Qu'est-ce qu'un échange similaire?
Un échange de même nature, parfois appelé échange de même nature, est une opération à imposition différée qui permet la cession d'un actif et l'acquisition d'un autre actif similaire sans générer un passif d'impôt sur les gains en capital provenant de la vente du premier actif.
Jusqu'à l'adoption de la législation fiscale en décembre 2017, cela aurait pu comprendre l'échange d'une entreprise contre une autre - ou d'un bien corporel, tel qu'une œuvre d'art ou de l'équipement lourd, contre une autre. Après 2017, un échange de même nature ne s'applique qu'à l'échange d'un immeuble de placement commercial ou immobilier contre un autre immeuble.
Points clés à retenir
- Un échange similaire est utilisé lorsque quelqu'un veut vendre un actif et en acquérir un similaire tout en évitant l'impôt sur les gains en capital.Les échanges similaires sont fortement surveillés par l'IRS et nécessitent une comptabilité précise pour éviter toute pénalité fiscale. peut utiliser l'échange de même nature pour différer d'autres types spécifiques de gains, comme la dépréciation.
Comment fonctionne un échange similaire
Lorsqu'un immeuble commercial ou un immeuble de placement est vendu pour un gain, l'investisseur est tenu de payer un impôt sur les gains en capital sur le profit réalisé. Tous les gains en capital sont imposés soit au taux de gains en capital à court terme compris entre 10% à 37% pour les bénéfices réalisés sur une vente dans un délai d'un an, soit au taux à long terme qui se situe entre 10% à 20% pour les bénéfices réalisés sur une vente après un an à compter de la date d'achat initiale.
Un échange de type similaire est également appelé échange 1031 ou échange Starker.
Cependant, l'article 1031 de l'Internal Revenue Code (IRC) exempte un investisseur d'effectuer un paiement d'impôt sur un gain si le produit de la vente ou de la cession du bien est réinvesti dans un bien similaire de valeur égale ou supérieure dans le cadre d'un échange de même nature. Tout bien immobilier, à l'exception de sa propre résidence personnelle, est considéré comme semblable à tout autre bien immobilier. En règle générale, tout bien immobilier détenu à des fins productives dans le commerce ou l'entreprise ou à des fins d'investissement est admissible à un échange de même nature.
Un contribuable qui vend un immeuble de placement et en achète un autre dans un délai prescrit n'aura pas à payer d'impôt lors de la première cession. Ils devront s'acquitter de la taxe lors de la vente ou de l'aliénation de la deuxième propriété, sauf si un autre échange de même nature est effectué, auquel cas le paiement de la taxe sera à nouveau différé.
Il y a plusieurs considérations importantes à garder à l'esprit avec un échange de même nature pour s'assurer qu'un passif fiscal n'est pas créé lors de la vente du premier actif:
- L'actif vendu doit être un immeuble de placement et ne peut pas être une résidence personnelle.L'actif acheté avec le produit doit être similaire à l'actif vendu.Le produit de la vente doit être utilisé pour acheter l'autre actif dans les 180 jours suivant la la vente du premier bien, mais vous devez identifier la propriété ou le bien que vous achetez dans l'échange de même nature dans les 45 jours suivant la vente.
Il y a certaines limites au montant du gain en capital qui est à imposition différée, alors assurez-vous de vérifier les dernières règles fiscales avant de procéder à un échange de même nature.
Considérations particulières
En plus des avantages de report d'impôt, un échange de même nature permet au vendeur de différer leur récupération d'amortissement - le gain provenant de la vente d'immobilisations amortissables qui doit être déclaré comme revenu aux fins de l'impôt sur le revenu. Un contribuable peut également éviter les taxes d'État sur les échanges de même nature.
Par exemple, certains États exigent qu'un acheteur ou un vendeur paie des impôts sur le revenu lorsqu'un bien est vendu, connu sous le nom de retenue obligatoire par l'État. Les biens transférés dans le cadre d'un échange de même nature peuvent toutefois bénéficier d'une exemption. Pour demander l'exonération, le contribuable devra signer un formulaire d'exonération ou un certificat fourni par l'État. Certains États exigent que le vendeur soumette l'exemption 20 jours avant la clôture, tandis que d'autres États peuvent autoriser le formulaire d'exemption à soumettre à la clôture.
Exemple réel d'un échange de type similaire
Un échange de même nature est idéal pour un propriétaire d'entreprise qui souhaite vendre son entreprise et investir dans un autre ou un investisseur immobilier qui souhaite vendre un bien locatif et en acheter un similaire. Un formulaire 8824 doit être déposé auprès de l'Internal Revenue Service (IRS) détaillant les termes de l'accord. Gain reconnu parce que le démarrage - espèces, passifs ou autres biens qui ne sont pas de même nature et qui sont donnés ou reçus dans un échange de même nature - a été reçu est déclaré sur le formulaire 8949, annexe D (formulaire 1040) ou 4797, comme en vigueur. Si l'amortissement doit être récupéré, ce gain comptabilisé peut devoir être déclaré comme un revenu ordinaire.
