Table des matières
- Les premiers jours
- Créer de la liquidité
- Des titres adossés à des hypothèques
- La crise financière
- Prise de contrôle et renflouement par le gouvernement
- Options de crédit
- Modifications de prêt
- The Bottom Line
Il y a de fortes chances que vous ayez entendu parler de Fannie Mae. Mais savez-vous ce qu'il fait et comment il fonctionne?
La Federal National Mortgage Association (FNMA), généralement connue sous le nom de Fannie Mae, est une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) fondée en 1938 par le Congrès pendant la Grande Dépression dans le cadre du New Deal. Il a été créé pour stimuler le marché du logement en mettant davantage d'hypothèques à la disposition des emprunteurs à revenu faible à modéré.
Fannie Mae n'émet ni n'accorde d'hypothèques aux emprunteurs. Mais il les achète et les garantit sur le marché hypothécaire secondaire. En fait, c'est l'un des deux plus gros acheteurs d'hypothèques sur le marché secondaire. L'autre est son frère, la Federal Home Loan Mortgage Corporation ou Freddie Mac, une autre entreprise parrainée par le gouvernement et créée par le Congrès.
Les premiers jours
Au début des années 1900, l'obtention d'une hypothèque - sans parler d'une maison - n'était pas une tâche facile. Beaucoup de gens ne pouvaient pas se permettre d'obtenir un acompte, et les prêts étaient presque toujours à court terme - pas comme ceux avec les périodes d'amortissement à long terme que nous connaissons aujourd'hui. En fait, lorsque bon nombre des prêts arrivaient à échéance à l'époque, ils exigeaient normalement de gros paiements en ballon du débiteur. Si le propriétaire ne pouvait pas effectuer le paiement, la banque ferait une forclusion. Lorsque la Grande Dépression a frappé, environ 25% des propriétaires du pays ont perdu leur maison.
Le Congrès américain a réagi en créant Fannie Mae. L'objectif était d'aider à créer un flux de financement du logement accessible à tous sur tous les marchés. Cela a conduit au financement d'hypothèques à taux fixe à long terme, permettant aux propriétaires de refinancer leurs prêts à tout moment au cours de leur prêt.
1938
L'année où le Congrès a créé Fannie Mae.
À la fin des années 1960, Fannie Mae a commencé à se financer en vendant des actions et des obligations après que le gouvernement les eut retirées du budget fédéral. Fannie Mae a conservé ses liens avec le gouvernement en tant que GSE, avec un conseil d'administration composé de 13 membres au maximum. Il est également exonéré des taxes locales et nationales.
Points clés à retenir
- Fannie Mae est une entreprise parrainée par le gouvernement qui met des prêts hypothécaires à la disposition des emprunteurs à revenu faible ou modeste, elle ne fournit pas de prêts, mais les soutient ou les garantit sur le marché hypothécaire secondaire.Fannie Mae fournit des liquidités en investissant sur le marché hypothécaire, en mettant en commun prêts en titres adossés à des créances hypothécaires. Fannie Mae a été renflouée par le gouvernement américain à la suite de la crise financière et a été radiée de la cote du NYSE.
Créer de la liquidité
En investissant sur le marché hypothécaire, Fannie Mae crée plus de liquidités pour les prêteurs tels que les banques, les épargne et les coopératives de crédit, ce qui leur permet à leur tour de souscrire ou de financer plus d'hypothèques. Les hypothèques qu'elle achète et les garanties doivent répondre à des critères stricts. Par exemple, la limite pour un prêt conventionnel pour une maison unifamiliale en 2019 est de 484350 $ pour la plupart des régions et de 726525 $ pour les régions à coût élevé. Ces zones comprennent Hawaï, l'Alaska, Guam et les îles Vierges américaines, où les valeurs moyennes des maisons sont supérieures au montant de référence d'au moins 115%.
Pour qu'un prêteur hypothécaire soit admissible à être soutenu par Fannie Mae, il doit accepter de ne pas pratiquer de pratiques de prêt à haut risque non éthiques. Les prêts à risque ont des taux plus élevés que les prêts à taux préférentiel et sont offerts aux emprunteurs avec un mauvais crédit qui sont considérés comme un risque plus élevé par le prêteur.
Selon le site Web de Fannie Mae, il a fourni 102 milliards de dollars de liquidités pour financer le marché du logement au premier trimestre de 2019. Cela a aidé les gens à travers le pays à acheter, refinancer et louer environ 527 000 maisons.
Fannie Mae soutient ou garantit des hypothèques mais ne les a pas émises.
