Quelle a été la crise de la forclusion?
La crise de forclusion a été une période de saisies de biens considérablement élevées sur le marché du logement américain entre 2007 et 2010. La crise de forclusion a été l'un des aspects de la crise financière et de la grande récession qui s'est développée au cours de cette période. L'extension excessive du crédit hypothécaire, les mécanismes compliqués de titrisation de la dette hypothécaire et l'augmentation rapide du nombre de saisies (dans une industrie mal préparée à tous les traiter) ont chacun contribué à la crise.
Points clés à retenir
- La crise des saisies a été une période de saisies de biens considérablement accrues sur le marché du logement américain entre 2007 et 2010.Avant et pendant la crise, les sociétés de services hypothécaires ont traité un grand nombre de prêts sans examen adéquat des informations qui les accompagnaient. les banques à saisir le mauvais bien, à mal calculer la valeur des maisons et, dans certains cas, à donner aux avocats des propriétaires confrontés à la forclusion la possibilité de rejeter entièrement l'affaire.Expansion excessive du crédit pendant le boom immobilier, titrisation de la dette hypothécaire et système financier non préparé pour faire face à une augmentation généralisée des défauts de paiement, tous ont contribué à la crise.
Comprendre la crise de forclusion
La forclusion est le processus juridique qui se produit lorsqu'un propriétaire ne fait pas le paiement intégral du capital et des intérêts sur son prêt hypothécaire. Si ce problème n'est pas résolu dans un délai de grâce spécifié, le prêteur a le droit d'expulser le propriétaire, de prendre le contrôle de la propriété, puis de la vendre.
La crise des saisies a culminé en septembre 2010, quand environ 120 000 maisons ont été saisies en un mois. Cependant, ses racines résident dans un ralentissement du marché du logement qui a commencé au début de 2007 et s'est transformé en crise lorsque Lehman Brothers a déclaré faillite en septembre 2008.
Crédit hypothécaire excédentaire
Des taux d'intérêt excessivement bas en raison de la politique monétaire expansionniste de la Réserve fédérale américaine, couplée à une politique de logement favorable de la part de l'exécutif, dans les années 2000, ont créé un boom dans l'achat de maisons et l'extension du crédit hypothécaire. Cela a conduit à une surveillance généralement sommaire ou inexistante de la souscription en tant que prêteurs avides de commissions, ils ont imprudemment repoussé des hordes de prêts hypothécaires à risque plus risqués à des conditions parfois prédatrices pour les personnes à faible revenu et solvables. Ce processus a été facilité par l'innovation de la titrisation de la dette hypothécaire qui a permis aux prêteurs de transférer les risques de ces prêts aux investisseurs et de continuer à prêter.
Le volume de la dette hypothécaire par rapport à la capacité de remboursement de l'économie a augmenté rapidement. La dette hypothécaire totale aux États-Unis a dépassé le produit intérieur brut (PIB) américain à partir du premier trimestre 2008. Auparavant, ce ratio (dette hypothécaire totale par rapport au PIB) avait oscillé entre 30 et 60% pendant la majeure partie du XXe siècle.
Titrisation de dettes
Les banques hypothécaires ont souvent empoché des frais, puis revendu rapidement les prêts à des institutions financières souvent inattentives, qui n'ont pas fait preuve de la diligence requise sur les prêts. Les prêts hypothécaires ont été titrisés en titres adossés à des créances hypothécaires et en des instruments plus complexes, qui étaient à l'époque considérés comme un outil adéquat pour gérer le risque de défaut d'une hypothèque en le combinant avec d'autres prêts pour mutualiser efficacement le risque, puis le répartir entre tous détenteurs du titre émis. En plus de ne pas être en fin de compte un outil de gestion des risques adéquat (en particulier lorsque pratiquement tous les prix des maisons ont chuté et que les défauts de paiement se sont généralisés), la titrisation des prêts a dans bien des cas obscurci les liens entre les détenteurs des prêts et les emprunteurs.
