DÉFINITION des flux de trésorerie après impôt actualisés
La méthode de l'actualisation des flux de trésorerie après impôt est une approche pour évaluer un investissement en évaluant le montant d'argent généré et en tenant compte du coût du capital et du taux d'imposition marginal de l'investisseur. Les flux de trésorerie après impôts actualisés sont similaires aux flux de trésorerie actualisés simples (DCF), mais les implications fiscales sont également prises en compte.
RÉPARTITION Flux de trésorerie après impôt actualisés
L'approche actualisée des flux de trésorerie après impôt est principalement utilisée dans l'évaluation immobilière pour déterminer si une propriété particulière est susceptible d'être un bon investissement. Les investisseurs doivent tenir compte de l'amortissement, de la tranche d'imposition de l'entité qui sera propriétaire du bien et de tout paiement d'intérêts lorsqu'ils utilisent cette méthode d'évaluation. Il s'agit d'un calcul des flux de trésorerie nets d'une propriété après prise en compte des impôts et des coûts de financement chaque année. Les flux de trésorerie sont actualisés au taux de rendement requis de l'investisseur pour trouver la valeur actuelle des flux de trésorerie après impôts. Si la valeur actuelle du flux de trésorerie après impôt est supérieure au coût de l'investissement, alors l'investissement peut valoir la peine d'être pris.
Étant donné que le flux de trésorerie après impôt actualisé est calculé après impôt, l'amortissement, même s'il ne s'agit pas d'un flux de trésorerie réel, doit être utilisé pour déterminer la charge fiscale. L'amortissement est une dépense hors trésorerie qui réduit les impôts et augmente les flux de trésorerie. Il est généralement soustrait du résultat opérationnel net pour obtenir le résultat net après impôt, puis rajouté pour refléter l'impact positif qu'il a sur le flux de trésorerie après impôt.
Parce qu'il existe de nombreuses méthodes différentes pour évaluer l'investissement immobilier, et chaque méthode a ses inconvénients, les investisseurs ne devraient pas se fier uniquement aux flux de trésorerie après impôt actualisés pour prendre une décision. Pour examiner la valeur de la propriété sous plusieurs angles, vous pouvez également utiliser d'autres méthodes d'évaluation immobilière telles que l'approche des coûts, l'approche de comparaison des ventes (SCA), une approche des revenus.
Le flux de trésorerie après impôt actualisé peut être utilisé pour calculer l'indice de rentabilité, un ratio qui évalue la relation entre les coûts et les avantages d'un projet ou d'un investissement proposé. L'indice de rentabilité, ou ratio avantages-coûts, est calculé en divisant la valeur actuelle des flux de trésorerie après impôts actualisés par le coût de l'investissement. La règle de base affirme qu'un projet avec un indice de rentabilité égal ou supérieur à un est une opportunité d'investissement rentable potentielle. En d'autres termes, si la valeur actuelle des flux de trésorerie après impôt est égale ou supérieure au coût du projet, le projet peut valoir la peine d'être entrepris.
Le flux de trésorerie après impôt actualisé est également utilisé pour calculer la période de récupération simple et la période de récupération actualisée d'un investissement, ce qui permet à un investisseur de déterminer le temps qu'il faudrait à un projet pour récupérer le montant initial investi.
