Il existe six façons différentes de recevoir le produit du type de prêt hypothécaire inversé le plus populaire, le prêt hypothécaire à conversion en valeur domiciliaire (HECM). Le département américain du Logement et du Développement urbain, qui réglemente les HECM, appelle ces choix des «plans de paiement». Vous pouvez opter pour obtenir un montant forfaitaire élevé à l'avance, établir une ligne de crédit sur laquelle vous pouvez puiser selon vos besoins, recevoir des paiements mensuels égaux ou choisissez une combinaison de ces options.
Contenu
- Le plan de paiement à taux fixeLes plans de paiement à taux réglableOption 1: Plan de paiement de la duréeOption 2: Plan de paiement à termeOption 3: Ligne de créditOption 4: Plan de tenure modifiéOption 5: Plan de durée modifié
Le plan que vous choisissez aura une incidence sur le montant d'argent que vous recevez à court et à long terme, sur la rapidité avec laquelle vous utilisez votre patrimoine immobilier et sur l'efficacité avec laquelle un prêt hypothécaire inversé aide vos objectifs financiers. Voici un aperçu du fonctionnement de chaque plan de paiement et de leurs avantages et inconvénients. (Pour en savoir plus, consultez Un aperçu de la réglementation des hypothèques inversées et le Guide complet des hypothèques inversées.)
Le plan de paiement à taux fixe
Comment ça fonctionne
Vous recevez un montant important en une seule fois dès la clôture de votre prêt hypothécaire inversé. Les intérêts courent sur ce montant, les primes mensuelles d'assurance hypothécaire ainsi que les frais de clôture financés jusqu'à ce que l'hypothèque inversée devienne exigible. Le taux d'intérêt initial est plus élevé qu'il ne l'est avec les régimes à taux variable, mais le taux d'intérêt attendu au fil du temps est plus bas.
Les avantages
Vous devriez utiliser ce type de prêt pour rembourser un solde hypothécaire élevé ou couvrir une autre dépense importante. «La distribution forfaitaire fonctionne mieux pour les personnes qui ont un prêt hypothécaire important dont elles ont besoin pour rembourser», explique Casey Fleming, un conseiller hypothécaire à San Jose, en Californie, qui travaille actuellement pour C2 Financial Corp. et a plus de 30 années d'expérience dans l'industrie hypothécaire. Il dit que c'est la meilleure option si vous devez prendre tout ou la plupart de vos revenus disponibles à la fois.
Les inconvénients
Vous ne pouvez pas recevoir de produit supplémentaire de ce prêt à l'avenir. Les emprunteurs qui ne sont pas bons dans la gestion de l'argent ou qui ont perdu leur capacité à le faire risquent de gaspiller les recettes ou de les dépenser trop rapidement. Les fraudeurs convainquent parfois les aînés de contracter ce type de prêt ou ciblent les propriétaires qui en ont récemment souscrit un. (Pour en savoir plus, consultez Méfiez - vous de ces escroqueries hypothécaires inversées .)
Fleming dit que le plus gros inconvénient est que «dans presque tous les cas, le tirage maximum de la première année est de 60% de la limite principale initiale. Comme cette option n'a qu'un seul tirage, le montant maximal du prêt est assez faible. »Vous conservez les 40% restants comme valeur nette du logement. Vous ne pouvez jamais emprunter contre ces 40%, mais l'avoir peut être utile si vous souhaitez vendre votre maison et rembourser votre prêt hypothécaire inversé.
Pour accéder à tous vos capitaux propres au fil du temps, vous devez choisir un plan de paiement à taux variable.
Plans de paiement à taux variable
Les cinq autres plans de paiement hypothécaire inversé ont des taux ajustables. Si vous choisissez l'une de ces options, il existe trois possibilités d'évolution de votre taux d'intérêt. Un seul s'appliquera à votre prêt hypothécaire, et il sera divulgué dans vos documents de prêt.
- Votre taux d'intérêt s'ajustera une fois par an en fonction de l'indice du Trésor à échéance constante (CMT) plus une marge établie par le prêteur. Le taux ne peut pas augmenter de plus de 2% par an, et il ne peut pas augmenter ou diminuer de plus de 5% par rapport au taux initial sur la durée du prêt. Votre taux d'intérêt s'ajustera mensuellement en fonction de l'indice CMT majoré d'une marge établie par le prêteur. Le taux ne peut pas augmenter de plus de 10% sur la durée du prêt, et il n'y a pas de limite à la baisse du taux d'intérêt. Votre taux d'intérêt s'ajustera mensuellement sur la base du taux interbancaire offert à Londres plus une marge établie par le prêteur. Le taux ne peut pas augmenter de plus de 10% sur la durée du prêt, et il n'y a pas de limite à la baisse du taux d'intérêt.
