L'achat d'une maison peut être la décision financière la plus importante et la plus importante de votre vie et nécessitera probablement une hypothèque pour financer l'achat. Au fur et à mesure que la technologie d'achat de maison a progressé, le processus de recherche des meilleurs taux hypothécaires peut être effectué en ligne - avec des instruments pratiques pour vous aider à trouver la meilleure option pour vous, comme l'outil de calcul hypothécaire d'Investopedia. Ce type de calculatrice est un bon moyen de vous familiariser avec le marché hypothécaire de votre région - les types, les modalités et les taux disponibles.
Ah, mais connaître les chiffres n'est que la première étape. Vous devez également comprendre ce qui les influence et s'ils représentent une bonne affaire pour vous ou non. Donc, après avoir calculé, lisez la suite pour comprendre les différentes catégories d'hypothèques, ainsi que quelques conseils d'achat sur la façon d'obtenir un prêt de qualité.
Trouver les meilleures hypothèques avec notre calculatrice
La calculatrice pose des questions sur plusieurs facteurs pour vous aider à affiner les options les mieux adaptées à vos besoins spécifiques. Vous pouvez comparer les paiements entre les contrats à court et à long terme, évaluer un taux d'intérêt initial plus bas sur une hypothèque à taux variable («ARM») par rapport à une option à taux fixe plus traditionnelle, ou déterminer si une hypothèque à intérêt uniquement («IO») tire le meilleur parti sens pour vous.
Vous trouverez ci-dessous une liste de termes que vous êtes susceptible de rencontrer lorsque vous utilisez le calculateur d'hypothèque:
Pointage de crédit: Le pointage de crédit est l'expression numérique de la solvabilité d'une personne.
Emplacement: Vous devez sélectionner l'état dans lequel l'hypothèque sera souscrite, puis restreindre l'emplacement par la ville la plus proche ou le code postal.
Montant du prêt: Ce serait l'équivalent de la valeur estimée de la maison (moins votre mise de fonds) ou le solde restant de votre hypothèque en place que vous souhaitez refinancer.
Points d'hypothèque: Un point d'hypothèque équivaut à un pour cent du montant total d'une hypothèque. Il existe deux types de points: les points de remise , qui représentent les intérêts payés d'avance sur une hypothèque; et les points de départ , qui sont des frais que le prêteur hypothécaire peut facturer à un emprunteur.
Pourcentage d' acompte : également connu sous le nom d'acompte, ou paiement initial effectué lorsque quelque chose est acheté à crédit.
Produits: le type d'hypothèque qui vous intéresse, comme une hypothèque traditionnelle à taux fixe, un ARM ou une hypothèque IO. L'option ARM affiche un ratio tel que «7/1», qui représente le nombre d'années pendant lesquelles l'hypothèque porte un taux d'intérêt fixe. Après le nombre d'années prédéfini (dans ce cas, 7), le taux d'intérêt s'ajuste une fois l'année (la 1) pour la durée restante du prêt, selon trois facteurs: le niveau de l'indice auquel l'hypothèque est liée, comme le LIBOR; la marge ARM établie au début du prêt; et le plafond de l'hypothèque.
Achat ou refinancement: les prêts hypothécaires à l'achat servent à financer l'achat d'une maison. Les refinancements sont utilisés pour remplacer un ancien prêt par un nouveau prêt offrant de meilleures conditions, moyennant des frais.
Types d'hypothèques: pouvez-vous obtenir le meilleur taux?
Selon des facteurs tels que votre pointage de crédit, vos antécédents professionnels et votre ratio dette / revenu, la calculatrice a peut-être trouvé - et un prêteur peut vous proposer - une hypothèque à taux préférentiel, une hypothèque à risque ou quelque chose entre les deux, appelée « Hypothèque Alt-A. Jetons un coup d'œil aux différentes catégories de prêts hypothécaires et voyons ce qui affecte celui auquel vous êtes admissible.
Hypothèques Prime
Les hypothèques de premier rang respectent les normes de qualité établies par Fannie Mae (la Federal National Mortgage Association) et Freddie Mac (la Federal Home Loan Mortgage Corporation), les deux entreprises parrainées par le gouvernement qui fournissent un marché secondaire des hypothèques résidentielles en achetant des prêts auprès de prêteurs d'origine. Selon la Réserve fédérale, une hypothèque résidentielle de premier ordre est «une hypothèque pour un emprunteur dont la cote de crédit est de 740 ou plus, dont le ratio dette / revenu est inférieur à la moyenne et dont l'hypothèque présente le barème d'amortissement standard commun à un taux fixe ou une hypothèque à taux variable. "
Les candidats aux hypothèques de premier ordre doivent également effectuer un acompte considérable - généralement de 10% à 20% - sur la résidence, l'idée étant que si vous avez la peau dans le jeu, vous êtes moins susceptible de faire défaut. Parce que les emprunteurs ayant de meilleurs scores de crédit et des ratios dette / revenu ont tendance à être moins risqués, ils sont offerts les taux d'intérêt les plus bas - actuellement une moyenne de 4, 6% pour une hypothèque à taux fixe de 30 ans - qui peuvent économiser des dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt.
