Mais que se passe-t-il lorsque la période d'intérêt est écoulée? Qui offre ces prêts? Et quand est-il judicieux d'en obtenir un? Voici un petit guide de ce type d'hypothèque.
Comment les prêts hypothécaires à intérêt seulement sont structurés
À sa base, une hypothèque à intérêt uniquement est une hypothèque où vous ne payez que les intérêts des premières années - généralement cinq ou dix - et une fois cette période terminée, vous commencez à payer à la fois le capital et les intérêts. Si vous souhaitez effectuer des paiements de capital pendant la période d'intérêt uniquement, vous le pouvez, mais ce n'est pas une exigence du prêt.
Vous verrez généralement des prêts à taux d'intérêt structurés sous forme de prêts hypothécaires à taux variable (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 ou 10/1. Les prêteurs affirment que les choix 7/1 et 10/1 sont les plus populaires auprès des emprunteurs. Généralement, la période d'intérêt uniquement est égale à la période à taux fixe pour les prêts à taux variable. Cela signifie que si vous avez un ARM 10/1, par exemple, vous ne paierez des intérêts que pour les dix premières années.
Sur un ARM d'intérêt uniquement, après la fin de la période de lancement, le taux d'intérêt s'ajustera une fois par an (c'est de là que vient le «1») en fonction d'un taux d'intérêt de référence tel que le LIBOR plus une marge déterminée par le prêteur. Le taux de référence change en fonction de l'évolution du marché, mais la marge est prédéterminée au moment de la souscription du prêt.
Les plafonds de taux limitent les variations de taux d'intérêt. Cela est vrai pour tous les ARM, et pas seulement pour les ARM portant uniquement sur les intérêts. Le plafond initial des taux d'intérêt sur les ARM 3/1 et les ARMS 5/1 est généralement de deux, explique Casey Fleming, un agent de crédit de C2 Financial Corp à San Diego et auteur de "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage." Cela signifie que si votre taux d'intérêt de départ est de trois pour cent, alors que la période sans intérêt se termine la quatrième ou la sixième année, votre nouveau taux d'intérêt ne sera pas supérieur à cinq pour cent. Sur les ARM 7/1 et les ARM 10/1, le plafond de taux initial est généralement de cinq.
Après cela, les augmentations de taux sont généralement limitées à 2% par an, quelle que soit la période de lancement de l'ARM. Les plafonds à vie sont presque toujours supérieurs de cinq pour cent au taux d'intérêt de départ du prêt, explique Fleming. Donc, si votre taux de départ est de trois pour cent, il pourrait augmenter à cinq pour cent la huitième année, sept pour cent la neuvième année et atteindre un maximum de huit pour cent la dixième année.
Une fois la période d'intérêt seulement terminée, vous devrez commencer à rembourser le capital pendant le reste de la durée du prêt - sur une base entièrement amortie, selon le prêteur. Les prêts à taux d'intérêt actuels ne sont pas remboursables par ballons; ils ne sont généralement même pas autorisés par la loi, dit Fleming. Donc, si la durée totale d'un BRAS 7/1 est de 30 ans et que la période d'intérêt est de sept ans, la huitième année, votre paiement mensuel sera recalculé en fonction de deux choses: premièrement, le nouveau taux d'intérêt, et deuxièmement, le remboursement du principal sur les 23 années restantes.
Prêts à taux fixe uniquement
Les prêts hypothécaires à taux fixe uniquement ne sont pas aussi courants. Avec un prêt à taux fixe de 30 ans seulement, vous pourriez payer des intérêts seulement pendant dix ans, puis payer des intérêts plus le capital pour les 20 années restantes. En supposant que vous n'ayez rien investi dans le capital au cours de ces dix premières années, votre paiement mensuel augmenterait considérablement au cours de la 11e année, non seulement parce que vous commenceriez à rembourser le principal, mais parce que vous rembourseriez le principal sur seulement 20 ans au lieu de 30 ans. Étant donné que vous ne remboursez pas le capital pendant la période d'intérêt uniquement, lorsque le taux est réinitialisé, votre nouveau paiement d'intérêts est basé sur le montant total du prêt. Un prêt de 100 000 $ avec un taux d'intérêt de 3, 5% ne coûterait que 291, 67 $ par mois pendant les dix premières années, mais 579, 96 $ par mois pendant les 20 années restantes (presque le double).
Sur 30 ans, le prêt de 100 000 $ vous coûterait 174 190, 80 $ - calculé comme (291, 67 $ x 120 paiements) + (579, 96 $ x 240 paiements). Si vous aviez souscrit un prêt à taux fixe de 30 ans au même taux d'intérêt de 3, 5% (comme mentionné ci-dessus), votre coût total sur 30 ans serait de 161 656, 09 $. C'est 12 534, 71 $ de plus en intérêts sur le prêt à intérêt seulement, et ce coût d'intérêt supplémentaire est la raison pour laquelle vous ne voulez pas conserver un prêt à intérêt uniquement pour toute sa durée. Vos frais d'intérêts réels seront toutefois moins élevés si vous profitez de la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires.
