La structure des prêts hypothécaires à domicile varie dans le monde. Le paiement de points hypothécaires est une pratique courante aux États-Unis. Selon des preuves anecdotiques, il pourrait s'agir d'une approche uniquement américaine du financement du logement.
Quels sont les points hypothécaires
Les points hypothécaires se présentent sous deux formes: les points d'origine et les points de remise. Dans les deux cas, chaque point est généralement égal à 1% du montant total hypothéqué. Sur un prêt immobilier de 300 000 $, par exemple, un point équivaut à 3 000 $.
Les points d'origine sont utilisés pour rémunérer les agents de crédit. Tous les fournisseurs de prêts hypothécaires n'exigent pas le paiement de points de départ, et ceux qui le font sont souvent disposés à négocier les frais. Les points de remise sont des intérêts prépayés. L'achat de chaque point abaisse généralement le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire jusqu'à 0, 25%. La plupart des prêteurs offrent la possibilité d'acheter de un à trois points de remise.
Avant l'adoption de la nouvelle loi fiscale en 2017 (qui s'applique aux années d'imposition 2018-2025), les points d'origine n'étaient pas déductibles d'impôt, mais des points d'actualisation pouvaient être déduits sur l'annexe A. À l'avenir, les points d'actualisation sont déductibles mais limités à la 750 000 $ d'un prêt. De plus, la déduction standard est plus élevée, il est donc conseillé de vérifier auprès d'un comptable fiscaliste pour savoir si vous pourriez bénéficier d'avantages fiscaux en achetant des points.
Nous nous concentrerons ici sur les points de remise et sur la manière dont ils peuvent diminuer le montant total de vos versements hypothécaires. Gardez à l'esprit que lorsque les prêteurs annoncent des taux, ils peuvent afficher un taux basé sur l'achat de points.
Devriez-vous payer des points de réduction?
La réponse à cette question nécessite une compréhension de la structure de paiement hypothécaire. Il y a deux principaux facteurs à prendre en compte lorsque l'on envisage de payer ou non des points de remise. La première concerne la durée que vous prévoyez de vivre dans la maison. En général, plus vous prévoyez de rester, plus vos économies sont importantes si vous achetez des points de réduction. Prenons l'exemple suivant pour un prêt de 30 ans:
- Sur une hypothèque de 100000 $ avec un taux d'intérêt de 5%, votre paiement mensuel pour le capital et les intérêts est de 537 $ par mois.Avec l'achat de trois points de réduction, votre taux d'intérêt serait de 4, 25% et votre paiement mensuel serait de 492 $ par mois.
L'achat des trois points de réduction vous coûterait 3 000 $ en échange d'une économie de 45 $ par mois. Vous devrez garder la maison pendant 66 mois, ou cinq ans et demi, pour atteindre le seuil de rentabilité de l'achat de points. Puisqu'un prêt de 30 ans dure 360 mois, l'achat de points est une sage décision dans ce cas si vous prévoyez vivre dans votre nouvelle maison pendant une longue période. Si, en revanche, vous prévoyez de ne rester que quelques années, vous souhaiterez peut-être acheter moins de points, voire aucun. Il existe de nombreuses calculatrices disponibles sur Internet pour vous aider à déterminer le montant approprié de points de réduction à acheter en fonction de la durée pendant laquelle vous envisagez de devenir propriétaire de la maison.
Le deuxième facteur à considérer lors de l'achat de points de réduction consiste à savoir si vous avez ou non assez d'argent pour les payer. Beaucoup de gens sont à peine en mesure de payer l'acompte et les frais de clôture sur leurs achats de maison et il n'y a tout simplement pas assez d'argent pour acheter des points. Sur une maison de 100 000 $, trois points de réduction sont relativement abordables, mais sur une maison de 500 000 $, trois points coûteront 15 000 $. En plus de la mise de fonds traditionnelle de 20% de 100 000 $ pour cette maison de 500 000 $, un autre 15 000 $ peut être plus que ce que l'acheteur peut se permettre.
L'utilisation d'une calculatrice hypothécaire est une bonne ressource pour budgétiser ces coûts.
Les points hypothécaires en valent-ils la peine?
Certaines personnes soutiennent que l'argent payé sur les points de réduction pourrait être investi en bourse et utilisé pour générer un rendement supérieur au montant économisé en payant les points. Mais pour le propriétaire moyen, la crainte de contracter une hypothèque qu'il ne peut se permettre l'emporte sur l'avantage potentiel qui pourrait être accumulé s'il réussissait à sélectionner le bon investissement. Dans de nombreux cas, il est plus important de pouvoir rembourser l'hypothèque.
N'oubliez pas non plus la motivation derrière l'achat d'une maison. Alors que la plupart des gens espèrent voir leur résidence augmenter en valeur, peu de gens achètent leur maison uniquement à titre d'investissement. Du point de vue de l'investissement, si la valeur de votre maison triple, il est peu probable que vous la vendiez pour la simple raison que vous devrez alors trouver un autre endroit où vivre.
Si votre maison gagne en valeur, il est probable que la plupart des autres maisons de votre région augmenteront également en valeur. Si tel est le cas, la vente de votre maison ne vous donnera que suffisamment d'argent pour acheter une autre maison à peu près au même prix. De plus, si vous prenez les 30 années complètes pour rembourser votre hypothèque, vous aurez probablement payé près du triple du prix de vente initial de la maison en frais de capital et d'intérêts et, par conséquent, vous ne ferez pas beaucoup de bénéfices réels si vous vendre au prix plus élevé.
The Bottom Line
L'achat d'une maison est une décision financière majeure. Planifiez soigneusement. Regardez les chiffres. Avant de commencer à magasiner, décidez du montant du paiement mensuel que vous pouvez vous permettre et déterminez exactement comment vous y arriverez - que ce soit en versant un gros acompte, en achetant des points de réduction ou en achetant une maison moins chère.
Assurez-vous ensuite de faire le tour. Ne vous contentez pas du premier paquet hypothécaire que vous rencontrez. Il existe de nombreuses banques parmi lesquelles choisir et de nombreuses ressources, y compris des agents immobiliers, des courtiers hypothécaires et Internet, pour vous aider à magasiner pour trouver la meilleure offre pour votre situation.
