Table des matières
- Types de prêts
- Exigences en matière d'équité et de revenu
- Assurance hypothécaire privée
- Taux fixe vs flottant
- The Bottom Line
La myriade d'options de financement disponibles pour les acheteurs d'une première maison peut sembler écrasante. Mais prendre le temps de rechercher les bases du financement immobilier peut vous faire économiser beaucoup de temps et d'argent. Comprendre le marché où se trouve la propriété et savoir si elle offre des incitations aux prêteurs peut signifier des avantages financiers supplémentaires pour vous. Jetez un œil à vos finances pour vous assurer d'obtenir l'hypothèque la mieux adaptée à vos besoins.
Points clés à retenir
- L'obtention d'une hypothèque sera une étape cruciale dans l'achat de votre première maison, et il existe plusieurs facteurs pour choisir la plus appropriée.Les prêteurs évalueront votre solvabilité et votre capacité de remboursement en fonction de vos revenus, de vos actifs, de vos dettes et de vos antécédents de crédit. en choisissant un prêt hypothécaire, vous devrez choisir entre un taux fixe ou flottant, le nombre d'années pour rembourser votre prêt hypothécaire et le montant de votre mise de fonds. Les prêts conventionnels sont des prêts hypothécaires non assurés ou garantis par le gouvernement fédéral. Selon votre situation, vous pouvez être éligible à des conditions plus avantageuses par le biais d'un prêt FHA ou VA ou d'un autre type de prêt garanti par le gouvernement.
Types de prêts
Les prêts conventionnels sont des hypothèques qui ne sont ni assurées ni garanties par le gouvernement fédéral. Il s'agit généralement d'hypothèques à taux fixe. Bien que leurs exigences plus strictes pour une mise de fonds plus élevée, une cote de crédit plus élevée, des ratios de revenu sur endettement plus faibles et le potentiel d'avoir besoin d'une assurance hypothécaire privée les rendent les plus difficiles à obtenir, les hypothèques conventionnelles sont généralement moins coûteuses que les hypothèques garanties.
Les prêts conventionnels sont définis comme des prêts conformes ou des prêts non conformes. Les prêts conformes sont conformes aux directives telles que les limites de prêt établies par les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae ou Freddie Mac, car elles ou divers prêteurs achètent et conditionnent souvent ces prêts et les vendent en tant que titres sur le marché secondaire. La limite de prêt de 2019 pour une hypothèque conventionnelle est de 484350 $ dans l'ensemble, mais elle peut être plus élevée pour les zones à coût élevé désignées.
Un prêt supérieur à ce montant est appelé un prêt jumbo et comporte généralement un taux d'intérêt légèrement plus élevé, car ces prêts comportent plus de risques (car ils impliquent plus d'argent), ce qui les rend moins attrayants pour le marché secondaire. Pour les prêts non conformes, l'institution prêteuse qui souscrit le prêt, généralement un prêteur de portefeuille, établit ses propres directives.
Prêts FHA
La Federal Housing Administration (FHA), qui fait partie du Département américain du logement et du développement urbain, propose divers programmes de prêts hypothécaires. Un prêt FHA a des exigences de mise de fonds inférieures et est plus facile à qualifier qu'un prêt conventionnel. Les prêts FHA sont excellents pour les acheteurs d'une première maison car, en plus de réduire les coûts de prêt initial et les exigences de crédit moins strictes, vous pouvez effectuer un acompte aussi bas que 3, 5%. Les prêts FHA ne peuvent pas dépasser les limites légales décrites ci-dessus.
Le hic? Tous les emprunteurs de la FHA doivent payer une prime d'assurance hypothécaire (MIP), intégrée à leurs versements hypothécaires (voir l'assurance hypothécaire privée ci-dessous).
Prêts VA
Le Département américain des anciens combattants (VA) garantit les prêts VA. La VA ne fait pas de prêts elle-même, mais garantit des prêts hypothécaires accordés par des prêteurs qualifiés. Ces garanties permettent aux vétérans et aux militaires d'obtenir des prêts immobiliers à des conditions avantageuses, généralement sans versement initial. Dans la plupart des cas, les prêts VA sont plus faciles à qualifier que les prêts conventionnels. Les prêteurs limitent généralement le prêt VA maximum aux limites de prêt hypothécaire conventionnelles. Avant de demander un prêt, demandez l'admissibilité à la VA. Si vous êtes accepté, le VA délivrera un certificat d'admissibilité que vous pouvez utiliser pour demander un prêt.
