Utiliser votre ira pour acheter un bien immobilier

Table des matières

• Le bon IRA pour la propriété
• Ce qui est et n'est pas le vôtre
• Faire l'achat dans un IRA
• Posséder la propriété dans un IRA
• Vendre la propriété dans un IRA
• Avantages et inconvénients de la propriété dans un IRA
• The Bottom Line

En ce qui concerne les IRA, les actifs financiers - actions, obligations et fonds communs de placement ou fonds négociés en bourse (ETF) - sont les suspects d'investissement habituels. Pourtant, il est possible de détenir des biens immobiliers dans votre Roth IRA sous certaines conditions. Vous pouvez acheter des maisons unifamiliales ou multiplexes, des immeubles d'appartements, des propriétés commerciales telles que des magasins de détail, des hôtels ou des complexes de bureaux, des terres et des terrains bruts et même des bordereaux de bateau.

Ce n'est pas aussi facile que d'acheter quelques centaines d'actions. Si vous voulez vous lancer dans les achats de propriétés via votre IRA autogéré, vous devez connaître les règles, et il y en a beaucoup.

Points clés à retenir

• Vous pouvez détenir des biens immobiliers dans votre IRA, mais vous aurez besoin d'un IRA autogéré pour le faire.Toute propriété immobilière que vous achetez doit être strictement à des fins d'investissement: vous et les membres de la famille ne pouvez pas l'utiliser. un IRA nécessite généralement de payer en espèces, et toutes les dépenses de propriété doivent être payées par l'IRA. Garder des biens immobiliers dans votre IRA peut être délicat, avec des problèmes fiscaux et des formalités administratives. Mais, d'autre part, la propriété peut vous offrir un bon (ou un excellent) taux de rendement et diversifier votre portefeuille.

Le bon IRA pour acheter un immeuble de placement

Tout d'abord, votre IRA doit être autogéré. Le terme «autogéré» signifie que les investissements alternatifs sont acceptés ou offerts par le dépositaire IRA, l'institution financière ou la société responsable de la tenue des dossiers et des exigences de déclaration IRS. Un IRA autogéré est indépendant de toute maison de courtage, banque ou société d'investissement qui prendrait des décisions pour vous (la plupart des comptes de courtage n'autorisent pas les avoirs immobiliers, de toute façon).

Pour acheter et posséder une propriété via votre IRA, vous aurez toujours besoin d'un dépositaire, une entité spécialisée dans les comptes autogérés qui gérera la transaction, les documents associés et les rapports financiers. Tout passe par le dépositaire pour vous empêcher de violer les règles strictes concernant ces types de transactions immobilières.

Comme vous vous en doutez, le dépositaire facturera des frais pour le service. Cependant, il ne vous conseillera pas sur la meilleure façon de structurer vos avoirs. Le travail de ce gardien est de gérer le travail de back-office.

Avant de regarder le reste des règles, comprenez ce fait fondamental: vous et votre IRA êtes deux entités distinctes. Votre IRA est propriétaire de la propriété - vous ne le faites pas. En fait, le titre de la propriété se lira «XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA».

Ce qui est et n'est pas le vôtre

Votre bien immobilier doit être purement un investissement. Vous ne pouvez pas l'utiliser comme maison de vacances, lieu de vie pour vos enfants, résidence secondaire ou bureau pour votre entreprise. Ces règles s'appliquent à vous et aux personnes que l'IRS juge «disqualifiées». Alors, qui est considéré comme une personne disqualifiée?

• Votre conjointVos parents, grands-parents et arrière-grands-parentsVos enfants et leurs conjoints, petits-enfants et arrière-petits-enfantsFournisseurs de services de votre IRAToute entité qui possède plus de 50% de la propriété

Vous ne pouvez pas non plus acheter la propriété d'une de ces personnes disqualifiées - c'est ce qu'on appelle une transaction auto-traitant - ni l'IRA ne peut acheter une propriété que vous possédez déjà. Vous pouvez en savoir plus sur les transactions interdites dans la section 4.72.11.2.1 de l'Internal Revenue Manual.

Faire l'achat

Votre solde IRA devra être assez élevé, car obtenir une hypothèque pour acheter une propriété à l'intérieur d'un IRA n'est pas facile. Vous devrez probablement payer en espèces, ce qui non seulement prend une grosse bouchée du compte, mais affecte également votre taux de rendement.

Les investisseurs immobiliers déposent souvent un petit montant et profitent de taux d'intérêt encore relativement bas pour tirer parti de l'achat, pensant qu'ils peuvent gagner plus d'argent sur la propriété qu'ils ne paieront en intérêts. Si vous ne pouvez pas financer votre achat immobilier, vous perdez ce potentiel de retour sur investissement (ROI) significatif.

Certaines banques envisageront des prêts pour ce type de transaction, mais cela pose un autre problème: tout revenu provenant de la propriété peut alors être considéré comme un revenu imposable non lié aux entreprises (UBTI). Vous pouvez en savoir plus sur UBTI de la section 511 404 de l'IRS Internal Revenue Code (IRC).

Posséder la propriété

Comme votre IRA ne paie pas d'impôts, vous ne pouvez pas profiter des déductions qui accompagnent la possession d'un bien immobilier. Parce que vous avez payé en espèces, il n'y a aucun paiement d'intérêt hypothécaire à déduire. Vous ne bénéficiez pas non plus des avantages des déductions ou amortissements d'impôts fonciers. Si votre propriété génère des revenus de location, chaque partie de celui-ci retourne directement dans votre IRA. Comme vous ne possédez pas la propriété, vous ne pouvez empocher aucun revenu. (Bien sûr, vous obtiendrez éventuellement l'argent lorsque vous effectuerez des retraits du compte à la retraite.)

