Table des matières
- Qu'est-ce que l'immobilier commercial?
- Les bases de la CRE
- Lease Lowdown
- Gestion de l'immobilier commercial
- Investir dans la CRE
- Avantages de CRE
- Inconvénients de CRE
- Exemple de CRE dans le monde réel
Qu'est-ce que l'immobilier commercial - CRE?
L'immobilier commercial (CRE) est un bien utilisé exclusivement à des fins commerciales ou pour fournir un espace de travail plutôt qu'un espace de vie. Le plus souvent, des immeubles commerciaux sont loués à des locataires pour faire des affaires. Cette catégorie de biens immobiliers va d'une seule station-service à un immense centre commercial. L'immobilier commercial comprend des détaillants de toutes sortes, des bureaux, des hôtels, des centres commerciaux, des restaurants et des dépanneurs.
Les bases de l'immobilier commercial
L'immobilier commercial et l'immobilier résidentiel constituent les deux principales catégories de biens. Résidentiel comprend les structures réservées à l'habitation humaine et non à un usage commercial ou industriel. Comme son nom l'indique, l'immobilier commercial est utilisé dans le commerce.
Certaines autorités de zonage et de délivrance de licences répartissent davantage les propriétés industrielles - les sites utilisés pour la fabrication et la production de biens, en particulier les biens lourds - mais la plupart le considèrent comme un sous-ensemble de l'immobilier commercial.
L'immobilier commercial est classé en quatre catégories, selon la fonction: bureau, industriel, multifamilial et commerce de détail. Les espaces individuels sont également classés. L'espace de bureau, par exemple, est caractérisé comme classe A, classe B ou classe C.
- La classe A représente les meilleurs bâtiments en termes d'esthétique, d'âge, de qualité de l'infrastructure et d'emplacement. Les bâtiments de classe B sont généralement plus anciens et pas aussi compétitifs - en termes de prix - que les bâtiments de classe A. Les investisseurs ciblent souvent ces bâtiments pour la restauration. Les bâtiments de classe C sont les plus anciens, généralement âgés de plus de 20 ans, situés dans des zones moins attrayantes et nécessitant un entretien.
Points clés à retenir
- L'immobilier commercial est un bien utilisé uniquement à des fins commerciales, par opposition à l'immobilier résidentiel, qui est un espace de vie.Les quatre catégories, de l'immobilier commercial, comprennent les bureaux, les immeubles industriels, multifamiliaux et les commerces de détail.L'immobilier commercial fournit des revenus, ainsi que certains l'appréciation du capital, pour les investisseurs.L'investissement dans l'immobilier commercial nécessite plus de sophistication et de fonds de la part des investisseurs que l'immobilier résidentiel.Les fiducies de placement immobilier cotées en bourse (FPI) sont un moyen réalisable pour les particuliers d'investir dans l'immobilier commercial.
Lease Lowdown
Certaines entreprises sont propriétaires des immeubles qu'elles occupent. Cependant, le scénario le plus typique est que la propriété est louée. Habituellement, un investisseur est propriétaire de l'immeuble et perçoit le loyer de chaque entreprise qui y opère. Les taux de location commerciale - le prix pour occuper un espace sur une période donnée - sont habituellement indiqués en dollars de location annuels par pied carré. À l'inverse, les taux de l'immobilier résidentiel sont cités comme une somme annuelle ou un loyer mensuel.
Les baux commerciaux peuvent durer d'un an à 10 ans ou plus, les espaces de bureaux et de vente au détail se situant en moyenne entre cinq et 10 ans.
Dans une étude réalisée en 2017 par le cabinet d'analyse du marché immobilier CBRE Group, Inc., l'analyste Alex Krasikov a constaté que la durée - la durée - d'un bail était proportionnelle à la taille de l'espace loué. De plus, les données ont montré que les locataires concluraient des baux longs pour verrouiller les prix dans un environnement de marché en hausse. Mais ce n'est pas leur seul facteur déterminant. Certains locataires ayant des exigences pour de grands espaces concluront des baux longs en raison de la disponibilité limitée de biens correspondant à leurs besoins.
