Les fiducies de placement immobilier (FPI) possèdent un ensemble de propriétés, allant des centres commerciaux aux cinémas, des immeubles à appartements aux parcs de bureaux, des hôtels aux hôpitaux. Un FPI peut se spécialiser dans un certain secteur immobilier ou se diversifier dans divers types de propriétés. Investir dans des FPI est attrayant pour plusieurs raisons, en particulier pour les investisseurs axés sur le revenu. Et bien qu'il existe actuellement des risques pour le marché des FPI dans son ensemble, à long terme, les FPI se sont avérées gagnantes.
Que rechercher dans une FPI
Pour les investisseurs particuliers, les FPI présentent plusieurs avantages par rapport à l'investissement dans l'immobilier lui-même. Tout d'abord, votre investissement est liquide. Vous pouvez acheter et vendre des actions de FPI, qui se négocient comme des actions sur une bourse. Les actions des FPI ont également un minimum d'investissement faible; investir directement dans une propriété réelle nécessite souvent un engagement beaucoup plus important.
Les FPI génèrent des revenus grâce aux loyers et aux baux des immeubles qu'ils possèdent. La majorité (90%) du revenu imposable d'une FPI doit être retournée aux actionnaires sous forme de dividendes. En conséquence, les investisseurs comptent souvent sur les FPI en tant que fournisseurs d'un flux de trésorerie stable, bien que les actions puissent également s'apprécier en valeur si les avoirs immobiliers le font.
Lorsque vous êtes prêt à investir dans une FPI, recherchez une croissance des bénéfices, qui découle de revenus plus élevés (taux d'occupation plus élevés et augmentation des loyers), de coûts inférieurs et de nouvelles opportunités commerciales. Il est également impératif que vous fassiez des recherches sur l'équipe de gestion qui supervise les propriétés du FPI. Une bonne équipe de gestion aura la capacité de moderniser les installations et d'améliorer les services d'un bâtiment sous-utilisé, augmentant ainsi la demande.
Avertissements du FPI
Il est important de ne pas considérer les FPI comme un actif d'investissement en soi. Vous devez examiner les tendances du secteur avant de déterminer le type de FPI le mieux adapté à votre portefeuille.
Par exemple, le trafic dans les centres commerciaux a diminué en raison de la popularité croissante des achats en ligne et du déclin des quartiers suburbains (c'est la première fois depuis les années 1920 que la croissance urbaine dépasse la croissance suburbaine). Ainsi, les FPI qui sont strictement ou fortement exposées aux centres commerciaux présenteront plus de risques que celles qui investissent dans d'autres types de biens immobiliers.
Ou prenez des hôtels. Investir dans une FPI qui se concentre sur eux, c'est investir dans l'industrie du voyage. Bien que l'industrie se porte bien à un moment donné, les hôtels ont le potentiel d'être touchés par une réduction des voyages d'affaires, car les entreprises cherchent des moyens de réduire les coûts et les conférences Web deviennent plus courantes.
En termes de tendances économiques générales, la faible inflation et le manque de croissance des salaires - comme les États-Unis ont connu dans les années 2000 - limitent souvent le potentiel de croissance des FPI, car ils freinent les augmentations de loyer. Malgré cela, les FPI ont bien performé face à ces vents contraires.
Une FPI visionnaire
La clé est d'être tourné vers l'avenir. Par exemple, les milléniaux favorisent la vie urbaine à la vie de banlieue, une tendance qui a conduit à la baisse susmentionnée de la circulation dans les centres commerciaux de banlieue et à une augmentation du commerce de rue (bandes commerçantes urbaines ancrées par une épicerie ou un autre grand détaillant). Un FPI a repéré la tendance tôt et s'est mis en place en conséquence.
Acadia Realty Trust (AKR) se concentre sur les zones urbaines avec de fortes barrières à l'entrée qui sont limitées par l'offre et très peuplées. Il adopte également l'approche de ne pas tomber amoureux d'un détaillant en particulier, car un détaillant populaire aujourd'hui pourrait ne pas être un détaillant populaire demain. Au lieu de cela, il investit dans une rue, un bloc ou un bâtiment, ce qui lui permet de toujours faire des ajustements pour que les détaillants en vogue soient en place. Mais ce qui est le plus important ici, c'est qu'en investissant massivement dans le commerce de détail, l'Acadia Realty Trust a littéralement regardé plus loin que ses pairs. Avec une capitalisation boursière de 2, 30 milliards de dollars, le FPI compte 84 propriétés dans son portefeuille de base, totalisant 4, 2 millions de pieds carrés; en octobre 2018, il avait un rendement en dividendes de 3, 6%.
The Bottom Line
Malgré les avantages, personne ne devrait investir uniquement dans des FPI. Comme pour toute classe d'actifs, ceux-ci doivent toujours faire partie d'un portefeuille diversifié.
