Qu'est-ce que la Government National Mortgage Association?
La Government National Mortgage Association (communément appelée Ginnie Mae et en abrégé GNMA) est une société d'État américaine qui garantit le paiement en temps opportun du principal et des intérêts sur les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) émis par des prêteurs agréés Ginnie Mae. Cette assurance permet aux prêteurs hypothécaires d'obtenir un meilleur prix pour ces offres sur les marchés financiers. Ces produits améliorés, à leur tour, permettent aux prêteurs de consentir des prêts hypothécaires supplémentaires et à moindre coût de financer.
En effet, les efforts de Ginnie Mae servent à élargir le bassin de propriétaires en aidant principalement les prêts aux propriétaires qui sont traditionnellement mal desservis sur le marché hypothécaire. La plupart des prêts hypothécaires titrisés sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) de Ginnie Mae sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), qui assure généralement les prêts hypothécaires aux acheteurs d'une première maison et aux emprunteurs à faible revenu. Les autres bénéficiaires fréquents des garanties Ginnie Mae sont les titres comprenant des hypothèques assurées par la Veterans Administration (VA) et la Rural Housing Administration (RHA).
Comprendre Ginnie Mae
Faisant partie du Département américain du logement et du développement urbain (HUD), Ginnie Mae a été créée en 1968 pour promouvoir l'accession à la propriété. Elle a été la première organisation à créer et à garantir des titres adossés à des créances hypothécaires en 1970 et n'a cessé de soutenir ces instruments depuis.
Depuis 1970, Ginnie Mae garantit des titres adossés à des créances hypothécaires pour aider à ouvrir le marché hypothécaire à la maison aux nouveaux ménages, aux emprunteurs à faible revenu et à d'autres groupes mal desservis.
Ce faisant, Ginnie Mae se situe à quelques pas du marché hypothécaire. Il n'émet ni ne vend ni n'achète de titres adossés à des créances hypothécaires et n'achète pas de prêts hypothécaires. Au lieu de cela, les établissements de crédit privés approuvés par Ginnie Mae émettent des prêts éligibles, les regroupent en titres et émettent des titres adossés à des créances hypothécaires garantis par Ginnie Mae.
De cette façon, Ginnie Mae garantit le paiement en temps opportun du capital et des intérêts des émetteurs agréés (tels que les banquiers hypothécaires, l'épargne et les prêts et les banques commerciales) des prêts éligibles. Un investisseur dans un titre GNMA ne saura pas qui est l'émetteur sous-jacent des prêts hypothécaires, mais simplement que le titre est garanti par Ginnie Mae, et est donc soutenu par la pleine foi et le crédit du gouvernement américain, tout comme les instruments émis par le Trésor américain. La garantie GNMA signifie que les investisseurs détenant des actions dans des fonds Ginnie Mae n'ont jamais à se soucier de l'impact des retards de paiement ou des défauts de paiement sur leur investissement: lorsque les emprunteurs hypothécaires ne font pas de paiement, Ginnie Mae intervient pour honorer ces paiements manqués.
Ginnie Mae contre les autres Maes et Freddie Mac
Les cousins de Ginnie Mae, Freddie Mac, Fannie Mae et Sallie Mae, diffèrent de leurs parents par le fait qu'ils ne sont pas des sociétés d'État mais des "entreprises parrainées par le gouvernement" (GSE), qui sont des sociétés à charte fédérale appartenant à des actionnaires privés.
Et lorsque Ginnie Mae garantit uniquement des titres qui comprennent des prêts hypothécaires garantis par des agences fédérales, telles que la FHA et VA, ses proches peuvent soutenir des titres dont les prêts hypothécaires ne sont pas assurés par ces organismes fédéraux. Fannie Mae possède également son propre portefeuille, communément appelé portefeuille conservé, qui investit dans ses propres titres hypothécaires et ceux d'autres institutions.
La GNMA est également ostensiblement le seul Mae ou Mac soutenu par la "pleine foi et le crédit" du gouvernement fédéral. Cependant, dans la seconde moitié de 2008, pendant la crise du logement, Fannie Mae et Freddie Mac ont été repris par le gouvernement via une tutelle du Federal Housing Finance Committee. Les deux ont été renfloués à hauteur de 187, 4 milliards de dollars, ce qui les a sauvés de l'effondrement. Certains soutiennent que le renflouement a pratiquement effacé la distinction de Ginnie Mae en tant que seule agence fédérale garantissant les titres hypothécaires bénéficiant d'une protection gouvernementale contre les défaillances.
