L'une des principales raisons pour lesquelles les gens investissent est d'augmenter leur richesse. Bien que les motivations puissent différer entre les investisseurs - certains peuvent vouloir de l'argent pour la retraite, d'autres peuvent choisir de dépenser de l'argent pour d'autres événements de la vie comme avoir un bébé ou pour un mariage - faire de l'argent est généralement la base de tous les investissements. Et peu importe où vous placez votre argent, qu'il entre dans le marché boursier, le marché obligataire ou l'immobilier.
Les biens immobiliers sont des biens corporels constitués de terres et comprennent généralement toutes les structures ou ressources trouvées sur ces terres. Les immeubles de placement sont un exemple d'investissement immobilier. Ceux-ci sont achetés avec l'intention de gagner de l'argent grâce aux revenus de location. Certaines personnes achètent des immeubles de placement avec l'intention de les vendre après une courte période de temps. Quelle que soit l'intention, pour les investisseurs qui diversifient leur portefeuille d'investissement avec des biens immobiliers, il est important de mesurer le retour sur investissement (ROI) pour déterminer la rentabilité d'un bien. Cet article examine le retour sur investissement, comment le calculer pour votre bien locatif et pourquoi il s'agit d'une variable importante que vous devez savoir avant de faire un achat.
Points clés à retenir
- Un retour sur investissement mesure combien d'argent ou de profit est réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement.Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement pour un achat en espèces, prenez le bénéfice net ou le gain net sur l'investissement et divisez-le. par le coût d'origine.Si vous avez une hypothèque, vous devrez prendre en compte votre mise de fonds et votre versement hypothécaire.D'autres variables entrent en jeu qui peuvent affecter votre retour sur investissement, y compris les frais de réparation et d'entretien, ainsi que vos dépenses régulières.
Qu'est-ce qu'un retour sur investissement (ROI)?
Un retour sur investissement mesure combien d'argent ou de profit est réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement. Il montre comment les investissements sont effectivement et efficacement utilisés pour générer des bénéfices. Savoir ce que votre ROI permet aux investisseurs d'évaluer si investir dans un investissement particulier est un choix judicieux ou non.
Le retour sur investissement peut être pour n'importe quel véhicule - actions, obligations, un compte d'épargne, même un immeuble. Le calcul d'un retour sur investissement significatif pour une propriété résidentielle peut être difficile car les calculs peuvent être facilement manipulés - certaines variables peuvent être incluses ou exclues dans le calcul. Cela peut devenir particulièrement difficile lorsque les investisseurs ont la possibilité de payer en espèces ou de contracter une hypothèque sur la propriété.
Ici, nous allons examiner deux exemples de calcul du retour sur investissement sur un immeuble locatif résidentiel - un achat en espèces et un qui est financé par une hypothèque.
La formule du ROI
La ROI = Coût de l'investissementGain sur investissement - Coût de l'investissement
Pour calculer le profit ou le gain sur tout investissement, prenez d'abord le rendement total de l'investissement et soustrayez le coût initial de l'investissement. Le ROI étant un ratio de rentabilité, il nous donne le profit sur un investissement représenté en pourcentage.
Le retour sur investissement étant un ratio de rentabilité, le profit est représenté en pourcentage.
Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement, nous prenons le bénéfice net ou le gain net sur l'investissement et le divisons par le coût d'origine.
Par exemple, si vous achetez des actions ABC pour 1 000 $ et les vendez deux ans plus tard pour 1 600 $, le bénéfice net est de 600 $ (1 600 $ - 1 000 $). Le ROI sur le stock est de 60%.
Calcul du ROI sur les propriétés locatives
L'équation ci-dessus semble assez facile à calculer, mais gardez à l'esprit qu'il existe un certain nombre de variables qui entrent en jeu avec l'immobilier qui peuvent affecter le ROI. Il s'agit notamment des frais de réparation et d'entretien et des méthodes de calcul de l'effet de levier - le montant d'argent emprunté avec intérêt pour effectuer l'investissement initial.
Lors de l'achat d'une propriété, les conditions de financement peuvent avoir un impact important sur le prix de l'investissement. Mais l'utilisation de ressources comme une calculatrice hypothécaire peut vous aider à économiser de l'argent en vous aidant à trouver des taux d'intérêt avantageux.
ROI pour les transactions en espèces
Le calcul du retour sur investissement d'une propriété est assez simple si vous achetez une propriété en espèces. Voici un exemple d'un bien locatif acheté en espèces:
- Vous avez payé 100 000 $ en espèces pour l'immeuble locatif. Les frais de clôture étaient de 1 000 $ et les frais de rénovation totalisaient 9 000 $, ce qui porte votre investissement total à 110 000 $ pour la propriété. Vous avez perçu 1 000 $ de loyer chaque mois.
Un an plus tard:
- Vous avez gagné 12000 $ en revenus de location pour ces 12 mois.Les dépenses, y compris la facture d'eau, les taxes foncières et les assurances, ont totalisé 2400 $ pour l'année ou 200 $ par mois.Votre rendement annuel était de 9600 $ (12000 $ - 2400 $).
Pour calculer le ROI de la propriété:
- Divisez le rendement annuel (9 600 $) par le montant de l'investissement total ou 110 000 $.ROI = 9 600 $ ÷ 110 000 $ = 0, 087 ou 8, 7%.Votre ROI était de 8, 7%.