Il existe quatre principaux types de baux immobiliers commerciaux, chacun exigeant des niveaux de responsabilité différents de la part du propriétaire et du locataire.
- Un bail simple net rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières.Un bail double net (NN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières et des assurances.Un bail triple net (NNN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières, En vertu d'un contrat de location brute, le locataire ne paie que le loyer et le propriétaire paie les taxes foncières, l'assurance et l'entretien du bâtiment.
Gestion de l'immobilier commercial
Bien sûr, le maintien de la CRE en location complète et continue est l'objectif de tout propriétaire. Souvent, le propriétaire doit trouver un équilibre entre la maximisation des loyers et la minimisation des logements vacants et du roulement des locataires. Le chiffre d'affaires peut être coûteux pour les propriétaires de CRE car l'espace doit être adapté pour répondre aux besoins spécifiques des différents locataires, par exemple si un restaurant emménage dans une propriété autrefois occupée par un studio de yoga.
Les propriétaires peuvent souhaiter employer une firme de gestion immobilière commerciale pour les aider à trouver, gérer et retenir les locataires, superviser les baux et les options de financement, et coordonner l'entretien et la commercialisation des propriétés. La connaissance spécialisée d'une société de gestion immobilière commerciale est utile, car les règles et règlements régissant ces biens varient selon l'État, le comté, la municipalité et l'industrie et la taille.
Investir dans l'immobilier commercial
Investir dans l'immobilier commercial peut être lucratif et servir de couverture contre la volatilité du marché boursier. Les investisseurs peuvent gagner de l'argent grâce à l'appréciation de la propriété lorsqu'ils vendent, mais la plupart des rendements proviennent des loyers des locataires.
Investissement direct
Les investisseurs peuvent utiliser des investissements directs lorsqu'ils deviennent propriétaires par la propriété de la propriété physique. Les personnes les mieux placées pour investir directement dans l'immobilier commercial sont celles qui ont une connaissance considérable de l'industrie ou qui peuvent embaucher des entreprises qui le font. Les propriétés commerciales sont un investissement immobilier à haut risque et à haute rémunération. Un tel investisseur est susceptible d'être une personne fortunée, car l'investissement de la CRE nécessite un capital considérable.
La propriété idéale se situe dans une zone à faible offre CRE et à forte demande qui donnera des tarifs de location avantageux. La force de l'économie locale de la zone affecte également la valeur de l'achat de CRE.
Investissement indirect
Alternativement, les investisseurs peuvent investir indirectement sur le marché commercial en détenant divers titres du marché tels que des fiducies de placement immobilier (FPI), des fonds négociés en bourse ou en investissant dans des sociétés qui s'adressent au marché de l'immobilier commercial, telles que les banques et agents immobiliers.
Avantages de l'immobilier commercial
Un des plus grands avantages de l'immobilier commercial est des taux de location attractifs. Dans les zones où le nombre de nouvelles constructions est limité par la terre ou la loi, l'immobilier commercial peut avoir des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels considérables. Les bâtiments industriels louent généralement à un taux inférieur, bien qu'ils aient également des frais généraux inférieurs à ceux d'une tour de bureaux.
L'immobilier commercial bénéficie également de contrats de location avec les locataires comparativement plus longs que l'immobilier résidentiel. Cette longue durée de location confère au détenteur d'immeubles commerciaux une stabilité considérable des flux de trésorerie, tant que des locataires à long terme occupent le bâtiment.
En plus d'offrir une source de revenus stable et riche, l'immobilier commercial offre un potentiel d'appréciation du capital, tant que la propriété est bien entretenue et mise à jour. Et, comme tous les biens immobiliers, il évolue souvent dans la direction opposée au marché boursier, ce qui en fait une option de diversification efficace vers les actions d'un portefeuille.