Des titres adossés à des hypothèques
Après avoir acheté des hypothèques sur le marché secondaire, Fannie Mae les regroupe pour former des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les MBS sont des titres adossés à des actifs garantis par une hypothèque ou un pool d'hypothèques. Les titres adossés à des créances hypothécaires de Fannie Mae sont achetés par des institutions telles que les compagnies d'assurance, les fonds de pension et les banques d'investissement. Il garantit le paiement du principal et des intérêts sur son MBS.
Fannie Mae possède également son propre portefeuille, communément appelé portefeuille conservé. Cela investit dans ses propres titres adossés à des créances hypothécaires ainsi que ceux d'autres institutions. Fannie Mae émet une dette appelée dette d'agence pour financer son portefeuille conservé.
La crise financière
Fannie Mae est cotée en bourse depuis 1968. Jusqu'en 2010, elle était cotée à la Bourse de New York (NYSE). Il a été radié de la cote suite à la crise hypothécaire, immobilière et financière après que ses actions aient chuté en deçà des exigences minimales de fonds propres imposées par la Bourse de New York. Il se négocie désormais de gré à gré.
Des pratiques de prêt contraires à l'éthique ont conduit à la crise. Pendant le boom immobilier du milieu des années 2000, les prêteurs ont abaissé leurs normes et offert des prêts immobiliers aux emprunteurs dont le crédit était médiocre. En 2007, la bulle immobilière a éclaté et des centaines de milliers de ces emprunteurs ont fait défaut, ce qui a conduit à ce que l'on a appelé la crise des subprimes. Cela a eu un effet d'entraînement sur les marchés du crédit, ce qui a fait basculer les marchés financiers et a provoqué la récession la plus grave depuis des décennies aux États-Unis. (Pour en savoir plus, voir: Un examen des récessions passées .)
Prise de contrôle et renflouement par le gouvernement
Dans la seconde moitié de 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont été repris par le gouvernement via une tutelle du Federal Housing Finance Committee. À l'époque, les deux garantissaient ou détenaient la moitié des hypothèques du pays d'une valeur d'environ 5 000 milliards de dollars. Les deux ont été renfloués à hauteur de 187, 4 milliards de dollars, ce qui les a sauvés de l'effondrement. En substance, le gouvernement américain est intervenu pour rétablir la confiance dans les marchés en promettant de renflouer les créances douteuses et d'empêcher une nouvelle crise du marché immobilier. Ceci, à son tour, a entraîné une augmentation du montant de la dette publique, qui avait environ 9 billions de dollars dus à l'époque.
Options de crédit
Fannie Mae offre maintenant un certain nombre d'initiatives commerciales et d'options de crédit différentes aux propriétaires de maisons, en travaillant avec des prêteurs pour aider les personnes qui pourraient autrement avoir des difficultés à obtenir du financement.
- Hypothèque HomeReady: ce produit permet aux propriétaires de maison d'obtenir un financement et d'acheter une maison avec un faible versement initial. Les emprunteurs sont admissibles s'ils ont un revenu faible à modéré et un score de crédit inférieur à 620. Les personnes ayant des scores supérieurs à 620 obtiennent de meilleurs prix. 3% d'acompte: Une autre ressource pour les propriétaires qui n'ont peut-être pas accès à suffisamment de fonds pour obtenir un gros acompte. HFA Preferred: ce programme aide les propriétaires à accéder à un financement abordable par le biais des agences locales et nationales de financement du logement et d'autres prêteurs. Les niveaux de revenu pour les emprunteurs sont déterminés par le CAH, et il n'y a aucune exigence de premier acheteur.
Une liste complète des produits et leur description est disponible sur le site Web de Fannie Mae.
Modifications de prêt
Après l'effondrement de l'hypothèque, Fannie Mae a commencé à se concentrer sur les modifications de prêt. Depuis 2009, Fannie Mae a réalisé plus de 1, 5 million de modifications de prêts. Les modifications apportées aux prêts modifient les conditions d'une hypothèque existante pour aider les emprunteurs à éviter de faire défaut sur leur hypothèque, à se retrouver dans la forclusion et, finalement, à perdre leur maison. Les modifications peuvent inclure un taux d'intérêt inférieur ou prolonger la durée du prêt. La modification du prêt peut également réduire les paiements mensuels.
The Bottom Line
Fannie Mae a réussi à se redresser depuis qu'elle est au bord du gouffre en 2008. Aujourd'hui, elle est le plus grand bailleur de fonds à taux fixe de 30 ans et demeure un mécanisme clé pour faciliter l'accession à la propriété.
