Table des matières
- Appréciation
- Le rôle de l'inflation
- le revenu
- Fumée et miroirs
- The Bottom Line
Que vous ayez toujours été curieux de savoir le potentiel d'investissement de l'immobilier - ou simplement malade des infopublicités promettant des moyens peu connus de "profiter de votre propriété!" - il vaut la peine d'apprendre, pour de vrai, comment l'immobilier crée de la richesse.
, nous ne recherchons pas des stratégies obscures pour investir dans l'immobilier ou offrir une introduction à l'accession à la propriété (pour ce dernier, consultez le Guide de l'acheteur d'une première maison ). Au lieu de cela, cet article se concentrera sur les moyens de base de gagner de l'argent grâce à l'immobilier. Et, heureusement pour nous, ceux-ci n'ont pas changé depuis des siècles, quel que soit le type de brillant que les gourous du moment essaient de mettre dessus.
Tutoriel: Explorer les investissements immobiliers
Emily Roberts {Copyright} Investopedia, 2019.
Appréciation
La manière la plus courante que l’immobilier offre un profit: il s’apprécie, c’est-à-dire qu’il augmente en valeur. Ceci est réalisé de différentes manières pour différents types de biens, mais il n'est réalisé que d'une seule manière: par la vente. Cependant, vous pouvez augmenter votre retour sur investissement sur une propriété de plusieurs manières. L'une d'elles - si vous avez emprunté de l'argent pour l'acheter en premier lieu - consiste à refinancer le prêt à un taux d'intérêt plus bas (utilisez notre calculatrice hypothécaire pour calculer les taux de refinancement actuels). Cela réduira votre base de coûts pour la propriété, augmentant ainsi le montant que vous en retirez.
Terre brute
La source d'appréciation la plus évidente pour les terres non développées est, bien sûr, de les développer. Au fur et à mesure que les villes se développent, les terres hors des limites deviennent de plus en plus précieuses en raison du potentiel d'achat des développeurs. Ensuite, les développeurs construisent des maisons qui augmentent encore cette valeur.
L'appréciation de la terre peut également provenir de la découverte de minéraux précieux ou d'autres marchandises, à condition que l'acheteur en détienne les droits, bien sûr. Un exemple extrême de cela serait le pétrole frappant, mais l'appréciation peut également provenir de dépôts de gravier, d'arbres, etc.
Propriété résidentielle
Lorsque l'on regarde les propriétés résidentielles, l'emplacement est souvent le plus grand facteur d'appréciation. À mesure que le quartier autour d'une maison évolue, l'ajout d'itinéraires de transport en commun, d'écoles, de centres commerciaux, de terrains de jeux, etc., peut faire grimper la valeur. Bien sûr, cette tendance peut également fonctionner en sens inverse, la valeur des maisons diminuant à mesure que le quartier se désintègre.
Les améliorations de la maison peuvent également stimuler l'appréciation et c'est quelque chose qu'un propriétaire peut contrôler directement. Installer une salle de bain supplémentaire, chauffer un garage et rénover une cuisine avec des appareils à la fine pointe de la technologie ne sont que quelques-unes des façons dont un propriétaire peut essayer d'augmenter la valeur d'une maison. Beaucoup de ces techniques ont été affinées par des nageoires immobilières qui se spécialisent dans l'ajout de correctifs à haut rendement aux maisons en peu de temps.
Le remodelage immobilier et le retournement de propriété peuvent être un moyen rentable de créer une appréciation rapide à court terme, même si cela nécessite une planification minutieuse.
Propriété commerciale
Les immeubles commerciaux gagnent de la valeur pour les mêmes raisons que les terrains bruts et l'immobilier résidentiel: emplacement, développement et améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont perpétuellement en demande. (Pour une lecture connexe, voir 7 étapes pour un accord immobilier commercial chaud .)
Le rôle de l'inflation
Il y a un facteur majeur à prendre en compte lors de l'appréciation: l'impact économique de l'inflation. Un taux d'inflation annuel de 10% signifie que votre dollar ne peut acheter qu'environ 90% du même bien l'année suivante, et cela inclut la propriété. Si un morceau de terre valait 100 000 $ en 1970, et qu'il restait en sommeil, peu développé et mal aimé pendant des décennies, il en valait encore beaucoup plus aujourd'hui. En raison d'une inflation galopante tout au long des années 1970 et d'un rythme soutenu depuis, il faudrait probablement plus de 500 000 $ pour acheter maintenant, en supposant que 100 000 $ représentaient la juste valeur marchande à l'époque.
