Le refinancement semble souvent être un excellent moyen de réduire vos versements hypothécaires mensuels et de vous laisser plus d'argent pour d'autres choses. Et c'est possible. Mais lorsque vous pesez le pour et le contre, n'oubliez pas de considérer comment ce mouvement peut affecter votre valeur nette. La raison: une hypothèque est plus qu'un paiement mensuel. Il s'agit d'un instrument de dette utilisé pour financer un actif. Et ce jargon du professeur de comptabilité signifie qu'avoir une hypothèque diminue votre valeur nette.
Voici comment fonctionne ce raisonnement: dans le bilan d'un ménage, une hypothèque est un passif. En tant que tel, il est soustrait des actifs d'un ménage pour déterminer la valeur nette de ce ménage. Trop de consommateurs tombent dans le piège du refinancement d'une hypothèque afin de réduire leurs paiements mensuels sans tenir compte de l'impact de ce refinancement sur leur valeur nette totale. Le refinancement de votre maison est-il rentable? Ou s'agit-il simplement d'une solution à court terme à un problème plus important?
La période de récupération
La méthode la plus populaire pour déterminer les aspects économiques du refinancement hypothécaire consiste à calculer une période de récupération simple. Cette équation est faite en calculant la somme des économies de paiement mensuel pouvant être réalisées en refinançant une nouvelle hypothèque à un taux d'intérêt inférieur et en déterminant le mois au cours duquel cette somme cumulée d'économies de paiement mensuel est supérieure aux coûts de refinancement.
Supposons, par exemple, que vous ayez un prêt hypothécaire de 30 ans pour 200 000 $. Lorsque vous l'avez retiré, vous avez obtenu un taux d'intérêt fixe de 6, 5% et votre paiement au début du mois est de 1 257 $. Si les taux d'intérêt fixes sont maintenant à 5, 5%, cela pourrait réduire votre versement mensuel à 1 130 $, ce qui vous permettrait de réaliser des économies mensuelles de 127 $, soit 1 524 $ par année. (La règle générale typique est que si vous pouvez réduire votre taux d'intérêt actuel de 0, 75% à 1% ou plus, il pourrait être judicieux d'envisager un refinancement.)
Ensuite, vous devrez demander à votre nouveau prêteur de calculer vos frais de clôture totaux pour le refinancement possible. S'ils s'élèvent à environ 2 300 $, vous savez que votre période de récupération serait de 1, 5 an dans la maison (2 300 $ divisé par 1 524 $ équivaut à 1, 5 an). Ainsi, si vous prévoyez de rester à la maison pendant deux ans ou plus, le refinancement a du sens, au moins selon la méthode de la période de récupération simple.
Points clés à retenir
- Une méthode simple de période de récupération est souvent utilisée pour calculer le mois où l'épargne cumulative d'un propriétaire est supérieure au coût d'un refinancement.Une façon plus saine financièrement de calculer le coût du refinancement consiste à considérer l'impact sur la valeur nette de votre ménage. quand une décision de refinancement devient vraiment économique, un propriétaire doit comparer le calendrier d'amortissement restant de son hypothèque actuelle au calendrier d'amortissement de la nouvelle hypothèque.
Le refinancement affecte la valeur nette de votre ménage
Cependant, cette méthode ignore le bilan du ménage et l'équation de la valeur nette totale. Deux choses principales ne sont pas expliquées:
- Le solde principal de l'hypothèque existante par rapport à la nouvelle hypothèque est ignoré. Le refinancement n'est pas gratuit. Les frais de refinancement doivent être payés de leur poche ou, dans la plupart des cas, sont intégrés au solde principal de la nouvelle hypothèque. Lorsqu'un solde hypothécaire augmente grâce à une opération de refinancement, le passif du bilan des ménages augmente et, toutes choses étant égales par ailleurs, la valeur nette des ménages diminue immédiatement d'un montant égal au coût du refinancement. avec 25 ans restants jusqu'à ce qu'il soit remboursé dans une nouvelle hypothèque de 30 ans, vous pourriez finir par payer plus d'intérêts totaux pendant la durée de vie de la nouvelle hypothèque, même si le taux d'intérêt sur la nouvelle hypothèque est inférieur au taux que vous auriez payer sur les 25 années restantes de l'hypothèque existante.
