QU'EST-CE QU'UN PROCESSUS DE DÉFAISANCE
Le processus de défaisance est un moyen par lequel les emprunteurs peuvent sortir d'une hypothèque en substituant un portefeuille de titres adossés au Trésor américain à des garanties. Ces titres doivent avoir une valeur suffisante pour générer suffisamment de flux de trésorerie pour couvrir le capital restant et les intérêts dus sur le prêt.
Dans le cas de la défaisance, la dette ne disparaît pas, mais la défaisance libère le bien hypothéqué du privilège sur elle. Ainsi, l'emprunteur peut refinancer ou vendre le bien immobilier en vertu de la défaisance.
La défaisance exige généralement que l'emprunteur obtienne des services juridiques et financiers de spécialistes qui connaissent bien le processus de défaisance. Ceux-ci comprendront un courtier-concessionnaire. En effet, la défaisance nécessite la création d'entités nouvellement formées, comme un emprunteur successeur. Avec l'aide de spécialistes compétents, un emprunteur peut généralement terminer le processus de défaisance en un peu plus de 30 jours. Le nombre de parties impliquées et le coût de la défaite varient, car les lois régissant le processus varient d'un État à l'autre.
RÉPARTIR Processus de défaisance
Le processus de défaisance permet de garantir aux investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires le flux de trésorerie qu'ils attendaient lors de l'achat de ces titres. Si, par exemple, un emprunteur reçoit une somme d'argent importante et décide de rembourser son prêt hypothécaire en une seule fois, bien avant l'échéance de son prêt hypothécaire, les investisseurs de l'autre côté ne recevront pas les intérêts qu'ils attendaient en tant que flux de trésorerie.
La défaisance est née sur le marché obligataire afin de garantir que les investisseurs recevraient leurs rendements attendus dans le cas où l'émetteur obligataire déciderait de rembourser par anticipation ses obligations envers ses obligataires. Cependant, la défaisance est devenue populaire dans le monde du financement immobilier lorsque les prêts titrisés ont décollé.
Conditions de défaisance
Les prêts titrisés sont généralement détenus par des entités appelées «conduits de placement hypothécaire immobilier» ou REMIC. Ces entités opèrent selon une liste contrôlée de règles établies par l'Internal Revenue Code. Ces règles précisent les conditions qui doivent être remplies pour qu'un emprunteur se qualifie pour la défaisance.
La première règle interdit la défaisance si l'hypothèque a moins de deux ans. Les règles définissent le jour où le prêt a été titrisé comme le début des deux années, plutôt que le jour où le prêt a été clôturé. Certains prêts précisent que le prêt doit être encore plus ancien que deux ans pour la défaisance.
Les règles stipulent également que les documents de prêt doivent permettre explicitement à l'emprunteur de demander une défaisance. Les documents ne peuvent être modifiés ultérieurement pour permettre la défaisance. Les titres utilisés comme nouvelles garanties doivent être des titres d'État, car ils sont considérés comme présentant le risque le plus faible pour les investisseurs. Enfin, l'hypothèque sur la propriété ne peut être libérée que pour faciliter la disposition de la propriété, comme la vente ou le refinancement.