Avantages
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Se protéger contre le marché boursier
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Source de revenus à haut rendement
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Flux de trésorerie stables des locataires à long terme
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Potentiel d'appréciation du capital
Les inconvénients
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Plus de capital requis pour investir directement
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Une plus grande réglementation
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Coûts de rénovation plus élevés
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Actif non liquide
Inconvénients de l'immobilier commercial
Les règles et règlements sont les principaux moyens de dissuasion pour la plupart des personnes qui souhaitent investir directement dans l'immobilier commercial. Les taxes, les mécanismes d'achat et les responsabilités d'entretien des propriétés commerciales sont enfouis dans des couches de jargon juridique. Ces exigences changent en fonction de l'État, du comté, de l'industrie, de la taille, du zonage et de nombreuses autres désignations. La plupart des investisseurs en immobilier commercial ont des connaissances spécialisées ou une masse salariale de personnes qui en ont.
Un autre obstacle est le risque accru lié au roulement des locataires, particulièrement pertinent dans une économie où les fermetures inattendues de commerces laissent des propriétés vacantes sans préavis.
Avec les résidences, les besoins en installations d'un locataire reflètent généralement ceux des locataires précédents ou futurs. Cependant, avec un immeuble commercial, chaque locataire peut avoir des besoins très différents qui nécessitent une rénovation coûteuse. Le maître d'ouvrage doit alors adapter l'espace pour accueillir le métier spécialisé de chaque locataire. Un immeuble commercial avec une faible vacance mais un taux de rotation élevé des locataires peut encore perdre de l'argent en raison du coût des rénovations pour les nouveaux locataires.
Pour ceux qui cherchent à investir directement, l'achat d'une propriété commerciale est une proposition beaucoup plus coûteuse qu'une propriété résidentielle. De plus, alors que l'immobilier, en général, fait partie des catégories d'actifs les moins liquides, les transactions sur les immeubles commerciaux ont tendance à se déplacer particulièrement lentement.
Exemple réel de prévisions CRE
Le marché américain de l'immobilier commercial a subi un coup dur pendant la récession de 2008-2009, mais il a connu des gains annuels depuis 2010. Ces gains ont permis de récupérer presque toutes les pertes de la période de récession.
Les «Perspectives du marché immobilier américain de 2019», un rapport annuel publié par CBRE, estime que:
Bien qu'il soit en retard dans le cycle économique, les perspectives restent très bonnes pour les quatre principaux types d'actifs immobiliers commerciaux. L'appréciation des valeurs sera minime, mais les rendements devraient rester sains.
Cependant, d'autres indicateurs suggèrent que le marché de l'immobilier commercial a atteint un sommet dans le cycle de croissance post-récession. Selon la société immobilière californienne Ten-X Growth, les prix de l'immobilier commercial ont terminé 2018 en hausse de seulement 1% par rapport à 2017.
Un rapport Ten-X a noté que le total final de 2018 pour les propriétés commerciales confirme leur opinion sur la tarification du cycle économique tardif. Les recherches de l'entreprise ont révélé que les postes vacants augmentent, que la croissance des loyers ralentit et que les taux d'intérêt du marché augmentent
Comme l'a rapporté Forbes , le secteur de la vente au détail, en particulier, s'est révélé un point douloureux sur le marché plus large de l'immobilier commercial, car les fermetures généralisées de magasins se sont intensifiées en 2017 et se sont poursuivies en 2018. Par exemple, le centre commercial populaire REIT Westfield Corporation a vu son prix 30% entre mi-2016 et fin 2017 avant de compenser certaines pertes jusqu'en janvier 2018. Unibail-Rodamco SE a acquis Westfield pour 15, 8 milliards de dollars US, créant Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
La plupart des entreprises, cependant, soutiennent que le marché immobilier reste globalement sain. JP Morgan, dans ses «Perspectives de l'immobilier commercial en 2019», a largement fait écho à l'avis de CBRE, déclarant que 2018 était la neuvième année d'augmentation des loyers et des évaluations des propriétés commerciales. Morgan prédit que ce rythme ralentira, mais continuera et ne verra pas de ralentissement avant 2019.
