Qu'est-ce que le dépouillement d'équité?
Le dépouillement de capitaux propres est un ensemble de stratégies conçues pour réduire les capitaux propres globaux d'une propriété. Les stratégies de décapage de capitaux propres peuvent être utilisées par les débiteurs comme moyen de rendre les propriétés peu attrayantes pour les créanciers, ainsi que par les prêteurs prédateurs qui cherchent à profiter des propriétaires face à la forclusion.
Points clés à retenir
- Le dépouillement de capitaux propres est une pratique de protection des actifs dans laquelle les actifs sont protégés en distribuant des intérêts à plusieurs parties.Il est également considéré comme une pratique de prêt prédateur car il aide les créanciers à réduire la créance d'un propriétaire sur une propriété en achetant systématiquement des capitaux propres et en contrôlant les flux de trésorerie Le décapage du conjoint et HELOC sont deux des formes les plus courantes de décapage de capitaux propres.
Comprendre le dépouillement de capitaux propres
Le dépouillement de capitaux est considéré par certains comme l'une des méthodes les plus simples et les plus efficaces de protection des actifs contre les créanciers, tandis que d'autres considèrent la tactique simplement comme une forme de prêt prédateur.
L'idée derrière le dépouillement des capitaux propres en tant que stratégie de protection des actifs est qu'en réduisant l'intérêt pour une propriété, les créanciers sont découragés d'inclure la propriété dans toute réclamation contre le débiteur. En donnant à une autre partie une réclamation contre une propriété, un propriétaire peut conserver l'utilisation de la propriété ainsi que le contrôle des flux de trésorerie tout en faisant simultanément de la propriété un atout peu attrayant pour tout créancier qui pourrait autrement tenter d'exercer un jugement juridique contre le propriétaire de la propriété.
En tant que mécanisme de prêt prédateur, le dépouillement de capital est exercé contre les propriétaires faisant face à la forclusion. Un investisseur achète la propriété du propriétaire sous la menace de forclusion et accepte de louer la propriété à l'ancien propriétaire, qui peut ensuite continuer à utiliser la propriété comme résidence. Les investisseurs prédateurs utilisent souvent cette méthode pour tirer parti des propriétaires disposant de ressources et d'informations limitées.
Formes de décapage de capitaux propres
En plus des stratégies utilisées par les prêteurs prédateurs, deux des stratégies de décapage d'actions les plus courantes sont le décapage pour conjoint et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
Le dépouillement du conjoint est le processus consistant à déplacer le titre d'une propriété au nom du conjoint du débiteur. Cette stratégie permet à un débiteur de déposer une demande de renonciation à la propriété au nom de son conjoint, qui n'a vraisemblablement aucune dette ou peu de dettes. Bien que cette stratégie ne soit pas une méthode à toute épreuve pour protéger les biens contre les créanciers, c'est une stratégie de protection des actifs simple et accessible pour de nombreux propriétaires gérant une dette importante.
Les marges de crédit sur valeur domiciliaire permettent au propriétaire d'utiliser les capitaux propres de sa maison comme ligne de crédit. Un HELOC est une sorte de deuxième hypothèque, utilisant la valeur nette du logement, ou la différence entre la valeur de la maison et le solde hypothécaire restant, comme garantie sur une ligne de crédit. Les fonds d'un HELOC fonctionnent de la même manière qu'une carte de crédit. La banque émettant le HELOC à un propriétaire de maison fournira un certain nombre de moyens d'utiliser ces fonds, y compris une carte de crédit émise par une banque liée au compte. Bien que les HELOC offrent des avantages intéressants, notamment des taux d'intérêt variables et, dans certains cas, des coûts de clôture faibles ou nuls, ils peuvent également mettre les emprunteurs en danger de perdre les capitaux propres de leur maison.
Exemple de dépouillement de capitaux propres
Supposons qu'une maison vaut 500 000 $ et que le propriétaire puisse demander une exemption de 100 000 $ de la propriété. Sans hypothèque, un créancier du propriétaire de la maison pourrait placer un privilège sur la maison d'un montant de 400 000 $, c'est-à-dire le solde restant inférieur à l'exonération fiscale. Avec une hypothèque, cependant, le créancier ne sera pas en mesure de placer un privilège pour ce montant en raison de la sûreté à laquelle le prêteur de l'hypothèque a droit.
