Qu'est-ce qu'un ARM de paiement flexible
Un ARM de paiement flexible, également appelé ARM d'option, était un type d'hypothèque à taux variable qui permettait à l'emprunteur de choisir parmi quatre options de paiement différentes chaque mois: un paiement à amortissement complet sur 30 ans; un paiement de 15 ans entièrement amorti; un paiement uniquement d'intérêt ou un soi-disant paiement minimum qui ne couvrait pas les intérêts mensuels. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a effectivement éliminé les ARM de paiement flexibles en 2014 grâce à de nouvelles normes d'hypothèque qualifiée (QM).
BRISER LE BRAS DE PAIEMENT FLEXIBLE
Les BRAS de paiement flexibles étaient populaires avant la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008, lorsque les prix des maisons ont augmenté rapidement. Les prêts hypothécaires avaient un taux d'intérêt de lancement très bas, généralement de 1%, ce qui a conduit de nombreuses personnes à supposer qu'elles pouvaient se permettre plus de logement que leur revenu ne le laissait supposer. Mais le tarif teaser n'était que pour un mois. Ensuite, le taux d'intérêt est réinitialisé sur un indice tel que le Wells Cost of Saving Index (COSI) plus une marge, ce qui entraîne souvent un «choc de paiement».
En utilisant le nouveau taux d'intérêt, les emprunteurs pourraient choisir d'effectuer un paiement hypothécaire conventionnel de 30 ans ou un paiement accéléré encore plus important de 15 ans. En pratique, peu d'emprunteurs l'ont fait; après le premier mois, la plupart ont opté soit pour le paiement à intérêt seulement, soit pour le paiement mensuel minimum, ce qui semblait beaucoup. De nombreux emprunteurs ne comprenaient pas que les intérêts impayés seraient ajoutés au solde du prêt, un processus appelé amortissement négatif. Lorsque les prix des maisons se sont effondrés, les emprunteurs ont constaté qu'ils devaient plus sur leurs prêts hypothécaires que leurs maisons n'en valaient.
Les détails ont déclenché de nombreux propriétaires
Les BRAS d'options avaient également beaucoup de petits caractères que beaucoup d'emprunteurs avaient dissimulés. Par exemple, la plupart des BRAS d'options avaient un plafond d'amortissement négatif, ce qui signifie que l'emprunteur ne pouvait effectuer que des paiements minimums jusqu'à ce que la valeur du prêt atteigne 110 à 115% du montant initial. Les paiements minimaux ont également augmenté chaque année, parfois selon des pourcentages qui ne semblaient pas beaucoup mais qui se sont rapidement aggravés. Et l'option de paiement uniquement des intérêts n'était généralement valable que pour les dix premières années. De nombreux propriétaires ont vu leurs paiements de prêt plus que doubler après quelques années seulement.
Pour décourager les banques de souscrire des prêts qui pourraient potentiellement mettre en faillite les propriétaires, le CFPB a établi son programme d'hypothèques qualifiées en 2014. Dans le cadre de ce programme, certains types d'hypothèques stables gagneraient l'approbation QM de l'agence et qualifieraient la banque émettrice pour une plus grande protection en cas de défaillance.. Étant donné que les prêts à amortissement négatif comme les ARM à paiement flexible n'ont jamais été approuvés par le QM, les banques les ont largement abandonnés au profit d'ARM plus conventionnels et d'hypothèques à taux fixe.