Regardez les coûts réels du refinancement
Une façon plus saine financièrement de déterminer les aspects économiques du refinancement qui incorpore les coûts réels de refinancement dans l'équation de la valeur nette des ménages consiste à comparer le calendrier d'amortissement restant de l'hypothèque existante avec le calendrier d'amortissement de la nouvelle hypothèque.
Le tableau d'amortissement de la nouvelle hypothèque inclura les coûts de refinancement dans le solde du capital. (Si les frais de refinancement sont payés de leur poche, le même montant en dollars doit être soustrait du solde du principal de l'hypothèque existante, en supposant que si la transaction de refinancement n'a pas lieu, l'argent que vous débourserez pour les frais pourrait plutôt être utilisé pour rembourser le solde principal du prêt existant.)
Soustrayez les économies de paiement mensuel entre les deux hypothèques du solde du principal de la nouvelle hypothèque. (Cela est dû au fait que, en théorie, vous pouvez utiliser les économies mensuelles générées par le refinancement pour réduire le solde principal de la nouvelle hypothèque.) Le mois au cours duquel le solde principal modifié de la nouvelle hypothèque est inférieur au solde principal de l'actuel L'hypothèque est le mois au cours duquel une période de récupération du refinancement véritablement économique, basée sur la valeur nette des ménages, a été atteinte.
Soit dit en passant, les calculateurs d'amortissement se trouvent sur la plupart des sites Web liés aux prêts hypothécaires. Vous pouvez copier et coller les résultats dans un tableur, puis effectuer le calcul supplémentaire en soustrayant les différences de paiement mensuel du solde principal de la nouvelle hypothèque.
En utilisant les calculs décrits ci-dessus, une analyse de refinancement d'une hypothèque existante avec un taux d'intérêt fixe de 7%, 25 ans restants jusqu'au remboursement, et un solde principal de 200 000 $ dans une nouvelle hypothèque de 30 ans avec un taux d'intérêt fixe de 6, 25% et les frais de refinancement de 3 000 $ (qui seront intégrés au solde du capital de la nouvelle hypothèque) donnent les résultats suivants:
Si une analyse de la période de récupération simple est utilisée pour déterminer les aspects économiques du refinancement dans l'exemple ci-dessus, les économies de paiement mensuelles cumulées sont supérieures aux coûts de refinancement de 3 000 $ à partir du mois 19. En d'autres termes, la méthode de la période de récupération simple nous dit que si le propriétaire s'attend à avoir la nouvelle hypothèque pour 19 mois ou plus, le refinancement est logique.
Cependant, si l'approche de la valeur nette est utilisée, la décision de refinancement ne deviendra économique que le 29 mois, lorsque le solde principal de la nouvelle hypothèque moins les économies cumulatives sur les paiements mensuels est inférieur au solde principal de l'hypothèque existante. L'approche de la valeur nette nous indique qu'il faut 10 mois de plus que l'approche de la période de récupération simple avant que le refinancement soit économique.
Autres facteurs
Gardez à l'esprit que pendant les périodes où la valeur des maisons diminue, de nombreuses maisons sont évaluées pour beaucoup moins qu'elles ne l'étaient auparavant. Cela peut vous empêcher d'avoir suffisamment de capitaux propres dans votre maison pour satisfaire le versement initial de 20% sur la nouvelle hypothèque et vous obliger à présenter un dépôt en espèces plus important que prévu. Cela pourrait également vous obliger à souscrire une assurance hypothécaire privée, ce qui augmentera finalement votre paiement mensuel. Dans ces cas, même avec la baisse des taux d'intérêt, vos économies réelles peuvent ne pas être très importantes.
The Bottom Line
En calculant l'économie réelle du refinancement de votre prêt hypothécaire, vous pouvez déterminer avec précision la période de récupération réelle à laquelle vous devez faire face. Croquer les chiffres demande un peu de travail, mais n'importe qui peut le faire.
Surtout si vous prévoyez déménager au cours des prochaines années, prendre quelques minutes pour calculer la rentabilité réelle du refinancement de votre hypothèque peut très bien vous aider à éviter d'endommager votre valeur nette par des milliers de dollars. Et s'il semble que le refinancement sera payant pour vous, vous aurez une compréhension beaucoup plus claire du moment exact où vous commencerez à bénéficier de ce mouvement.