Du côté positif, aucun des frais d'entretien ou autres associés à la propriété immobilière ne sort de votre poche. L'IRA paie pour tout. Mais cela n'est pas sans inconvénients. Chaque dollar qui sort de votre IRA est un dollar qui ne prend plus quelques décennies à apprécier en valeur hors taxes.

Un énorme risque: les frais de maintenance qui vident l'argent de votre IRA et entraînent des pénalités coûteuses si vous "contribuez en trop" au compte pour les couvrir.

Et que se passe-t-il si la propriété engage une série de dépenses importantes qui poussent votre solde IRA si bas que le compte n'a pas assez d'argent pour le payer? Rappelez-vous, vous ne pouvez pas payer quoi que ce soit concernant cette propriété de votre propre poche, et les contributions de l'IRA sont limitées: vous ne pouvez déposer que 6 000 $ à 7 000 $ si vous avez 50 ans ou plus - en 2020.

Si cela ne couvre pas la réparation et que vous devez déposer plus, vous êtes condamné à des pénalités associées à une contribution excessive. Il s'agit d'un risque important, car la propriété peut très souvent nécessiter un entretien coûteux, et les revenus que vous tirez des locations peuvent ne pas couvrir ce que vous devez dépenser au cours d'une année de maintenance élevée.

Vendre la propriété dans un IRA

Pour vendre votre propriété, déterminez un prix de vente comme vous le feriez avec n'importe quelle autre propriété immobilière. Une fois que les deux parties sont d'accord sur un prix et des conditions, demandez à votre dépositaire de vendre la propriété au nom de votre IRA. Tout l'argent sera réinjecté dans votre IRA, avec ou sans imposition, selon la composition de votre IRA.

Une dernière considération: la liquidité. À quel point est-il facile pour vous de retirer de l'investissement? Avec les stocks, c'est relativement facile. Parfois, vous pouvez récupérer votre argent en quelques secondes. En revanche, l'immobilier est un investissement notoirement non liquide. Le désinvestissement peut prendre beaucoup de temps et vous pourriez perdre de l'argent en cours de route. Comme huit millions de personnes l'ont appris pendant la Grande Récession de 2008, vous pourriez vous retrouver avec un bien qui vaut moins que le montant que vous lui devez.

Avantages et inconvénients de la propriété dans un IRA

Nous avons mentionné tant de tracas et d'inconvénients, vous vous demandez peut-être à ce stade s'il est utile de mettre une propriété dans un IRA. Historiquement, l'immobilier a été un bon investissement à long terme, car la valeur des propriétés augmente au fil du temps, et l'appréciation à long terme va de pair avec l'horizon d'investissement à long terme d'un compte de retraite. À court terme, tout revenu généré par la propriété est à l'abri de l'impôt au sein de l'IRA. Enfin, en tant qu'actif dur, l'immobilier aide à diversifier un portefeuille autrement investi en actions et autres titres - pas la pire idée au monde.

Avantages

• L'immobilier aide à diversifier un portefeuille, allant souvent à l'encontre des marchés financiers.

• L'immobilier s'est historiquement apprécié au fil du temps, idéal pour l'horizon d'investissement à long terme d'un IRA.

• L'immobilier peut fournir un flux de revenu régulier provenant des loyers, et tout revenu de location que vous collectez augmente en franchise d'impôt au sein de l'IRA.

• Vous pouvez acheter, vendre, retourner et accumuler des propriétés.

Les inconvénients

• Vous devez mettre en place un IRA autogéré avec un dépositaire.

• Vous ne pouvez pas demander de déductions pour les impôts fonciers, les intérêts hypothécaires, l'amortissement et les autres dépenses liées à la propriété.

• Toutes les dépenses, réparations et coûts d'entretien doivent être payés avec des fonds IRA, et vous devez payer les autres pour les faire et gérer la propriété.

• Vous et vos proches ne pouvez pas vivre ou exploiter une entreprise à partir de la propriété.

The Bottom Line

L'utilisation d'un IRA pour acheter un immeuble de placement n'est pas pour les âmes sensibles, ni pour quiconque ne connaît pas les différents types de comptes de retraite individuels. L'investissement immobilier de tout type est assez risqué ou au mieux un entretien élevé; pour un IRA, cependant, l'immobilier est un choix particulièrement à haut risque. Non seulement la valeur des propriétés peut-elle baisser plutôt qu’augmenter; une année de frais d'entretien importants pourrait également vous exposer à des pénalités si votre revenu et votre limite de contribution IRA ne couvrent pas les réparations que vous ne pouvez pas vous permettre d'ignorer.

Sauf si vous avez à la fois le temps et l'expertise pour gérer les biens immobiliers, vous êtes probablement mieux loti avec des stratégies plus générales pour votre IRA. Ou envisagez des options immobilières titrisées, comme les fiducies de placement immobilier (FPI) ou les fonds communs de placement et les FNB qui investissent dans des biens. Il s'agit d'une forme indirecte de propriété, mais c'est une proposition plus simple et plus liquide - et ils peuvent également être détenus dans des IRA ordinaires.