ROI pour les transactions financées
Le calcul du retour sur investissement des transactions financées est plus complexe.
Par exemple, vous avez acheté le même immeuble locatif de 100 000 $ que ci-dessus, mais au lieu de payer en espèces, vous avez contracté une hypothèque.
- L'acompte requis pour l'hypothèque était de 20% du prix d'achat ou 20 000 $ (100 000 $ x 20%). Les frais de clôture étaient plus élevés, ce qui est typique pour une hypothèque, totalisant 2 500 $ à l'avance. Vous avez payé 9 000 $ pour le remodelage. les menues dépenses s'élevaient à 31 500 $ (20 000 $ + 2 500 $ + 9 000 $).
Il y a aussi des coûts permanents avec une hypothèque:
- Supposons que vous avez contracté un prêt de 30 ans avec un taux d'intérêt fixe de 4%. Sur les 80000 $ empruntés (prix de vente de 100000 $ moins l'acompte de 20000 $), le capital mensuel et les intérêts seraient de 381, 93 $. Nous ajouterons les mêmes 200 $ par mois pour couvrir l'eau, les taxes et les assurances, ce qui fera votre paiement mensuel total de 581, 93 $. Les revenus de location de 1 000 $ par mois totalisent 12 000 $ pour l'année. Votre flux de trésorerie mensuel était de 418, 07 $ par mois (loyer de 1 000 $ - versement hypothécaire de 581, 93 $).
Un an plus tard:
- Vous avez gagné 12 000 $ de revenu locatif total pour l'année à 1 000 $ par mois. Votre rendement annuel était de 5 016, 84 $ (418, 07 $ x 12 mois).
Pour calculer le ROI de la propriété:
- Divisez le rendement annuel par vos dépenses initiales (l'acompte de 20000 $, les frais de clôture de 2500 $ et le remodelage de 9000 $) pour déterminer le ROI.ROI: 5016, 84 $ ÷ 31500 $ = 0, 159.Votre ROI est de 15, 9%.
L'équité de la maison
Certains investisseurs ajoutent l'équité de la maison à l'équation. L'équité est la valeur marchande de la propriété moins le montant total du prêt en cours. N'oubliez pas que la valeur nette du logement n'est pas en espèces. Il faudrait vendre la propriété pour y accéder.
Pour calculer le montant de l'avoir dans votre maison, consultez votre calendrier d'amortissement hypothécaire pour savoir combien de vos versements hypothécaires ont servi à rembourser le capital du prêt. Cela renforce la valeur nette de votre maison.
Le montant des capitaux propres peut être ajouté au rendement annuel. Dans notre exemple, le calendrier d'amortissement du prêt a montré qu'un total de 1 408, 84 $ de capital a été remboursé au cours des 12 premiers mois.
- Le nouveau rendement annuel, y compris la portion capitaux propres, est égal à 6425, 68 $ (5016, 84 $ de revenu annuel + 1408, 84 $ de capitaux propres).ROI = 6425, 68 $ ÷ 31500 $ = 0, 20. Votre ROI est de 20%.
Importance du ROI pour l'immobilier
Comme mentionné ci-dessus, connaître le ROI de tout investissement, notamment immobilier, permet aux investisseurs d'être mieux informés. Avant d'acheter, vous pourrez peut-être estimer vos frais et dépenses ainsi que vos revenus de location. Cela vous donne une chance de le comparer à d'autres propriétés similaires. Une fois que vous l'avez réduit, vous pouvez alors déterminer combien vous gagnerez. Si, à tout moment, vous réalisez que vos coûts et dépenses dépasseront votre retour sur investissement, vous devrez peut-être décider si vous souhaitez le retirer et espérer que vous réaliserez à nouveau des bénéfices, ou si vous devriez vendre votre propriété afin vous ne perdez pas.
autres considérations
Bien sûr, il peut y avoir des dépenses supplémentaires liées à la propriété d'un immeuble locatif, telles que les coûts de réparation ou d'entretien, qui devraient être incluses dans les calculs affectant finalement le retour sur investissement.
De plus, nous avons supposé que la propriété était louée pour les 12 mois. Dans de nombreux cas, les vacances se produisent en particulier entre les locataires et le manque de revenu pour ces mois doit être pris en compte dans vos calculs.
Le retour sur investissement d'un bien locatif est différent car il dépend du fait que le bien soit financé par une hypothèque ou payé en espèces. En règle générale, moins vous versez d’argent comptant à titre d’acompte sur la propriété, plus le solde du prêt hypothécaire est élevé, mais plus votre retour sur investissement est élevé. À l'inverse, plus vous payez d'avance en espèces et moins vous empruntez, plus votre retour sur investissement est faible, car votre coût initial serait plus élevé. En d'autres termes, le financement vous permet de booster votre ROI à court terme puisque vos coûts initiaux sont plus faibles.
Il est important d'utiliser une approche cohérente lors de la mesure du retour sur investissement pour plusieurs propriétés. Par exemple, si vous incluez la valeur nette de la maison dans l'évaluation d'une propriété, vous devez inclure la valeur nette des autres propriétés lors du calcul du retour sur investissement de votre portefeuille immobilier.
