Qu'est-ce qu'un prêt sur valeur domiciliaire?
Un prêt sur valeur domiciliaire, également appelé «prêt sur valeur nette», un prêt à tempérament sur valeur domiciliaire ou une deuxième hypothèque, est un type de dette à la consommation. Il permet aux propriétaires d'emprunter contre leur avoir dans la résidence. Le montant du prêt est basé sur la différence entre la valeur marchande actuelle de la maison et le solde hypothécaire du propriétaire dû.
Comment fonctionne un prêt sur valeur domiciliaire
Essentiellement, un prêt sur valeur domiciliaire est une hypothèque. Votre avoir dans la maison sert de garantie au prêteur. Le montant qu'un propriétaire est autorisé à emprunter sera en partie basé sur un ratio prêt-valeur combiné (CLTV) de 80% à 90% de la valeur estimative de la maison. Bien entendu, le montant du prêt, ainsi que le taux d'intérêt facturé, dépendront également de la cote de crédit de l'emprunteur et des antécédents de paiement. Les prêts sur valeur domiciliaire traditionnels ont une durée de remboursement, tout comme les hypothèques conventionnelles classiques. Vous effectuez des paiements réguliers et fixes couvrant à la fois le capital et les intérêts. Comme pour toute hypothèque, si le prêt n'est pas remboursé, la maison pourrait être vendue pour rembourser la dette restante.
Un prêt sur valeur domiciliaire est un bon moyen de convertir les fonds propres que vous avez accumulés dans votre maison en espèces. Mais rappelez-vous toujours que vous mettez votre maison en danger.
Considérations fiscales pour les prêts sur valeur domiciliaire
Les prêts sur valeur domiciliaire ont explosé en popularité après la Loi de réforme fiscale de 1986, car ils ont permis aux consommateurs de contourner l'une de ses principales dispositions - l'élimination des déductions pour les intérêts sur la plupart des achats des consommateurs. La loi a laissé en place une grande exception: les intérêts au service de la dette basée sur la résidence. Cependant, la loi de 2017 sur les réductions d'impôt et les emplois a suspendu la déduction pour les intérêts payés sur les prêts sur valeur domiciliaire et les marges de crédit jusqu'en 2026, sauf si, selon l'IRS, «ils sont utilisés pour acheter, construire ou améliorer sensiblement la maison du contribuable qui sécurise le prêt. »L'intérêt sur un prêt sur valeur domiciliaire utilisé pour consolider des dettes ou payer les frais de scolarité d'un enfant n'est pas déductible d'impôt.
Prêts sur valeur domiciliaire et marges de crédit sur valeur domiciliaire
Les prêts sur valeur domiciliaire se présentent sous deux formes: les prêts à taux fixe et les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
Les prêts sur valeur domiciliaire à taux fixe fournissent un paiement unique et forfaitaire à l'emprunteur, qui est remboursé sur une période de temps (généralement de 5 à 15 ans) à un taux d'intérêt convenu. Le paiement et le taux d'intérêt restent les mêmes pendant toute la durée du prêt. Le prêt doit être remboursé en totalité si la maison sur laquelle il est basé est vendue.
Un HELOC est une ligne de crédit renouvelable, un peu comme une carte de crédit, que vous pouvez utiliser au besoin, rembourser, puis utiliser à nouveau, pour une durée déterminée par le prêteur. La période de tirage (5 à 10 ans) est suivie d'une période de remboursement lorsque les tirages ne sont plus autorisés (10 à 20 ans). Les HELOC ont généralement un taux d'intérêt variable, mais certains prêteurs peuvent se convertir à un taux fixe pour la période de remboursement.
Avantages et inconvénients d'un prêt sur valeur domiciliaire pour les consommateurs
Les prêts sur valeur domiciliaire comportent un certain nombre d'avantages clés, y compris le coût. Mais il y a aussi des inconvénients.
Avantages
Les prêts sur valeur domiciliaire constituent une source facile de liquidités et peuvent être des outils précieux pour les emprunteurs responsables. Si vous avez une source de revenu stable et fiable et que vous savez que vous serez en mesure de rembourser le prêt, son faible taux d'intérêt et sa possible déductibilité fiscale en font un choix judicieux.
Obtenir un prêt sur valeur domiciliaire est assez simple pour de nombreux consommateurs car il s'agit d'une dette garantie. Le prêteur effectue une vérification de crédit et ordonne une évaluation de votre maison afin de déterminer votre solvabilité et le ratio prêt / valeur combiné.
Le taux d'intérêt d'un prêt sur valeur domiciliaire, bien qu'il soit plus élevé que celui d'une première hypothèque, est bien inférieur à celui des cartes de crédit et autres prêts à la consommation. Cela permet d'expliquer pourquoi la principale raison pour laquelle les consommateurs empruntent contre la valeur de leur logement via un prêt sur valeur domiciliaire à taux fixe est de rembourser les soldes des cartes de crédit.
Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement un bon choix si vous savez exactement combien vous devez emprunter et à quoi vous allez utiliser l'argent. Vous êtes assuré d'un certain montant, que vous recevez en totalité à la clôture. «Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement privilégiés pour des objectifs plus importants et plus coûteux tels que le remodelage, le paiement des études supérieures ou même la consolidation de la dette, car les fonds sont reçus en une seule fois», explique Richard Airey, responsable des prêts chez Finance of America Mortgage in Portland, Maine.
Les inconvénients
Sachez que les prêts sur valeur domiciliaire peuvent également comporter des risques. Le principal problème des prêts sur valeur domiciliaire est qu'ils peuvent sembler une solution trop facile pour un emprunteur qui peut être tombé dans un cycle perpétuel de dépenses, d'emprunts, de dépenses et de s'enfoncer plus profondément dans la dette. Malheureusement, ce scénario est si courant que les prêteurs ont un terme: le rechargement, qui est essentiellement l'habitude de contracter un prêt afin de rembourser la dette existante et de libérer du crédit supplémentaire, que l'emprunteur utilise ensuite pour effectuer des achats supplémentaires.
Le rechargement entraîne un cycle de dettes en spirale qui convainc souvent les emprunteurs de se tourner vers des prêts sur valeur domiciliaire offrant un montant représentant 125% des capitaux propres de la maison de l'emprunteur. Ce type de prêt s'accompagne souvent de frais plus élevés car, l'emprunteur ayant souscrit plus d'argent que n'en vaut la maison, le prêt n'est pas entièrement garanti par des garanties. Sachez également que les intérêts payés sur la partie du prêt supérieure à la valeur de la maison ne sont jamais déductibles d'impôt.
Lorsque vous demandez un prêt sur valeur domiciliaire, il peut y avoir une tentation d'emprunter plus que ce dont vous avez besoin immédiatement, car vous ne recevez le paiement qu'une seule fois et vous ne savez pas si vous serez admissible à un autre prêt à l'avenir.
Questions à considérer lors de l'achat d'un prêt sur valeur domiciliaire
Avant de contracter un prêt sur valeur domiciliaire, assurez-vous de comparer les conditions et les taux d'intérêt. Lorsque vous regardez, «ne vous concentrez pas uniquement sur les grandes banques, mais envisagez plutôt un prêt avec votre coopérative de crédit locale», recommande Clair Jones, expert en immobilier et relocalisation de Movearoo.com. «Les coopératives de crédit offrent parfois de meilleurs taux d'intérêt et un service de compte plus personnalisé si vous êtes prêt à faire face à un temps de traitement des demandes plus lent.»
Comme pour une hypothèque, vous pouvez demander une estimation de bonne foi. Mais avant de le faire, faites votre propre estimation honnête de vos finances. Casey Fleming, conseiller hypothécaire à C2 Financial Corporation et auteur de «The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage», dit: «Vous devriez avoir une bonne idée de l'endroit où se trouvent votre crédit et la valeur de votre maison avant d'appliquer, afin d'économiser argent. Surtout sur l'évaluation, qui est une dépense majeure. Si votre évaluation est trop faible pour soutenir le prêt, l'argent est déjà dépensé »- et il n'y a aucun remboursement pour non-qualification.
Avant de signer, surtout si vous utilisez le prêt sur valeur domiciliaire pour la consolidation de dettes, exécutez les chiffres avec votre banque et assurez-vous que les paiements mensuels du prêt seront en effet inférieurs aux paiements combinés de toutes vos obligations actuelles. Même si les prêts sur valeur domiciliaire ont des taux d'intérêt plus bas, votre durée sur le nouveau prêt pourrait être plus longue que celle de vos dettes existantes.
Supposons que vous ayez un prêt auto avec un solde de 10 000 $ à un taux d'intérêt de 9% avec deux ans restant à courir. Consolider cette dette en un prêt sur valeur domiciliaire à un taux de 4% avec une durée de cinq ans vous coûterait en fait plus d'argent si vous preniez les cinq ans pour rembourser le prêt sur valeur domiciliaire. N'oubliez pas non plus que votre maison est désormais la garantie du prêt au lieu du véhicule, donc si vous manquez au prêt sur valeur domiciliaire, votre maison est en jeu, pas votre voiture. Perdre sa maison serait beaucoup plus catastrophique.
Le bilan des prêts sur valeur domiciliaire
Un prêt sur valeur domiciliaire peut être un bon moyen de convertir les fonds propres que vous avez accumulés dans votre maison en espèces, surtout si vous investissez cet argent dans des rénovations qui augmentent la valeur de votre maison. Mais rappelez-vous toujours que vous mettez votre maison en jeu: si la valeur des biens immobiliers diminue, vous pourriez finir par devoir plus que ce que votre maison vaut. Si vous souhaitez ensuite déménager, vous pourriez finir par perdre de l'argent sur la vente de la maison ou être incapable de déménager. Et si vous obtenez le prêt pour rembourser le plastique, résistez à la tentation d'exécuter à nouveau ces factures de carte de crédit. Avant de faire quelque chose qui met votre maison en jarret (ou plus profondément en jarret), pesez toutes vos options.