Prêts hypothécaires à risque
Les prêts hypothécaires à risque sont proposés aux emprunteurs dont les cotes de crédit et les cotes de crédit FICO sont inférieures à environ 640, bien que le seuil exact dépende du prêteur. En raison du risque accru pour les prêteurs, ces prêts comportent des taux d'intérêt plus élevés, tels que 8% à 10%.
Il existe plusieurs types de structures hypothécaires à risque. La plus courante est l'hypothèque à taux variable (ARM), qui impose un «taux teaser» à taux fixe dans un premier temps, puis passe à un taux variable, majoré de la marge, pour le reste du prêt. Un exemple d'un ARM est un prêt 2/28, qui est une hypothèque de 30 ans qui a un taux d'intérêt fixe pour les deux premières années avant d'être ajusté. Bien que ces prêts commencent souvent avec un taux d'intérêt raisonnable, une fois qu'ils passent au taux variable plus élevé, les versements hypothécaires augmentent considérablement.
Hypothèques Alt-A
Les prêts hypothécaires Alt-A se situent quelque part entre les catégories prime et subprime. L'une des caractéristiques déterminantes d'une hypothèque Alt-A est qu'il s'agit généralement d'un prêt à faible ou à faible doc, ce qui signifie que le prêteur n'a pas besoin de beaucoup de documents (le cas échéant) pour prouver les revenus, les actifs ou les dépenses d'un emprunteur. Cela ouvre la porte à des pratiques hypothécaires frauduleuses, car le prêteur et l'emprunteur pourraient exagérer les chiffres afin d'obtenir une hypothèque plus importante (ce qui signifie plus d'argent pour le prêteur et plus de maison pour l'emprunteur). En fait, après la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008, ils sont devenus connus sous le nom de «prêts menteurs» parce que les emprunteurs et les prêteurs ont pu exagérer le revenu et / ou les actifs pour qualifier l'emprunteur à une hypothèque plus importante.
Alors que les emprunteurs Alt-A ont généralement des notes de crédit d'au moins 700 - bien au-dessus du seuil des prêts à risque - ces prêts ont tendance à permettre des acomptes relativement bas, des ratios prêt / valeur plus élevés et plus de flexibilité en ce qui concerne la dette de l'emprunteur - sur le revenu. Ces concessions permettent à certains emprunteurs d'acheter plus de logements qu'ils ne peuvent raisonnablement se le permettre, augmentant ainsi la probabilité de défaut. Cela dit, les prêts à faible et à faible taux peuvent être utiles si vous avez réellement un bon revenu mais ne pouvez pas le prouver parce que vous le gagnez sporadiquement (par exemple, si vous êtes travailleur indépendant).
Parce que les Alt-As sont considérés comme quelque peu risqués (se situant quelque part entre le prime et les subprimes), les taux d'intérêt ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires à prime mais inférieurs à ceux des subprimes - quelque part entre 5, 5% et 8%, selon le prêteur et la situation de l'emprunteur.
Obtenir le meilleur accord hypothécaire possible
De toute évidence, plus le taux d'intérêt est élevé, plus vous payez chaque mois et plus vous payez finalement pour votre maison. Pour comparer, regardons un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans pour 200 000 $.
Au taux préférentiel - 4, 6% dans cet exemple - votre paiement mensuel serait de 1 025 $. Pendant la durée du prêt, vous paieriez 169 103 $ en intérêts - vous rembourseriez donc 369 103 $ au total.
Supposons maintenant que vous obtenez le même prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans pour 200 000 $, mais cette fois-ci, on vous propose un taux de subprime de 6%. Votre versement mensuel serait de 1 199 $ et vous paieriez un total de 231 676 $ en intérêts, ramenant le montant total que vous payez à 431 676 $. Ce léger changement d'intérêt vous a coûté 62 573 $.
Ce qui est important à réaliser, c'est ceci: ce n'est pas parce qu'un prêteur vous propose un prêt hypothécaire avec un taux Alt-A ou subprime que vous ne seriez pas admissible à un prêt hypothécaire à taux préférentiel avec un prêteur différent. Les prêteurs et les courtiers en hypothèques peuvent être compétitifs, mais ils ne sont généralement pas tenus de vous offrir la meilleure offre possible. Cela vaut bien l'effort de faire le tour: prendre le temps de trouver un meilleur taux d'intérêt peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars au cours d'un prêt.