Ces types de prêts sont-ils largement disponibles?
Étant donné que tant d'emprunteurs ont eu des problèmes avec les prêts à taux d'intérêt uniquement pendant les années de bulle, les banques hésitent à proposer le produit aujourd'hui, explique Yael Ishakis, vice-président de FM Home Loans à Brooklyn, New York, et auteur de "The Complete Guide to Purchasing". une maison."
Fleming dit que la plupart sont des prêts jumbo à taux variable d'une durée fixe de cinq, sept ou dix ans. Un prêt jumbo est un type de prêt non conforme. Contrairement aux prêts conformes, les prêts non conformes ne sont généralement pas éligibles à la vente aux entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac - les plus gros acheteurs d'hypothèques conformes et une raison pour laquelle les prêts conformes sont si largement disponibles.
Lorsque Fannie et Freddie achètent des prêts auprès de prêteurs hypothécaires, ils mettent plus d'argent à la disposition des prêteurs pour émettre des prêts supplémentaires. Les prêts non conformes comme les prêts à intérêt uniquement ont un marché hypothécaire secondaire limité, il est donc plus difficile de trouver un investisseur qui souhaite les acheter. Plus de prêteurs s'accrochent à ces prêts et les gèrent en interne, ce qui signifie qu'ils ont moins d'argent pour faire des prêts supplémentaires. Les prêts à intérêt uniquement ne sont donc pas aussi largement disponibles. Même si un prêt à intérêt uniquement n'est pas un prêt jumbo, il est toujours considéré comme non conforme.
Parce que les prêts à intérêt uniquement ne sont pas aussi largement disponibles que, disons, les prêts à taux fixe de 30 ans, «la meilleure façon de trouver un bon prêteur à intérêt uniquement est de passer par un courtier réputé doté d'un bon réseau, car il faudra achats sérieux pour trouver et comparer les offres », explique Fleming.
Comparaison des coûts
«L'augmentation du taux pour la fonction d'intérêt uniquement varie selon le prêteur et le jour, mais pensez que vous paierez au moins une prime de 0, 25% sur le taux d'intérêt», explique Fleming.
De même, Whitney Fite, président d'Angel Oak Home Loans à Atlanta, a déclaré que le taux d'une hypothèque à taux d'intérêt seulement était environ 0, 125 à 0, 375 pour cent plus élevé que le taux d'un prêt à taux fixe ou ARM amortissant, selon les détails.
Voici à quoi ressembleraient vos versements mensuels avec un prêt sans intérêt de 100 000 $ par rapport à un prêt à taux fixe ou un ARM entièrement amorti, chacun à un taux typique pour ce type de prêt:
- ARM sur 7 ans, intérêts uniquement, 3, 125%: 260, 42 $ par mois prêt conventionnel à taux fixe sur 30 ans (pas uniquement sur les intérêts), 3, 625%: 456, 05 $ paiement mensuel sur 7 ans, ARM entièrement amorti (amortissement sur 30 ans), 2, 875 pour cent: 414, 89 $ par mois
À ces taux, à court terme, un ARM d'intérêt seulement vous coûtera 195, 63 $ de moins par mois par 100 000 $ empruntés pour les sept premières années par rapport à un prêt à taux fixe de 30 ans, et 154, 47 $ de moins par mois par rapport à un amortissement complet BRAS 7/1.
Il est impossible de calculer le coût à vie réel d'un prêt à taux variable uniquement lorsque vous le souscrivez, car vous ne pouvez pas savoir à l'avance à quoi le taux d'intérêt sera réinitialisé chaque année. Il n'y a pas non plus de moyen de chiffrer le coût, dit Fleming, bien que vous puissiez déterminer le plafond des taux d'intérêt à vie et le plancher à partir de votre contrat. Cela vous permettrait de calculer les coûts de durée de vie minimum et maximum et de savoir que votre coût réel se situerait quelque part entre les deux. "Ce serait une gamme énorme, " dit Fleming.
The Bottom Line
Les prêts hypothécaires à intérêt seulement peuvent être difficiles à comprendre, et vos paiements augmenteront considérablement une fois la période d'intérêt seulement terminée. Si votre prêt à intérêt uniquement est un ARM, vos paiements augmenteront encore plus si les taux d'intérêt augmentent, ce qui est une valeur sûre dans l'environnement actuel à bas taux. Ces prêts conviennent mieux aux emprunteurs avertis qui comprennent parfaitement comment ils fonctionnent et quels risques ils prennent.