En plus de ces types et programmes de prêts fédéraux, les gouvernements et organismes locaux et des États parrainent des programmes d'aide pour accroître l'investissement ou l'accession à la propriété dans certains domaines.
Exigences en matière d'équité et de revenu
Le prix du prêt hypothécaire est déterminé par le prêteur de deux manières, toutes deux en fonction de la solvabilité de l'emprunteur. En plus de vérifier votre score FICO auprès des trois principaux bureaux de crédit, les prêteurs calculeront le ratio prêt / valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) pour définir le montant qu'ils vous prêteront et les intérêts. taux.
LTV est le montant des capitaux propres réels ou implicites disponibles dans la garantie empruntée. Pour les achats de maison, le LTV est déterminé en divisant le montant du prêt par le prix d'achat de la maison. Les prêteurs supposent que plus vous versez d'argent (sous forme d'acompte), moins vous êtes susceptible de faire défaut sur le prêt. Plus le LTV est élevé, plus le risque de défaut est élevé, donc les prêteurs factureront plus.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) détermine votre capacité à payer l'hypothèque. Les prêteurs divisent votre revenu net mensuel par les frais hypothécaires pour évaluer la probabilité de défaut de paiement de l'hypothèque. La plupart des prêteurs exigeront des DSCR supérieurs à un. Plus le ratio est élevé, plus la probabilité de couvrir les coûts d'emprunt est grande et moins le prêteur prend de risques. Plus le DSCR est élevé, plus le prêteur est susceptible de négocier le taux du prêt, car même à un taux inférieur, le prêteur reçoit un meilleur rendement ajusté au risque.
Pour cette raison, vous devez inclure tout type de revenu admissible que vous pouvez lors de la négociation avec un prêteur hypothécaire. Parfois, un emploi à temps partiel supplémentaire ou une autre entreprise génératrice de revenus peut faire la différence entre être admissible ou non à un prêt ou recevoir le meilleur taux possible.
Assurance hypothécaire privée
LTV détermine également si vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). PMI isole le prêteur du défaut en transférant une partie du risque de prêt à un assureur hypothécaire. La plupart des prêteurs exigent un PMI pour tout prêt dont le LTV est supérieur à 80%, ce qui signifie tout prêt dont vous détenez moins de 20% des capitaux propres dans la maison. Le montant assuré et le programme hypothécaire détermineront le coût de l'assurance hypothécaire et la façon dont il est perçu.
La plupart des primes d'assurance hypothécaire sont perçues tous les mois, ainsi que les séquestres d'assurance fiscale et immobilière. Une fois que le LTV est égal ou inférieur à 78%, le PMI est censé être éliminé automatiquement. Vous pouvez être en mesure d'annuler le PMI une fois que la valeur de la maison s'est suffisamment appréciée pour vous donner 20% d'équité et qu'une période définie s'est écoulée, par exemple deux ans. Certains prêteurs, comme la FHA, évalueront l'assurance hypothécaire sous forme de somme forfaitaire et la capitaliseront dans le montant du prêt.
En règle générale, essayez d'éviter une assurance hypothécaire privée, car c'est un coût qui ne présente aucun avantage pour vous.
Il existe des moyens d'éviter de payer pour PMI. L'une consiste à ne pas emprunter plus de 80% de la valeur de la propriété lors de l'achat d'une maison; l'autre consiste à utiliser le financement sur valeur domiciliaire ou une deuxième hypothèque pour rembourser plus de 20%. Le programme le plus courant est appelé prêt hypothécaire 80-10-10. Le 80 représente le LTV de la première hypothèque, les 10 premiers représentent le LTV de la deuxième hypothèque et le troisième 10 représente la valeur nette que vous avez dans la maison.
