Table des matières
- Rendements compétitifs ajustés au risque
- Valeur élevée des actifs corporels
- Revenu attractif et stable
- Diversification du portefeuille
- Couverture de l'inflation
- L'inconvénient: le manque de liquidité
- The Bottom Line
L'investissement immobilier est l'achat d'un flux de revenus futurs provenant de propriétés et peut offrir plusieurs avantages par rapport à d'autres types d'investissements, notamment des rendements potentiellement plus élevés, la stabilité, la couverture contre l'inflation et la diversification. Voici quelques-unes des principales raisons d'envisager d'investir dans l'immobilier.
Points clés à retenir
- Investir dans l'immobilier n'a jamais été aussi facile avec des FPI et des ETF immobiliers permettant aux investisseurs ordinaires d'accéder à une variété de types de propriétés et d'emplacements.Les investisseurs peuvent chercher à ajouter de l'immobilier à leur portefeuille en tant que diversificateur et se protéger contre l'inflation. des avantages supplémentaires tels que sa capacité à la fois à augmenter la valeur et à générer des flux de trésorerie à partir de revenus de location ou d'intérêts hypothécaires.
Rendements compétitifs ajustés au risque
Selon les données de juillet 2018 du National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF), l'immobilier commercial du marché privé a enregistré une moyenne de 9, 85% au cours des cinq dernières années. Cette performance crédible a été atteinte, ainsi qu'une faible volatilité par rapport aux actions et aux obligations, pour des rendements ajustés au risque très compétitifs.
Les critiques soutiennent que la faible volatilité caractéristique de l'immobilier est le résultat de transactions immobilières peu fréquentes et de la valeur des propriétés souvent déterminées par des évaluations par des tiers, qui ont tendance à être à la traîne du marché. Les transactions et évaluations peu fréquentes entraînent un lissage des rendements, car les valeurs des propriétés déclarées sous-estiment les valeurs marchandes dans une reprise et surestiment les valeurs marchandes dans une récession.
S'il est vrai que les estimations historiques de la volatilité immobilière devraient être ajustées à la hausse, les marchés en temps réel sont vulnérables aux chocs soudains et inattendus. Un bon exemple de cela serait le "Flash Crash" de mai 2010, où 1 billion de dollars en valeur boursière ont été effacés en seulement 15 minutes. Dans un environnement où la volatilité du marché est un problème et la dynamique du trading algorithmique est trouble, la tarification plus stable de l'immobilier est attrayante.
Valeur élevée des actifs corporels
Contrairement aux actions et, dans une certaine mesure, aux obligations, un investissement immobilier est soutenu par un niveau élevé de brique et de mortier. Cela permet de réduire le conflit principal-agent ou la mesure dans laquelle l'intérêt de l'investisseur dépend de l'intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les fiducies de placement immobilier (FPI), qui sont des titres immobiliers cotés, sont souvent régies par un règlement exigeant qu'un pourcentage minimum des bénéfices soit versé sous forme de dividendes.
Un revenu attractif et stable
Une caractéristique clé de l'investissement immobilier est la proportion importante du rendement total provenant des revenus de location à long terme. Sur une période de 30 ans de 1977 à 2007, près de 80% du rendement immobilier total aux États-Unis provenait des flux de revenus. Cela aide à réduire la volatilité, car les investissements qui dépendent davantage du rendement du revenu ont tendance à être moins volatils que ceux qui dépendent davantage du rendement de la valeur du capital.
L'immobilier est également attrayant par rapport aux sources de revenus plus traditionnelles. La classe d'actifs se négocie généralement avec une prime de rendement par rapport aux bons du Trésor américain et est particulièrement intéressante dans un environnement où les taux du Trésor sont bas.
Diversification du portefeuille
Un autre avantage d'investir dans l'immobilier est son potentiel de diversification. L'immobilier présente une corrélation faible et, dans certains cas, négative avec les autres grandes classes d'actifs. Cela signifie que l'ajout de biens immobiliers à un portefeuille d'actifs diversifiés peut réduire la volatilité du portefeuille et fournir un rendement par unité de risque plus élevé.
Couverture de l'inflation
La capacité de couverture de l'inflation de l'immobilier découle de la relation positive entre la croissance du PIB et la demande de biens immobiliers. À mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers fait augmenter les loyers, ce qui, à son tour, se traduit par des valeurs en capital plus élevées. Par conséquent, l'immobilier a tendance à maintenir le pouvoir d'achat du capital en répercutant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste sous forme d'appréciation du capital.
L'inconvénient: le manque de liquidité
Le principal inconvénient de l'investissement dans l'immobilier est l'illiquidité ou la difficulté relative de convertir un actif en espèces et de trésorerie en actifs. Contrairement à une transaction sur actions ou sur obligations, qui peut être réalisée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois à clôturer. Même avec l'aide d'un courtier, trouver simplement la bonne contrepartie peut représenter quelques semaines de travail.
Cela dit, les progrès de l'innovation financière ont présenté une solution au problème de l'illiquidité sous la forme de FPI cotées et de sociétés immobilières. Ceux-ci fournissent la propriété indirecte des actifs immobiliers et sont structurés comme des sociétés cotées. Ils offrent une meilleure liquidité et une meilleure tarification du marché, mais au prix d'une volatilité plus élevée et d'avantages de diversification moindres.
The Bottom Line
L'immobilier est une classe d'actifs distincte qui est simple à comprendre et peut améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d'un investisseur. À lui seul, l'immobilier offre des rendements ajustés au risque compétitifs, avec moins de conflits entre les principaux agents et des flux de revenus attrayants. Il peut également améliorer un portefeuille en réduisant la volatilité grâce à la diversification. Bien que l'illiquidité puisse être une préoccupation pour certains investisseurs, il existe des moyens d'obtenir une exposition à l'immobilier tout en réduisant l'illiquidité et même en la rapprochant de celle des classes d'actifs traditionnelles.
