Table des matières
- Calcul du paiement hypothécaire
- Taux fixe vs taux réglable
- Hypothèque à taux fixe
- Hypothèque à taux variable (ARM)
- Prêts à intérêt uniquement
- Engagement et autres frais
- Payer un supplément chaque mois
- Intérêt comme déduction fiscale
- The Bottom Line
L'achat d'une maison avec une hypothèque est probablement la plus importante transaction financière que vous conclurez. En règle générale, une banque ou un prêteur hypothécaire financera 80% du prix de la maison, et vous vous engagez à la rembourser - avec intérêts - sur une période spécifique. Lorsque vous comparez des prêteurs, des taux hypothécaires et des options, il est utile de comprendre comment les intérêts courent chaque mois et sont payés.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires sont le type de prêt personnel le plus courant détenu par les ménages.Ces prêts sont assortis de taux d'intérêt fixes ou variables / ajustables.La plupart des prêts hypothécaires sont des prêts entièrement amortis, ce qui signifie que chaque paiement mensuel sera le même, et le rapport des intérêts au principal changera avec le temps.
Calcul du paiement hypothécaire
Autrement dit, chaque mois, vous remboursez une partie du capital (le montant que vous avez emprunté) plus les intérêts courus pour le mois. Votre prêteur utilisera une formule d'amortissement pour créer un calendrier de paiement qui décompose chaque paiement en remboursement du principal et des intérêts. La durée ou la durée de vie de votre prêt détermine également le montant que vous paierez chaque mois. Le paiement à amortissement complet fait référence à un paiement de prêt périodique où, si l'emprunteur effectue des paiements conformément au calendrier d'amortissement du prêt, le prêt est entièrement remboursé à la fin de sa durée. Si le prêt est un prêt à taux fixe, chaque paiement entièrement amorti est un montant égal. Si le prêt est un prêt à taux variable, le paiement entièrement amorti change à mesure que le taux d'intérêt sur le prêt change.
Un étalement des paiements sur plusieurs années (jusqu'à 30 ans) entraînera généralement une baisse des paiements mensuels. Plus vous prenez de temps pour rembourser votre hypothèque, plus le coût d'achat global de votre maison sera élevé, car vous paierez des intérêts pendant une période plus longue.
Taux fixe vs taux réglable
Les banques et les prêteurs proposent principalement deux types de prêts:
- Taux fixe: le taux d'intérêt ne change pas. Taux ajustable: le taux d'intérêt changera dans des conditions définies (également appelé prêt à taux variable ou hybride).
Voici comment cela fonctionne dans une hypothèque résidentielle.
Hypothèque à taux fixe
Le versement mensuel reste le même pour la durée de ce prêt. Le taux d'intérêt est bloqué et ne change pas. Les prêts ont une durée de vie de remboursement de 30 ans; des longueurs plus courtes de 10, 15 ou 20 ans sont également couramment disponibles. Les prêts plus courts auront des versements mensuels plus importants qui sont compensés par des taux d'intérêt et un coût global plus bas.
Exemple - Un prêt hypothécaire à taux fixe de 200 000 $ pour 30 ans (360 paiements mensuels) à un taux d'intérêt annuel de 4, 5% aura un paiement mensuel d'environ 1 013 $. (Les taxes, les assurances et l'engagement sont supplémentaires et ne sont pas inclus dans ce chiffre.) Le taux d'intérêt annuel est décomposé en un taux mensuel comme suit: Un taux annuel de, disons, 4, 5% divisé par 12 équivaut à un taux d'intérêt mensuel de 0, 375%. Chaque mois, vous paierez un intérêt de 0, 375% sur le montant que vous devez réellement sur la maison.
Votre premier versement de 1 013 $ (1 sur 360) applique 750 $ aux intérêts et 263 $ au capital. Le deuxième versement mensuel, le capital étant un peu plus petit, accumulera un peu moins d'intérêt et un peu plus du capital sera remboursé. Par paiement 359, la majeure partie du paiement mensuel sera appliquée au principal.
Hypothèque à taux variable (ARM)
Parce que le taux d'intérêt n'est pas bloqué, le paiement mensuel pour ce type de prêt changera pendant la durée du prêt. La plupart des ARM ont une limite ou un plafond sur la façon dont le taux d'intérêt peut fluctuer, ainsi que sur la fréquence à laquelle il peut être modifié. Lorsque le taux augmente ou diminue, le prêteur recalcule votre paiement mensuel afin que vous effectuiez des paiements égaux jusqu'au prochain ajustement du taux.