Bien que le taux sur la deuxième hypothèque soit plus élevé que le taux sur la première, sur une base mixte, il ne devrait pas être beaucoup plus élevé que le taux d'un prêt LTV à 90%. Une hypothèque 80-10-10 peut être moins chère que le paiement d'un PMI et vous permet également d'accélérer le paiement de la deuxième hypothèque et d'éliminer rapidement cette partie de la dette afin de pouvoir rembourser votre maison plus tôt.
Hypothèques à taux fixe ou à taux variable
Une autre considération est de savoir s'il faut obtenir une hypothèque à taux fixe ou à taux variable (ou à taux variable). Dans une hypothèque à taux fixe, le taux ne change pas pour toute la période du prêt. L'avantage évident d'obtenir un prêt à taux fixe est que vous connaissez les coûts mensuels du prêt pour toute la durée du prêt. Et, si les taux d'intérêt en vigueur sont bas, vous avez bloqué un bon taux pendant une longue période.
Une hypothèque à taux variable, comme une hypothèque à taux d'intérêt seulement ou une hypothèque à taux variable (ARM), est conçue pour aider les acheteurs d'une première maison ou les personnes qui s'attendent à ce que leurs revenus augmentent considérablement au cours de la période de prêt. Les prêts à taux variable vous permettent généralement d'obtenir des taux de lancement plus bas au cours des premières années du prêt, vous permettant de bénéficier de plus d'argent que si vous aviez essayé d'obtenir un prêt à taux fixe plus cher. Bien sûr, cette option peut être risquée si votre revenu ne croît pas au rythme de l'augmentation du taux d'intérêt. L'autre inconvénient est que la trajectoire des taux d'intérêt du marché est incertaine: s'ils augmentent considérablement, les conditions de votre prêt monteront en flèche avec eux.
Fonctionnement des ARM
Les types d'ARM les plus courants sont pour des périodes d'un, cinq ou sept ans. Le taux d'intérêt initial est normalement fixé pour une période de temps, puis se réinitialise périodiquement, souvent tous les mois. Une fois qu'un ARM est réinitialisé, il s'ajuste au taux du marché, généralement en ajoutant un écart prédéterminé (pourcentage) au taux du Trésor américain en vigueur. Bien que l'augmentation soit généralement plafonnée, un ajustement ARM peut être plus cher que le prêt hypothécaire à taux fixe en vigueur pour compenser le prêteur pour avoir offert un taux inférieur pendant la période de lancement.
Les prêts à intérêt uniquement sont un type d'ARM dans lequel vous ne payez que des intérêts hypothécaires et non du capital pendant la période de lancement jusqu'à ce que le prêt redevienne un prêt fixe à capital remboursable. Ces prêts peuvent être très avantageux pour les nouveaux emprunteurs, car seul le paiement d'intérêts diminue considérablement le coût mensuel de l'emprunt et vous permettra de bénéficier d'un prêt beaucoup plus important. Cependant, comme vous ne payez aucun capital pendant la période initiale, le solde dû sur le prêt ne change pas tant que vous ne commencez pas à rembourser le capital.
The Bottom Line
Si vous cherchez un prêt hypothécaire pour la première fois, il vous sera peut-être difficile de trier toutes les options de financement. Prenez le temps de décider combien de maison vous pouvez réellement vous permettre, puis financez en conséquence. Si vous pouvez vous permettre de déposer un montant substantiel ou d'avoir un revenu suffisant pour créer un LTV faible, vous aurez plus de pouvoir de négociation avec les prêteurs et le plus d'options de financement. Si vous demandez le prêt le plus important, il se peut que l'on vous propose un taux ajusté au risque plus élevé et une assurance hypothécaire privée.
Évaluez l'avantage d'obtenir un prêt plus important avec le risque. Les taux d'intérêt flottent généralement au cours de la période d'intérêt uniquement et s'ajustent souvent en réaction aux variations des taux d'intérêt du marché. Considérez également le risque que votre revenu disponible n'augmente pas avec l'augmentation possible des coûts d'emprunt.
Un bon courtier hypothécaire ou un banquier hypothécaire devrait être en mesure de vous guider à travers tous les différents programmes et options, mais rien ne vous servira mieux que de connaître vos priorités pour un prêt hypothécaire.