Comment obtenir une hypothèque moins chère
Conseils pour trouver les meilleurs taux hypothécaires
Ce n'est pas le moment de laisser quelqu'un d'autre faire les courses pour vous. Comme nous l'avons vu tout à l'heure, les conditions que vous obtenez peuvent faire une différence considérable dans ce que vous payez pour emprunter le même montant d'argent.
Comment évitez-vous de payer plus que ce dont vous avez besoin pour votre hypothèque? Certes, comparez les offres que vous obtenez en les exécutant via votre calculatrice hypothécaire en ligne pour voir quels seront vos paiements et vos intérêts. Et comme vous le faites - ou même avant vous - suivez les étapes ci-dessous.
1. Commencez à vous préparer tôt
Si vous cherchez une maison en ce moment, il peut être difficile de remettre vos finances en forme. Essayez donc d'anticiper; peut-être même reporter la chasse à la maison jusqu'à ce que vous puissiez nettoyer votre maison financière.
En général, vous avez besoin d'un crédit exceptionnel. Avant même d'être envisagé pour une hypothèque, les prêteurs conventionnels rechercheront une cote de crédit d'au moins 700 et, comme nous l'avons dit ci-dessus, l'une des 740 pour une hypothèque à taux préférentiel. Les prêts FHA sont assortis de normes plus souples, mais de conditions plus strictes. Faites donc ce que vous pouvez pour obtenir ce score en remboursant les soldes de cartes de crédit et autres dettes personnelles, dans la mesure du possible.
Même une différence de 20 points dans votre score pourrait faire monter ou descendre votre taux de plus de 0, 25%. Sur une maison de 250 000 $, un quart de point pourrait signifier un supplément de 12 000 $ ou plus en intérêts pendant la durée du prêt.
Deuxièmement, économisez! Plus vous pouvez déposer, plus votre versement hypothécaire est bas et moins vous paierez d'intérêts au fil du temps. Un acompte plus élevé pourrait même signifier un taux d'intérêt plus bas. Venir avec un acompte de 30% (contre les 20% conventionnels), par exemple, pourrait faire baisser votre taux de plus de 0, 5%.
2. Ne regardez pas le taux d'intérêt seul
Le taux d'intérêt est important, mais il y a plus à comparer. Y a-t-il une pénalité pour remboursement anticipé si vous décidez de refinancer à un moment donné? Quels sont les frais de clôture totaux? Les frais de clôture s'élèvent généralement à 2% à 5% du prix de la maison. Si votre maison coûte 150 000 $, attendez-vous à payer de 3 000 $ à 7 500 $ en frais. C'est une large gamme, il vous appartient donc de voir ce que le prêteur facture généralement.
3. Comprendre PMI
Bien qu'ils soient pris en compte dans le coût global de votre hypothèque, les frais de clôture sont uniques. Mais il y a une autre bouchée qui continue de mordre. Si votre mise de fonds est inférieure à 20%, vous êtes considéré comme présentant un risque plus élevé et devez détenir un PMI ou une assurance hypothécaire privée. Cela vous fait un pari plus sûr pour le prêteur. Le problème est que c'est vous qui payez - à hauteur de 0, 5% à 1% de la totalité du prêt chaque année. Cela peut ajouter des milliers de dollars à ce qu'il en coûte pour porter le prêt. Si vous devez payer le PMI, assurez-vous qu'il s'arrête dès que vous avez acquis suffisamment de fonds propres dans votre maison grâce à vos versements hypothécaires pour être éligible.
4. Verrouiller et charger
Disons que vous obtenez l'accord hypothécaire le plus étonnant. Félicitations, mais allez vite. Le taux d'intérêt - et éventuellement d'autres conditions - sont bloqués pour une durée déterminée. Vous devez fermer pendant la période de blocage ou risquer de perdre l'accord. Ne temporisez pas.
The Bottom Line
La plupart des travaux nécessaires pour obtenir le taux hypothécaire le plus bas ont lieu bien avant que vous soyez prêt à postuler. Une cote de crédit exceptionnelle et un acompte important sont les meilleurs moyens de réduire votre taux.
Mais ne faites pas aveuglément confiance à votre banque, agent immobilier ou courtier hypothécaire pour vous obtenir les meilleures conditions. Ils peuvent avoir une incitation financière à vous orienter dans une certaine direction. Faites vos propres achats, calculez et comparez votre hypothèque. N'oubliez pas que, simplement parce que vous êtes admissible à un montant hypothécaire X, rien ne dit que vous devez emprunter autant.
