Table des matières
- Hypothèque inversée: sécurité ou battage médiatique
- #1. Montant forfaitaire à taux fixe
- # 2. Ligne de credit
- # 3. Prêt hypothécaire inversé à terme
- # 4. Prêt hypothécaire inversé à terme modifié
- # 5. Prêt hypothécaire inversé
- # 6. Inverse de la tenure modifiée
- Évitez de manquer de produits
- Changer votre plan actuel
- Dilemme du conjoint non emprunteur
- The Bottom Line
Hypothèques inversées: sécurité ou battage médiatique
Alors que les prêts hypothécaires inversés sont parfois annoncés comme fournissant une source sûre de revenu pour le reste de votre vie - et ils peuvent, dans les bonnes conditions - manquer de produit plus tôt que prévu, est l'un des principaux risques de contracter ce type de prêt. Un prêt hypothécaire inversé est un type de prêt où les propriétaires qui ont accumulé des capitaux propres considérables dans leur résidence peuvent utiliser cette valeur pour emprunter.
Il existe six façons différentes de recevoir le produit d'un prêt hypothécaire inversé, et celle que vous choisissez affectera la rapidité et la facilité avec laquelle vous pourrez utiliser votre capacité d'emprunter contre votre maison.
- Hypothèque inversée à taux fixe Marge de crédit hypothécaire inversée Hypothèque inversée à long terme Hypothèque inversée à terme modifié Hypothèque inversée à durée indéterminée Hypothèque inversée à durée déterminée
Les six plans de paiement présentent différents niveaux de risque pour les emprunteurs. Voici un aperçu des diverses circonstances dans lesquelles vous pourriez manquer de recettes hypothécaires inversées trop tôt - et comment éviter ce scénario.
(Pour en savoir plus, consultez le Guide complet sur l'hypothèque inversée et Comment choisir un plan de paiement hypothécaire inversé .)
#1. Montant forfaitaire à taux fixe
Un seul plan de paiement hypothécaire inversé, le montant unique du décaissement, a un taux d'intérêt fixe. Prendre une somme fixe avec un taux d'intérêt fixe est normalement un moyen d'emprunter à faible risque. En substance, vous saurez exactement combien vous devrez rembourser. Cependant, avec une hypothèque inversée, cette structure de prêt présente des risques uniques.
Les propriétaires contractent souvent des hypothèques inversées lorsque la valeur nette de leur logement est leur seul actif et qu’ils n’ont pas d’autres options pour obtenir l’argent dont ils ont besoin. Cependant, les personnes qui contractent ces prêts mais qui ne planifient pas correctement peuvent facilement mal gérer une grosse somme. Une fois qu'ils ont utilisé cet argent, ils pourraient ne pas avoir d'autres sources monétaires à utiliser. Dans un monde idéal, le conseil hypothécaire inversé obligatoire dissuaderait les emprunteurs à risque de choisir cette option, mais dans le monde réel, cela ne se produit pas toujours.
Le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a identifié l'option de capitalisation de plus en plus populaire comme potentiellement risquée, en particulier pour les jeunes emprunteurs ayant une durée de vie plus longue et n'ayant pas d'autres ressources de retraite. Ces retraités en bas âge risquent d'épuiser les fonds propres tôt dans la retraite.
Un prêt hypothécaire inversé permet de rester dans votre maison à vie même après avoir épuisé le produit. Cependant, sans argent restant, l'emprunteur aura non seulement du mal à payer ses frais de subsistance, mais pourrait se retrouver dans la forclusion. En effet, continuer à payer les assurances habitation et les impôts fonciers - et à maintenir la maison en bon état - sont autant de conditions pour pouvoir continuer à avoir une hypothèque inversée.
Le CFPB a constaté que les emprunteurs à taux fixe, en fait, manquent plus souvent à leurs hypothèques inversées que les emprunteurs à taux variable en raison du non-respect de ces dépenses courantes. La souscription d'un montant forfaitaire expose également les emprunteurs hypothécaires inversés à un risque accru de fraude, car la grande somme qu'ils ont empruntée est une cible attrayante pour les voleurs - ou les proches avides.
(Pour en savoir plus, consultez Pièges hypothécaires inversés, Méfiez-vous de ces escroqueries hypothécaires inversées et 5 signes qu'une hypothèque inversée est une mauvaise idée. )
# 2. Ligne de credit
Vos chances de manquer d'argent avec un plan de paiement par ligne de crédit, que vous l'utilisiez seul ou en combinaison avec un plan à terme ou d'occupation tel que décrit dans les sections suivantes, dépendent de la façon dont vous utilisez le plan. Contrairement à une ligne de crédit hypothécaire ordinaire (HELOC), une ligne de crédit hypothécaire inversée est irrévocable. Le terme irrévocable signifie qu'il ne peut être annulé ou réduit en raison de changements dans vos finances ou la valeur de votre maison.