Augmentation des saisies
Alors que la Réserve fédérale commençait à frapper les freins monétaires et à ralentir le flux massif d'expansion du crédit en 2006, des problèmes ont commencé à devenir visibles dans l'industrie. Le resserrement des conditions de crédit a rendu plus difficile pour les prêteurs de continuer à accorder des prêts hypothécaires à risque et a rendu les prêts hypothécaires existants à taux d'intérêt ajustables moins abordables pour les emprunteurs existants. Entre 2006 et 2008, les taux de délinquance sur les prêts immobiliers ont plus que doublé et continueront de grimper jusqu'en 2010 avec l'extension de la crise.
Lorsque les défauts de paiement ont augmenté, les banques se sont soudainement retrouvées confrontées à de nombreux événements de forclusion qu'elles ne pouvaient pas les traiter efficacement. Avant et pendant la crise, les sociétés de services hypothécaires traitaient un grand nombre de prêts sans examen adéquat des informations qui les accompagnaient. On pensait généralement que les défauts de paiement sur les prêts immobiliers et les saisies ultérieures seraient individuels ou, dans la plupart des cas, des événements locaux, qui pourraient facilement être traités et liquidés dans le cadre des activités normales des prêteurs et des agents de crédit.
La titrisation hâtive pendant le boom immobilier avait, en tout état de cause, conduit à une mauvaise tenue des registres de la propriété réelle d'un prêt hypothécaire donné. Dans certains cas, les banques n'ont pas initié de saisies immobilières pendant des mois après que les propriétaires ont cessé de faire des paiements. Les processus de tenue des dossiers étaient devenus si bâclés que les banques ne pouvaient pas toujours être sûres qu'elles détenaient réellement des hypothèques pour des biens saisis, et même dans certains cas, des saisies de prêts hypothécaires qu'elles ne possédaient pas légalement.
De nombreux employés de banque ont simplement signé tout ce qui leur était parvenu au bureau, présumant que tous les documents étaient légitimes. Une fois que le volume des saisies a augmenté de manière significative, les robo-signataires ont créé des problèmes importants lorsqu'ils ont signé des documents inappropriés, soit parce qu'ils n'avaient aucune idée de ce qu'ils signaient, soit parce qu'ils devaient traiter beaucoup trop de documents pour faire le travail approprié pour les authentifier..
Les employés qui ont signé les documents de saisie sans les examiner correctement sont devenus des signataires robotiques.
Les effets de la paperasserie inexacte et obscure combinés à une augmentation du nombre de prêts immobiliers en défaut de paiement à l'échelle nationale ont créé des problèmes répandus. Certaines banques saisies sur les mauvaises propriétés, les valeurs des maisons mal calculées ou, dans certains cas, ont donné aux avocats des propriétaires confrontés à la forclusion la possibilité de rejeter complètement les cas de forclusion.
Résolution de la crise de forclusion
Le gouvernement est finalement parvenu à un accord avec les cinq plus grands gestionnaires de prêts hypothécaires du pays, Ally, anciennement connu sous le nom de GMAC; Banque d'Amérique; Citi; JPMorgan Chase; et Wells Fargo, en 2009. L'accord, connu sous le nom de règlement hypothécaire national, a coûté aux agents de service plus de 50 milliards de dollars en pénalités et en paiements de secours aux consommateurs.
Les emprunteurs concernés ont reçu le capital des réductions ou des refinancements pour les prêts sous-marins, leur permettant d'éviter la forclusion et de rester chez eux. De plus, le règlement a nécessité une refonte des systèmes de gestion des prêts supervisés par les banques.
Les emprunteurs qui ont perdu des maisons en raison de la forclusion de ces banques dans les États parties à l'accord de règlement sont devenus admissibles à des paiements d'environ 1 480 $. Le paiement total du règlement s'est élevé à environ 1, 5 milliard de dollars.
La société d'informations immobilières RealtyTrac a estimé qu'un ménage sur 248 aux États-Unis avait reçu un avis de verrouillage en septembre 2012.
