atteint au moins le seuil de rentabilité de la propriété. Il est plus facile de trouver des propriétés qui respectent la règle du 1% sur certains marchés, qui peuvent être situés à une distance significative de la base d'attache de l'investisseur. En conséquence, l'achat d'une maison à distance peut être une option attrayante et rapide.
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Quelle que soit la raison de votre achat à distance, vous pouvez suivre certaines étapes pour vous assurer que le processus se déroule le mieux possible.
Le bon agent immobilier
Vous dépendrez de votre agent immobilier pour gérer la quasi-totalité du processus d'achat d'une maison, il est donc essentiel de prendre le temps et de faire l'effort de trouver un bon ajustement. «L'achat d'une maison implique de nombreuses pièces mobiles», explique Kaderabek. «Il est important de trouver une bonne correspondance de personnalité entre le client et l'agent.» Un entretien est utile (voir ci-dessous pour quelques questions à poser), et c'est toujours une bonne idée de demander des références pour voir ce que les autres acheteurs ont à dire.
(Voir aussi, Comment choisir le bon courtier immobilier .)
Renseignez-vous sur l'expérience
Lorsque vous parlez à un agent potentiel, Kaderabek recommande de demander dès le début: «À quelle fréquence avez-vous effectué ce processus à distance?» L'expérience compte et les agents qui travaillent fréquemment avec des acheteurs à distance sont plus susceptibles de comprendre comment cela fonctionne, de négocier favorablement et, peut-être le plus important, trouver des propriétés appropriées pour l'acheteur. L'agent devrait également être en mesure de conseiller un prêteur local. «Un prêteur non local est susceptible d'utiliser un évaluateur non local, ce qui peut être le glas de la mort sur des marchés uniques comme Asheville», explique Kaderabek.
Renseignez-vous sur la disponibilité
De nombreux agents immobiliers travaillent des heures irrégulières ou à temps partiel, ce qui peut être particulièrement mauvais pour les acheteurs éloignés. Votre agent vous servira de mandataire, il doit donc être disponible pendant les heures normales de bureau pour gérer une variété de tâches dans le processus d'achat d'une maison, y compris des inspections de maisons. «J'assiste à toutes les inspections domiciliaires, mais avec un client hors de la ville, c'est essentiel», explique Kaderabek. "Dans un monde où les inspections à domicile ont lieu entre neuf et cinq ans, il sera très difficile pour un agent d'assister à votre inspection à domicile s'il a un autre emploi."
Partagez votre liste de souhaits
Une fois que vous avez un agent, partagez votre liste de souhaits afin que l'agent puisse vous aider à trouver la propriété parfaite. Plus votre liste est raffinée, plus la recherche de domicile peut être rapide - jusqu'à un certain point. Si vous avez trop de demandes, cela ralentira probablement le processus. Tenez-vous-en aux choses qui comptent vraiment - la taille, l'emplacement, le style de la maison, les placards sans rendez-vous - et omettez les petits détails qui seraient faciles à réparer ou à mettre à jour dans n'importe quelle maison. Et s'il y a des ruptures de contrat - des fonctionnalités avec lesquelles vous ne pourriez absolument pas vivre (ou sans) - faites-le savoir à votre agent dès le début, afin qu'il ne perde pas de temps à regarder les mauvaises propriétés.
«Si vous êtes un agent, vous devez prendre cette mesure audacieuse pour appeler votre client et lui dire que vous avez trouvé la propriété parfaite pour lui», explique Kaderabek. En tant qu'acheteur, vous devez avoir confiance que votre agent sait exactement ce que vous recherchez et qu'il a également pris le temps de regarder attentivement la maison. «Une maison pourrait avoir l'air parfaite sur Internet, mais un bon agent pourra dire:« Non, ce n'est pas la maison pour vous car elle se trouve à côté d'une voie ferrée active. »»
Utiliser la période de diligence raisonnable
Une fois qu'une maison est sous contrat, vous avez le temps d'examiner les titres de propriété et les restrictions sur les actes, ainsi que d'effectuer des inspections, du financement et des évaluations bancaires, avant de vous rendre à la table de clôture. Dans certains États, dont la Caroline du Nord, il existe une période officielle de diligence raisonnable, d'une durée généralement comprise entre 14 et 30 jours, au cours de laquelle les acheteurs effectuent leur diligence raisonnable et décident s'ils souhaitent procéder à l'achat d'une maison. (Remarque: cela peut ne pas s'appliquer si la maison est de nouvelle construction.)
L'acheteur paie des frais de due diligence non remboursables, généralement compris entre 500 $ et 2000 $, qui compensent essentiellement le vendeur pour avoir retiré la maison du marché et donnent à l'acheteur le temps de prendre une décision. L'acheteur fait également un dépôt d'argent sérieux, égal à environ 2% à 3% du prix d'achat - ou plus sur les marchés en évolution rapide. Les frais de due diligence et le dépôt d'argent sérieux sont négociables entre l'acheteur et le vendeur.
L'acheteur peut résilier le contrat pour «n'importe quelle raison ou sans raison» (ou une autre langue) pendant la période de due diligence et ne perdre que les frais de due diligence. Si l'acheteur recule après la période de due diligence, il perdra à la fois les frais de due diligence et l'argent sérieux.
Étant donné que seuls les frais de due diligence sont perdus si l'acheteur résilie le contrat pendant la période de due diligence, cela peut ouvrir une opportunité intéressante pour les acheteurs à distance. Il peut être utilisé comme un outil pour obtenir une maison sous contrat tout en facilitant la résiliation du contrat avec un risque financier limité. Dans le cas d'un achat à distance, cela donne à l'acheteur une fenêtre de temps pour voir la propriété en personne avant de prendre toute décision finale.
Fermeture à distance
Les progrès technologiques ont rendu les fermetures à distance routinières pour les vendeurs et très réalisables pour les acheteurs. Votre agent vous enverra toutes les pages du contrat et des avenants. Vous les signerez à l'aide d'un système de signature électronique, qui renvoie généralement les formulaires signés à la partie appropriée. «Les avocats ont toujours besoin de signatures physiques, de sorte que votre agent travaillera avec l'avocat de clôture et FedEx tous les documents nécessaires avant la clôture», explique Kaderabek. "L'agent se rend ensuite à la table de clôture avec les documents de clôture - et sans l'acheteur - et les fonds sont câblés pour finaliser la transaction."
The Bottom Line
L'achat d'une maison à distance peut être une bonne option pour les acheteurs de résidences secondaires, les parents qui souhaitent acheter une maison pour leurs enfants et les investisseurs immobiliers hors de l'État. À bien des égards, le processus est le même que l'achat d'une maison en personne; Cependant, vous dépendrez encore plus de votre agent immobilier pour trouver la bonne maison, être présent pour les inspections, vous guider à travers les formalités administratives et assister à la clôture. En tant que tel, trouver le bon agent - et celui qui a de l'expérience avec les transactions à distance - est l'une des étapes les plus importantes que vous pouvez prendre lors de l'achat d'une maison à distance.