Bien qu'il soit important de savoir lequel de ces scénarios s'applique à votre prêt, car cela affecte le montant des intérêts que votre prêt accumule au fil du temps, peu importe en termes d'affecter vos versements mensuels prévus ou votre ligne de crédit disponible. Un changement significatif du taux d'intérêt avec une hypothèque inversée ne vous expose pas au risque de forclusion comme il le peut avec une hypothèque à terme. Un taux d'intérêt plus élevé affecte cependant votre valeur nette et signifie que vous risquez de recevoir moins si vous vendez la maison.
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire inversé à taux d'intérêt réglable, les illustrations de vos options de plan de paiement utiliseront un taux d'intérêt attendu. Il s'agit de la meilleure estimation du prêteur quant à la moyenne du taux d'intérêt ajustable pendant la durée de votre prêt. C'est l'un des trois facteurs clés pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter, ainsi que l'âge du plus jeune emprunteur et la valeur de la propriété.
Maintenant que vous avez une compréhension générale du fonctionnement des plans à taux variable, passons en revue vos cinq options de paiement. N'oubliez pas que le «paiement» dans ce contexte fait référence à la façon dont vous recevrez le produit du prêt.
Option 1: Plan de paiement d'occupation
Comment ça fonctionne
Vous recevez des paiements mensuels égaux tant qu’au moins un emprunteur vit dans la maison en tant que résidence principale. Les paiements mensuels sont calculés en supposant que vous vivrez jusqu'à 100 ans. Si vous ne vous attendez pas à vivre aussi longtemps, un plan de paiement à terme, discuté ci-dessous, pourrait être une meilleure option. Si vous vivez plus longtemps, vous continuerez de recevoir des paiements. Si vous souhaitez recevoir un paiement mensuel régulier pour le reste de votre vie dans votre maison, le plan de paiement d'occupation est un bon choix.
Les avantages
«Les paiements fonciers sont excellents pour ceux qui pensent vivre longtemps à la maison et qui ont besoin d'un revenu mensuel stable», explique Fleming. Vous n'avez pas à vous soucier de manquer de produit hypothécaire inversé avec un plan de paiement d'occupation tant que vous continuez à respecter les autres conditions du prêt.
Les inconvénients
Vous ou vos héritiers recevrez tout l'argent restant de la vente de votre maison après le remboursement de l'hypothèque inversée. Cependant, dans le pire des cas d'un marché immobilier déprimé combiné à des taux d'intérêt élevés, vous pourriez ne pas sortir avec beaucoup d'argent.
Option 2: Plan de paiement à terme
Comment ça fonctionne
Vous obtenez des paiements mensuels égaux pour une période de temps que vous choisissez - 10 ans, par exemple. «Les paiements à terme sont préférables si vous avez une idée claire de la durée de votre résidence», explique Fleming. "Les personnes âgées - 80 ans et plus - ou ceux qui veulent s'éloigner dans quelques années peuvent choisir ce type."
Les avantages
Le paiement mensuel est plus élevé par rapport à un plan de paiement d'occupation. Bien que vous ne receviez pas de paiements mensuels supplémentaires après la fin de la durée du prêt, vous pourrez continuer à vivre dans la maison en tant que résidence principale jusqu'à votre décès ou votre déménagement (tant que vous continuez à respecter l'autre prêt). telles que le paiement de vos impôts fonciers).
Les inconvénients
Vous n'obtiendrez pas un revenu stable à vie, sauf si vous mourez pendant la durée du prêt. Vous pourriez utiliser votre valeur nette immobilière trop tôt dans votre vie et ne pas avoir d'autre source de financement sur laquelle compter.
Option 3: Ligne de crédit
Comment ça fonctionne
Vous avez accès à de l'argent selon vos besoins. Vous pouvez décider quand utiliser votre ligne de crédit et combien en prendre, tant que votre solde est inférieur à la limite principale. Votre prêteur ne peut pas vous demander de retirer un montant minimum ou de retirer un montant minimum selon un calendrier défini.
Les avantages
Une ligne de crédit offre beaucoup de flexibilité. Vous pouvez retirer une somme forfaitaire importante à l'avance, puis emprunter des fonds supplémentaires au fil du temps, et vous avez accès à ces fonds propres supplémentaires qui restent bloqués avec le plan de paiement à taux fixe. Vous pouvez également laisser la ligne intacte pendant des années en prévision d'un jour où vous en aurez besoin. Vous pouvez également retirer des montants égaux ou similaires chaque mois. Fondamentalement, vous pouvez personnaliser vos retraits en fonction de vos besoins et les ajuster en fonction de l'évolution de vos besoins.