À mesure que les taux d'intérêt augmentent, votre paiement mensuel augmente également, chaque paiement étant appliqué aux intérêts et au capital de la même manière qu'une hypothèque à taux fixe, sur un nombre d'années déterminé. Les prêteurs offrent souvent des taux d'intérêt plus bas pour les premières années d'un ARM, mais les taux changent ensuite fréquemment par la suite - aussi souvent qu'une fois par an. Le taux d'intérêt initial sur un ARM est nettement inférieur à celui d'une hypothèque à taux fixe.
- Les BRAS peuvent être attrayants si vous prévoyez de ne rester chez vous que quelques années. Réfléchissez à la fréquence à laquelle le taux d'intérêt s'ajustera. Par exemple, un ARM de cinq à un an a un taux fixe pour cinq ans, puis chaque année le taux d'intérêt s'ajustera pour le reste de la période de prêt. Les ARM précisent comment les taux d'intérêt sont déterminés - ils peuvent être liés à différents des indices financiers, tels que les bons du Trésor américain à un an. Demandez conseil à votre planificateur financier pour choisir un ARM avec le taux d'intérêt le plus stable.
Exemple - 200 000 $ sur cinq à un an L'hypothèque à taux variable pour 30 ans (360 paiements mensuels) commence avec un taux d'intérêt annuel de 4% pendant cinq ans, puis le taux peut changer de 0, 25% chaque année. Cet ARM a un plafond d'intérêt de 12%. Le montant du paiement pour les mois un à 60 est de 955 $ chacun. Le paiement pour 61 à 72 est de 980 $. Le paiement de 73 à 84 est de 1005 $. (Les taxes, l'assurance et l'engagement sont supplémentaires et ne sont pas inclus dans ces chiffres.) Vous pouvez calculer vos coûts en ligne pour un ARM.
Prêts à intérêt uniquement
Une troisième option - habituellement réservée aux acheteurs de maison aisés ou à ceux qui ont des revenus irréguliers - est une hypothèque à intérêt seulement. Comme son nom l'indique, ce type de prêt vous donne la possibilité de ne payer que les intérêts des premières années et il est intéressant pour les nouveaux propriétaires en raison des faibles paiements pendant leurs années de revenus les plus faibles. Il peut également s'agir du bon choix si vous vous attendez à être propriétaire de la maison pendant une période relativement courte et que vous avez l'intention de vendre avant le début des versements mensuels plus importants.
Une hypothèque jumbo est généralement d'un montant supérieur à la limite de prêt conforme, actuellement de 453 100 $ pour tous les États, à l'exception d'Hawaï et de l'Alaska, où elle est plus élevée. De plus, dans certains marchés de logements à prix élevé désignés par le gouvernement fédéral, comme New York, Los Angeles et toute la région de San Jose-San Francisco-Oakland, la limite de prêt conforme est de 679 650 $.
Des prêts jumbo à intérêt uniquement sont également disponibles, bien que généralement pour les très riches. Ils sont structurés de manière similaire à un ARM et la période d'intérêt uniquement dure jusqu'à 10 ans. Après cela, le taux s'ajuste annuellement et les paiements servent à rembourser le principal. Les paiements peuvent augmenter considérablement à ce stade.
Engagement et autres frais
Vous devrez prévoir un budget pour d'autres éléments qui augmenteront considérablement le montant de votre versement hypothécaire mensuel, tels que les taxes, les assurances et les frais d'entiercement. Ces coûts ne sont pas fixes et peuvent fluctuer. Votre prêteur détaillera les coûts supplémentaires dans le cadre de votre contrat hypothécaire.
Payer un supplément chaque mois
En théorie, payer un petit supplément chaque mois pour réduire le capital est une façon de devenir propriétaire plus rapidement. Les professionnels de la finance recommandent que les dettes impayées, comme celles des cartes de crédit ou des prêts étudiants, soient remboursées en premier et que les comptes d'épargne soient bien financés avant de payer un supplément chaque mois.
Intérêt comme déduction fiscale
The Bottom Line
La politique nationale favorise les acheteurs de maison via le code des impôts (bien que moins qu'auparavant). Pour de nombreuses familles, l'achat d'une bonne maison est le meilleur moyen de se constituer un atout pour leur nid de retraite. De plus, si vous pouvez vous abstenir de refinancer vos retraits, la maison que vous achetez à 30 ans avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans sera entièrement remboursée au moment où vous atteindrez l'âge normal de la retraite, vous offrant ainsi un logement à faible coût. lorsque vos revenus diminuent.
Après le krach financier de 2008 et l'effondrement de la bulle immobilière qui a suivi, de nombreux marchés immobiliers (mais pas tous) se sont finalement redressés. Conclu de manière prudente, l'accession à la propriété demeure quelque chose que vous devez considérer dans votre planification financière à long terme. Comprendre le fonctionnement des hypothèques et de leurs taux d'intérêt est le meilleur moyen de vous assurer que vous construisez cet actif de la manière la plus avantageuse sur le plan financier.
