La loi fiscale pour les propriétaires de maison au Canada est très différente du système américain. Notamment, les intérêts sur une hypothèque pour une résidence privée principale ne sont pas déductibles d'impôt. Cependant, tous les gains en capital sur la vente de la maison sont exonérés d'impôt.
Mais il existe un moyen pour les Canadiens de déduire efficacement ces intérêts hypothécaires.
L'objectif financier
Tout d'abord, quelques définitions de base:
Votre valeur nette est votre actif moins tout passif. Pour augmenter votre valeur nette, vous devez soit augmenter votre actif, soit diminuer votre passif, ou les deux.
Votre flux de trésorerie disponible est le montant d'argent qui reste après que toutes les dépenses et le paiement de la dette ont été effectués. Pour augmenter votre trésorerie, vous devez dépenser moins, obtenir un emploi mieux rémunéré ou payer moins d'impôts.
Jetons un coup d'œil à une stratégie pour vous aider à augmenter vos actifs en construisant un portefeuille de placements, à réduire vos dettes en remboursant votre prêt hypothécaire plus rapidement et en augmentant vos flux de trésorerie en payant moins d'impôt. En fait, vous augmenteriez simultanément votre valeur nette et vos flux de trésorerie.
La stratégie
Chaque fois que vous effectuez un paiement hypothécaire, une partie du paiement est appliquée aux intérêts et le reste est appliqué au capital. Ce paiement principal augmente votre avoir dans la maison et peut être emprunté, généralement à un meilleur taux qu'un prêt non garanti.
Si l'argent emprunté est ensuite utilisé pour acheter un investissement générateur de revenus, les intérêts sur le prêt sont déductibles d'impôt, ce qui améliore encore le taux d'intérêt effectif sur le prêt.
Cette stratégie demande au propriétaire d'emprunter la partie principale de chaque versement hypothécaire et de l'investir dans un portefeuille productif de revenus. En vertu du code fiscal canadien, les intérêts payés sur les sommes empruntées pour gagner un revenu sont déductibles d'impôt.
Au fil du temps, votre dette totale reste la même, car le principal est remboursé à chaque fois qu'un paiement est effectué. Mais une plus grande partie de celui-ci devient une dette déductible d'impôt. En d'autres termes, c'est une «bonne» dette. Et, il reste moins de dette non déductible ou de «mauvaise» dette.
Pour mieux expliquer cela, reportez-vous à la figure ci-dessous, où vous pouvez voir que le versement hypothécaire de 1 106 $ par mois se compose de 612 $ en capital et de 494 $ en intérêts.
Image de Julie Bang © Investopedia 2019
Comme vous pouvez le constater, chaque paiement réduit le montant dû sur le prêt de 612 $. Après chaque paiement, le 612 $ est emprunté et investi. Cela maintient le niveau d'endettement total à 100 000 $, mais la partie du prêt qui est déductible d'impôt augmente à chaque versement. Vous pouvez voir dans la figure ci-dessus qu'après un mois de mise en œuvre de cette stratégie, 99 388 $ sont toujours des dettes non déductibles, mais 612 $ sont désormais déductibles d'impôt.
Cette stratégie peut aller plus loin: la partie déductible d'impôt des intérêts payés crée un remboursement d'impôt annuel, qui pourrait ensuite être utilisé pour rembourser encore plus l'hypothèque. Ce paiement hypothécaire serait 100% principal (car il s'agit d'un paiement supplémentaire) et pourrait être emprunté en totalité et investi dans le même portefeuille productif de revenus.
Les étapes de la stratégie sont répétées mensuellement et annuellement jusqu'à ce que votre hypothèque soit entièrement déductible d'impôt. Comme vous pouvez le voir sur la figure précédente et la figure suivante, l'hypothèque reste constante à 100 000 $, mais la partie déductible d'impôt augmente chaque mois. Le portefeuille d'investissement, quant à lui, se développe également, par la contribution mensuelle et les revenus et plus-values qu'il génère.
Image de Julie Bang © Investopedia 2019
Comme nous l'avons vu ci-dessus, une hypothèque entièrement déductible d'impôt se produirait une fois que le dernier bit de capital serait emprunté et investi. La dette due est toujours de 100 000 $; cependant, 100% de ce montant est maintenant déductible d'impôt. À ce stade, les remboursements d'impôt reçus pourraient également être investis pour aider à augmenter le taux de croissance du portefeuille de placements.
Les avantages
Les objectifs de cette stratégie sont d'augmenter les flux de trésorerie et les actifs tout en diminuant les passifs. Cela crée une valeur nette plus élevée pour la personne qui met en œuvre la stratégie. Il vise également à vous aider à vous libérer de votre hypothèque plus rapidement et à commencer à constituer un portefeuille de placements plus rapidement que vous n'auriez pu autrement.
Examinons-les un peu plus près:
- Devenez sans hypothèque plus rapidement. Le moment où vous êtes techniquement sans hypothèque, c'est lorsque votre portefeuille de placements atteint la valeur de votre dette en cours. Cela devrait être plus rapide qu'avec une hypothèque traditionnelle, car le portefeuille de placements devrait augmenter à mesure que vous effectuez des versements hypothécaires. Les versements hypothécaires effectués à l'aide du produit des déductions fiscales peuvent rembourser l'hypothèque encore plus rapidement. Construisez un portefeuille d'investissement tout en remboursant votre maison. C'est un excellent moyen de commencer à économiser. Il permet également de libérer de l'argent que vous n'auriez pas pu autrement investir avant de rembourser votre hypothèque.
Une étude de cas
Voici une comparaison de l'impact financier sur deux couples canadiens, l'un remboursant une hypothèque de façon traditionnelle et l'autre utilisant la stratégie de déduction fiscale.
Le couple A a acheté une maison de 200 000 $ avec un prêt hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 10 ans à 6%, avec un paiement mensuel de 1 106 $. Une fois l'hypothèque remboursée, ils investissent les 1 106 $ qu'ils payaient pour les cinq prochaines années, gagnant 8% par année.
Après 15 ans, ils possèdent leur propre maison et ont un portefeuille d'une valeur de 81 156 $.
Le couple B a acheté une maison à prix identique avec les mêmes conditions hypothécaires. Chaque mois, ils empruntent le capital et l'investissent. Ils utilisent également la déclaration de revenus annuelle qu'ils reçoivent de la partie déductible d'impôt de leur intérêt pour rembourser le capital hypothécaire. Ils empruntent ensuite ce capital et l'investissent. Après 9, 42 ans, l'hypothèque sera 100% bonne dette et commencera à produire un remboursement d'impôt annuel de 2 340 $ en supposant un taux d'imposition marginal (MTR) de 39%. Après 15 ans, ils possèdent leur propre maison et ont un portefeuille d'une valeur de 138 941 $. C'est une augmentation de 71%.
Un mot d'avertissement
Cette stratégie n'est pas pour tout le monde. Emprunter contre votre domicile peut être psychologiquement difficile. Pire, si les investissements ne produisent pas les rendements attendus, cette stratégie pourrait donner des résultats négatifs.
En réempruntant les capitaux propres de votre maison, vous supprimez également votre coussin de sécurité si les marchés de l'immobilier ou de l'investissement, ou les deux, se détériorent.
En créant un portefeuille productif de revenus dans un compte non enregistré, vous pouvez également faire face à des conséquences fiscales supplémentaires. Vous devriez consulter un conseiller financier professionnel pour déterminer si cette stratégie vous convient. Si c'est le cas, demandez à un professionnel de vous aider à l'adapter à vous et à la situation financière personnelle de votre famille.