Une ligne de crédit peut fonctionner comme un forfait, une durée ou un plan à terme, mais vous avez plus de contrôle. De plus, la portion inutilisée de votre marge de crédit augmente avec le temps au même taux d'intérêt que vous payez sur le montant que vous avez emprunté. De plus, vous ne payez que des intérêts sur l'argent que vous empruntez, ce qui peut faciliter la vente et le déménagement plus tard ou éventuellement laisser de l'argent à vos héritiers. Contrairement à une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, une ligne de crédit hypothécaire inversé ne peut pas être révoquée, même si la valeur de votre maison diminue ou si votre situation financière empire.
Les inconvénients
Vous pouvez utiliser une marge de crédit en empruntant le maximum de 60% de votre limite de capital la première année et les 40% restants le premier jour de la deuxième année. Si vous faites cela, vous n'aurez plus accès aux fonds. De plus, cela peut prendre jusqu'à cinq affaires jours pour recevoir les fonds que vous demandez sur votre ligne de crédit, vous devez donc vous assurer de garder suffisamment d'argent sur votre compte courant pour les besoins urgents.
Option 4: Plan d'occupation modifié
Comment ça fonctionne
Vous obtenez des paiements mensuels fixes combinés à l'accès à une ligne de crédit aussi longtemps qu'un emprunteur occupe la maison comme résidence principale. Les paiements mensuels fixes seront plus petits que si vous obtenez un plan d'occupation simple, et la ligne de crédit sera plus petite que si vous obtenez un plan de ligne de crédit, mais vous aurez accès au même montant total de fonds.
Les avantages
Vous avez la flexibilité à la fois d'établir vos paiements mensuels et de choisir la taille de votre ligne de crédit. Si vous souhaitez des paiements mensuels plus importants, vous pouvez choisir une ligne de crédit plus petite. Si vous souhaitez une ligne de crédit plus importante, vous pouvez opter pour des versements mensuels moins importants.
Il vous permet de répondre à vos besoins de trésorerie mensuels réguliers sans emprunter plus que vous ne le devez. Cette option réduit vos frais d'intérêt et vous expose à moins de risques d'utiliser toutes vos actions et de ne pas pouvoir vous permettre de déménager si vous le souhaitez ou si vous en avez besoin plus tard.
Les inconvénients
Option 5: Plan de durée modifié
Comment ça fonctionne
Vous obtenez un paiement mensuel fixe pour un nombre de mois prédéterminé, ainsi qu'un accès à une ligne de crédit aussi longtemps qu'un emprunteur conserve le logement comme résidence principale. Les paiements mensuels fixes seront plus petits que si vous obtenez un plan à terme simple, et la marge de crédit sera plus petite que si vous obtenez un plan de ligne de crédit, mais vous aurez accès au même montant total de fonds.
Les avantages
Vous avez la flexibilité d'établir la taille de vos paiements mensuels et la durée de leur réception, et ils seront plus élevés qu'ils ne le seraient dans le cadre d'un plan d'occupation modifié, en supposant la même taille de crédit. Vous bénéficiez également d'une flexibilité dans le choix de la taille de votre ligne de crédit.
À la fin du terme, vous aurez toujours accès au produit du prêt si vous n'avez pas utilisé votre marge de crédit. Comme avec le plan d'occupation modifié, vous pouvez réduire vos frais d'intérêt et possiblement avoir suffisamment de fonds propres pour vous déplacer plus tard.
Les inconvénients
Vous pourriez manquer de produit hypothécaire inversé. Vous ne recevez des paiements mensuels que pour un nombre fixe de mois ou d'années, vous devez donc utiliser votre marge de crédit avec prudence si vous prévoyez avoir besoin d'un revenu au-delà de la fin du terme. Ce plan n'est pas non plus le meilleur choix pour les besoins de trésorerie importants et initiaux.
The Bottom Line
Les HECM offrent tellement de plans de paiement parce que les propriétaires seniors ont de nombreux besoins financiers différents. Aucune option particulière n'est universellement bonne ou mauvaise. «La meilleure option dépend entièrement de la situation et des besoins du client», explique Fleming. Cependant, il continue, «en règle générale, je préfère la ligne de crédit aux droits fonciers ou aux paiements à terme», expliquant que c'est parce que la ligne de crédit vous permet de prendre des retraits mensuels, tout comme vous le pourriez avec un plan d'occupation ou à terme, mais donne vous la flexibilité de prendre plus en cas d'urgence et accumule des économies d'intérêt si vous n'avez pas besoin de l'utiliser.
Faites vos recherches et posez beaucoup de questions à votre prêteur et à votre conseiller en hypothèques inversées pour déterminer le mode de paiement qui vous convient le mieux. (Pour en savoir plus, consultez 5 Signes qu'une hypothèque inversée est une bonne idée et Choisir le bon prêteur hypothécaire inversé .)
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