Une propriété de même nature se réfère à deux actifs qui sont considérés comme étant du même type, ce qui rend l’échange fiscal entre eux. Les deux actifs doivent être de même nature mais n'ont pas besoin d'être de même qualité pour être considérés comme des biens similaires.
Par exemple, une location unifamiliale pourrait être vendue et le produit investi dans une propriété multifamiliale sans déclencher de gains en capital. Aux États-Unis, un transfert de propriété de même nature avec report d'impôt est appelé échange au titre de la section 1031, faisant référence à la partie du code fiscal traitant des transferts de propriété de même nature.
Détermination par l'IRS d'une propriété de même nature
La propriété de type similaire doit répondre à la définition établie par l'Internal Revenue Service (IRS) pour être admissible à un transfert selon la section 1031. Les propriétés en question doivent être utilisées pour des affaires ou comme investissement. Cette limitation vise à exclure les résidences principales qui sont, par défaut, à usage personnel la plupart du temps. Les biens similaires doivent également se trouver aux États-Unis pour être admissibles.
Par exemple, un vendeur ne peut pas utiliser le produit de la vente d'un hôtel aux États-Unis pour acheter un hôtel à Dubaï et s'attendre à différer les gains en capital sur la vente. Les titres, les actions, les participations dans des sociétés de personnes et les autres actifs financiers sont exclus de la définition de biens similaires.
Comment fonctionne un échange de propriété similaire
Un échange de propriété similaire doit suivre les délais fixés par l'IRS. Si un investisseur vend des terres agricoles, par exemple, il a 45 jours pour identifier une propriété de remplacement. L'achat de la propriété similaire doit être effectué dans les 180 jours suivant la vente des terres agricoles ou à la date d'échéance de la déclaration de revenus cette année-là. L'IRS peut accorder une prolongation des taxes afin de permettre l'échange similaire à effectuer avant le dépôt.
Propriété similaire dans un code fiscal en évolution
L'échange de biens similaires pour les transactions immobilières est toujours en vigueur, mais divers changements au code fiscal ont rongé d'autres parties de la définition. Dans le passé, l'échange de biens similaires a été utilisé pour des actifs qui incluent tout, des voitures à l'art en passant par les avoirs en crypto-monnaie.
La loi sur les réductions d'impôt et les emplois adoptée en décembre 2017 a supprimé tout sauf les biens immobiliers détenus à des fins commerciales, commerciales ou d'investissement. Il y a eu un débat animé sur la raison pour laquelle l'immobilier devrait bénéficier d'un tel statut fiscal privilégié alors que d'autres investissements comme les machines et le matériel doivent faire face à des gains en capital sur chaque vente, indépendamment du réinvestissement. En 2018, cependant, l'échange de biens similaires est toujours un excellent moyen de constituer un patrimoine à imposition différée dans l'immobilier.