Ce statut irrévocable signifie que vous n'êtes pas en danger de perdre l'accès à l'argent. De plus, votre marge de crédit disponible ne diminue qu'au fur et à mesure que vous vous en servez, et vous ne payez que les intérêts et les primes d'assurance hypothécaire sur l'argent que vous empruntez. De plus, avec une ligne de crédit, vous avez accès à des fonds supplémentaires au fil du temps, car la portion inutilisée augmente chaque année, que la valeur de votre maison augmente ou non. La partie inutilisée de votre ligne de crédit hypothécaire inversée croît au même taux d'intérêt que vous payez sur l'argent que vous avez emprunté.
Vous pouvez généralement accéder jusqu'à 60% de votre limite de capital disponible la première année où vous avez votre ligne de crédit. Au cours de la deuxième année et par la suite, vous pouvez puiser dans les 40% restants, plus tout ce que vous n'avez pas utilisé la première année. Bien sûr, si vous utilisez toute votre ligne de crédit disponible au début, vous n'aurez presque plus rien à utiliser dans les années à venir, sauf si vous remboursez tout ou partie de ce que vous avez emprunté, ce qui augmentera votre limite de capital.
Oui, vous pouvez effectuer des paiements sur une hypothèque inversée pour réduire le solde de votre prêt au cours de votre vie, et il n'y a pas de pénalité pour remboursement anticipé. Votre prêteur est tenu d'appliquer tout remboursement partiel d'abord aux intérêts que vous devez, puis aux frais de prêt et enfin à votre capital.
# 3. Prêt hypothécaire inversé à terme
Des cinq plans de paiement à taux d'intérêt ajustables, les plans à terme et à terme modifié vous mettent également en danger de survivre à votre produit hypothécaire inversé. Les plans de paiement à terme fournissent des paiements mensuels égaux avec une date d'arrêt prédéterminée.
Avec un plan de paiement à terme, vous atteignez la limite du capital de votre prêt - le maximum que vous pouvez emprunter - à la fin du terme. Après ce point, vous ne pourrez plus recevoir de produit supplémentaire de votre prêt hypothécaire inversé. Cependant, vous pourrez rester à la maison, avec les mises en garde mentionnées plus tôt - payer les taxes et l'entretien courants - dans la section forfaitaire.
# 4. Prêt hypothécaire inversé à terme modifié
Les plans à terme modifiés vous offrent un paiement mensuel fixe pour un nombre de mois prédéterminé, ainsi qu'un accès à une ligne de crédit. Le paiement mensuel sera plus petit que si vous choisissez un plan à terme simple, et la marge de crédit sera plus petite que si vous choisissez un plan à ligne droite de crédit.
Avec un plan à terme modifié, vous ne recevrez des paiements mensuels que pour une période prédéterminée, mais la ligne de crédit restera disponible jusqu'à épuisement. Vous pouvez éviter de manquer d'argent avec ce plan si vous utilisez votre marge de crédit avec prudence. Vous pouvez également manquer d'argent rapidement si vous épuisez rapidement la ligne de crédit.
Un choix plus sûr consiste à compter principalement sur les paiements à terme jusqu'à la fin du terme, en laissant votre marge de crédit augmenter, et à ne compter que sur cette ligne de crédit. Si vous n'utilisez jamais la ligne de crédit, vous pourriez avoir suffisamment de fonds propres pour vous donner la flexibilité future de vendre votre maison, de rembourser le prêt et de déménager.
# 5. Prêt hypothécaire inversé
Les régimes les moins risqués de manquer d'argent sont la durée du mandat ou plan de paiement d'occupation modifié - tant que l'emprunteur suit l'assurance du propriétaire, les taxes foncières et les réparations domiciliaires. Le défaut de faire l'une de ces choses signifie que le prêt devient exigible et payable.
Les plans de paiement d'occupation ont un taux d'intérêt réglable et fournissent des paiements mensuels égaux à vie, tant qu'au moins un emprunteur vit toujours dans la maison comme résidence principale.
# 6. Prêt hypothécaire inversé à tenure modifiée
La durée d'occupation modifiée offre à la fois des versements mensuels fixes à vie et une marge de crédit. Il vous donne un paiement mensuel plus petit que si vous choisissez un plan d'occupation simple, et votre marge de crédit sera plus petite que si vous choisissiez un plan de ligne droite de crédit.
