Bien qu'il y ait des avantages financiers à investir dans un immeuble locatif, il y a aussi des risques - les locataires qui ne paient pas leur loyer et le mal de tête d'être propriétaire -. Vous devrez peser les taxes, l'appréciation de l'immobilier, les frais hypothécaires et d'entretien, et votre désir d'être propriétaire lorsque vous décidez si la propriété d'une location est une sage décision financière.
Pensez aux avantages fiscaux
Vous pouvez déduire les intérêts, les impôts, les assurances et autres dépenses sur le revenu de la propriété et généralement déduire les pertes sur vos autres revenus. Vous pouvez également déduire l'amortissement de vos impôts. La déduction est fondamentalement une allocation pour usure sur 27, 5 ans au 26 janvier 2019. Vous pouvez vendre un bien locatif et transférer le produit dans d'autres biens locatifs sans payer d'impôt sur les gains en capital. (Pour une lecture connexe, voir «Allégements fiscaux pour les propriétaires d'une résidence secondaire»)
N'oubliez pas que vous serez propriétaire
Votre propriété locative est une entreprise qui nécessite du temps et de l'énergie. Vous devrez vous tenir au courant des lois sur la location et êtes légalement tenu de maintenir une propriété sûre et habitable pour vos locataires. N'oubliez pas qu'un locataire qui paie le prix fort a le droit de s'attendre à une réponse quasi instantanée à tout problème, grand ou petit. Les locataires qui savent qu'ils paient un peu moins que le marché auront tendance à être un peu moins exigeants. Cela peut être utile si vous pouvez effectuer vous-même des réparations mineures. Vous devez également percevoir les loyers et traiter avec les locataires délinquants.
Si la perspective de gérer vos propres locations est intimidante, demandez à votre courtier immobilier de vous référer à un gestionnaire immobilier ou à un concierge ou effectuez une recherche en ligne. Sachez simplement que l'embauche d'un gestionnaire immobilier nuira à vos retours.
Faites vos devoirs immobiliers
Passez autant de temps, sinon plus, à rechercher des biens locatifs que vous achèteriez un logement. Vous devez connaître les spécificités du marché, les lois de zonage et les tendances pour les locations et les ventes de maisons à l'endroit que vous envisagez. Regardez les écoles, le transport, les ressources récréatives, le magasinage et ce que les locataires de la région attendent d'une location. L'achat d'une forclusion peut être une option puisque la banque de forclusion veut généralement récupérer le solde hypothécaire et vendra la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande.
Vous souhaiterez que votre propriété soit attrayante pour les locataires. Recherchez une propriété avec front de mer ou à proximité d'un campus universitaire ou d'une zone scolaire locale. Une maison plus ancienne dans une communauté stable ou dans un quartier en cours de revitalisation peut également être une bonne option. Si vous achetez une propriété locative d'investissement sur un nouveau terrain de golf, méfiez-vous du «syndrome du terrain de golf». Si des logements de golf plus récents et plus sophistiqués sont construits dans la même zone générale, votre propriété peut paraître datée de quelques années, ce qui fera baisser le prix.
Ne négligez pas d'exécuter les chiffres
Utilisez des applications pour smartphone ou des calculateurs hypothécaires en ligne pour analyser vos coûts mensuels de logement. Une calculatrice devrait vous permettre d'entrer le prix d'achat, l'acompte, les taxes, l'assurance et le taux d'intérêt du prêt hypothécaire. Les taux hypothécaires sur les immeubles locatifs sont généralement plus élevés que les taux pour une résidence principale.
Tenez également compte de l'entretien et des réparations. Une bonne règle de base est d'environ 1% du prix d'achat par an, donc une propriété de 300 000 $ coûterait environ 3 000 $ par an à entretenir. Cependant, vous souhaiterez peut-être augmenter le pourcentage à 1, 5% ou 2% si la propriété est plus ancienne. Une autre façon de calculer les réparations et l'entretien est d'adhérer à ce que l'on appelle parfois la «règle du pied carré», ce qui suggère aux propriétaires d'un budget de 1 $ par pied carré par an. Si votre maison de location fait 1 800 pieds carrés, par exemple, vous envisagez de dépenser 1 800 $ par année en frais de réparation et d'entretien.
Conseils pour le propriétaire potentiel
Un exemple du monde réel
Voici un exemple de revenu projeté: Supposons que vous louez une maison de 300 000 $ pour 2 000 $ par mois. L'acompte de 20% est de 60 000 $ et le taux d'intérêt fixe de 30 ans sur le solde de 240 000 $ est de 4%. Les taxes, les assurances et un budget d'entretien porteront le coût mensuel à 1 764 $, soit un bénéfice nominal de 2 838 $ par an, soit 4, 73% de l'acompte par an. Pas mal. C'est beaucoup mieux qu'un compte d'épargne et mieux que la plupart des actions de premier ordre versent des dividendes, bien que peut-être pas autant que vous pourriez gagner sur le marché boursier dans une bonne année. Mais lorsque vous calculez l'amortissement type de 3, 64%, le gain nominal de 2 838 $ devient une perte de 6 252 $, que vous pouvez appliquer à d'autres revenus. Cependant, selon votre tranche d'imposition, cela pourrait représenter plusieurs centaines de dollars d'économies d'impôt pour un flux de trésorerie positif, plus la possibilité que la maison s'apprécie.
The Bottom Line
Investir dans l'immobilier pour des revenus n'est pas pour tout le monde, mais si vous traitez votre investissement comme une entreprise, avez une tolérance aux risques inhérents et êtes maniable avec un marteau, les avantages financiers peuvent être substantiels. (Pour une lecture connexe, voir «Comment offrir une résidence secondaire»)