Ainsi, l'inflation à elle seule peut entraîner une appréciation de l'immobilier, mais c'est un peu une victoire à la Pyrrhus. Même si vous pouvez obtenir cinq fois plus d'argent en raison de l'inflation, de nombreux autres biens coûtent cinq fois plus cher, de sorte que le pouvoir d'achat dans l'environnement actuel reste un facteur. (En savoir plus dans 5 histoires d'inflation incontrôlable .)
le revenu
La deuxième grande façon dont l'immobilier génère de la richesse consiste à verser des revenus réguliers. Généralement appelé loyer, les revenus immobiliers peuvent prendre plusieurs formes.
Revenu des terres brutes
En fonction de vos droits fonciers, les entreprises peuvent vous verser des redevances pour toutes découvertes ou des paiements réguliers pour toutes les structures qu'elles ajoutent. Il s'agit notamment des vérins de pompe, des pipelines, des gravières, des routes d'accès, des tours de téléphonie cellulaire, etc. Les terres brutes peuvent également être louées pour la production, généralement la production agricole.
Revenu de la propriété résidentielle
La grande majorité des revenus de la propriété résidentielle prend la forme d'un loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe par mois - et cela augmentera avec l'inflation et la demande - et vous en retirez vos coûts, en réclamant la partie restante comme revenu de location. S'il est vrai que vous obtiendrez un paiement d'assurance si vos locataires brûlent le logement, le paiement ne couvre que le coût de remplacement de ce qui est perdu et ne constitue pas un revenu au sens réel.
Revenu de la propriété commerciale
Les propriétés commerciales peuvent générer des revenus à partir des sources susmentionnées, le loyer de base étant à nouveau le plus courant, mais peut également en ajouter un de plus sous la forme de revenus d'option. De nombreux locataires commerciaux paieront des frais pour des options contractuelles comme le droit de premier refus au bureau d'à côté. Les locataires paient une prime pour détenir ces options, qu'ils les exercent ou non. Des revenus d'options existent parfois pour les terres brutes et même pour les propriétés résidentielles, mais ils sont loin d'être courants.
Alternatives
Les fiducies de placement immobilier (FPI), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés d'investissement hypothécaire (MIC) et les groupes de placement immobilier (REIG) peuvent être connus comme des alternatives dans le secteur immobilier. Ces investissements sont généralement considérés comme des vecteurs de revenus immobiliers, mais ils ont des processus différents pour le faire et différents processus d'entrée.
Avec une FPI, le propriétaire de plusieurs immeubles commerciaux vend des actions (souvent cotées en bourse) à des investisseurs (généralement pour financer l'achat de plus de propriétés), puis transmet les revenus locatifs sous forme de distribution. Le FPI est le propriétaire des locataires (qui paient le loyer), mais les propriétaires du FPI enregistrent des revenus une fois que les dépenses d'exploitation des immeubles et du FPI sont souscrites. Il existe une méthode spéciale pour évaluer une FPI.
Les MBS et MIC sont même une étape supplémentaire supprimée, car ils investissent dans des hypothèques privées plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les MIC sont différents des MBS en ce qu'ils détiennent des hypothèques entières et transfèrent les intérêts des paiements aux investisseurs, plutôt que de sécuriser des parties du capital et / ou des intérêts. Pourtant, les deux ne sont pas tant des investissements immobiliers que des investissements en dette.
D'autres alternatives peuvent également exister comme les REIG. Les REIG sont généralement des investissements privés avec leur propre structure unique, offrant aux investisseurs des investissements en actions ou des services de partenariat.
Plusieurs alternatives immobilières crédibles sont disponibles pour gagner de l'argent dans le secteur, mais elles sont assorties d'avertissements et de points d'entrée variables.
Fumée et miroirs
Semblable à d'autres alternatives avec des biens immobiliers sous-jacents à l'investissement, la plupart des méthodes «soufflez votre esprit avec un rendement fantastique» ne sont qu'une couche au-dessus des flux de revenus de base.
Par exemple, il existe des options immobilières résidentielles informelles où vous payez des frais ou une prime pour avoir le droit d'acheter une maison pour une période spécifiée à un prix convenu. Ensuite, vous trouvez des investisseurs qui paieront plus que le prix de votre option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous obtenez est essentiellement une commission d'intermédiaire pour apparier une personne à la recherche d'un investissement avec une personne qui cherche à vendre - pas vraiment différente de la commission d'un agent immobilier. Bien qu'il s'agisse d'un revenu, il ne provient pas de la possession (c'est-à-dire de la possession de l'acte) d'un immeuble. (Pour une discussion plus détaillée, voir Comment gagner de l'argent avec des options immobilières .)
The Bottom Line
Il existe plusieurs stratégies éprouvées pour gagner de l'argent dans l'immobilier. L'appréciation, l'inflation et le revenu figurent en tête de liste, mais plusieurs investissements immobiliers alternatifs existent également. Il vous appartient de comprendre vos investissements, vos risques et si le processus global en vaut la peine.