Encore une fois, si vous n'utilisez jamais la ligne de crédit, vous devrez moins, donc cette option combinée est un bon choix si vous voulez un revenu garanti à vie avec moins de risque de consommer tous vos capitaux propres et de ne pas pouvoir vous permettre de déménager .
Comment éviter de manquer de produits
Attendre aussi longtemps que possible pour contracter une hypothèque inversée est un moyen de limiter vos chances de survivre au produit. Le CFPB prévient que les jeunes retraités ayant une espérance de vie plus longue ont plus de chances d'utiliser tout leur patrimoine immobilier avec une hypothèque inversée. Ce n'est pas un problème s'ils sont capables de vieillir sur place - de rester chez eux à vie - mais c'est un problème s'ils veulent ou doivent déménager plus tard.
Après avoir vendu la maison et payé ce qu'ils doivent sur l'hypothèque inversée, les retraités en bas âge pourraient ne plus avoir suffisamment d'argent pour déménager ou pour payer les frais de subsistance et médicaux.
Les augmentations futures des taux d'intérêt pourraient réduire le montant que vous pouvez emprunter même si vous êtes plus âgé. Jack M. Guttentag, professeur émérite de finance à la Wharton School de l'Université de Pennsylvanie, a étudié la question. Il a constaté qu'un homme de 62 ans qui attendait jusqu'à 72 ans pour obtenir un prêt hypothécaire inversé et qui a choisi le plan de paiement par ligne de crédit pourrait augmenter sa ligne de crédit de 17% en attendant ces 10 ans si les taux d'intérêt restaient les mêmes. Si les taux d'intérêt doublaient, cependant, ce même emprunteur aurait accès à une ligne 69% plus petite. Ainsi, il peut être judicieux de souscrire un plan de ligne de crédit hypothécaire inversé le plus tôt possible, puis de laisser la ligne intacte le plus longtemps possible afin de maximiser son potentiel de croissance.
Changer votre plan actuel
Si vous avez déjà souscrit un prêt hypothécaire inversé et pensez que vous risquez de manquer de produits, parlez à votre prêteur de la possibilité de modifier votre plan de paiement. Tant que vous n'avez pas opté pour le forfait à taux fixe et forfaitaire, vous pouvez modifier votre plan de paiement, à condition de respecter la limite de capital de votre prêt. La grande question est de savoir si vous avez déjà atteint ou si vous êtes sur le point d'atteindre la limite principale. Changer votre plan de paiement est beaucoup plus simple que le refinancement et ne nécessite que des frais administratifs de 20 $.
Le dilemme du conjoint non emprunteur
Peu importe le mode de paiement que vous choisissez, si vous avez un conjoint plus jeune et non emprunteur, il risque de survivre au produit hypothécaire inversé si vous décédez en premier. Les lois entrées en vigueur en 2015 empêchent les conjoints non emprunteurs qualifiés de devoir déménager si leur conjoint emprunteur les précède. Cependant, les conjoints non emprunteurs ne sont pas autorisés à recevoir des paiements supplémentaires après le décès de l'emprunteur. Cette règle permet aux conjoints survivants non emprunteurs de survivre facilement au produit hypothécaire inversé.
Le conjoint survivant peut être en mesure de vendre la maison et de rembourser l'hypothèque inversée. Cependant, selon la valeur de la maison et le montant du prêt, la vente peut ne pas laisser au conjoint survivant suffisamment de nid pour vivre. Si le conjoint survivant a suffisamment de revenus pour être admissible à une hypothèque à terme régulière, il pourrait être possible de refinancer l'hypothèque inversée.
Si le solde hypothécaire inversé est supérieur à la valeur de la maison, la meilleure option est pour le conjoint survivant de continuer à vivre dans la maison - vendre ou laisser le prêteur exclure laissera le survivant sans endroit où vivre et sans argent liquide de la maison.
(Voir aussi, Hypothèque inversée: votre veuve (er) pourrait-elle perdre la maison?)
The Bottom Line
Malgré ce que certains prêts hypothécaires inversés font croire aux aînés, il existe de nombreuses façons de survivre au produit d'un prêt hypothécaire inversé. Avant que vous ou un proche contractiez ce type de prêt, il est important de comprendre les circonstances dans lesquelles un prêt hypothécaire inversé peut ne pas fournir une sécurité financière à vie. Utilisez cette connaissance pour contracter ce type de prêt et quel plan est le plus logique et le plus sûr.
(Voir aussi, Comparaison des hypothèques inversées et des hypothèques à terme, 5 meilleures alternatives à une hypothèque inversée et règles pour obtenir une hypothèque inversée FHA.)
