Qu'est-ce qu'une hypothèque non conforme
Une hypothèque non conforme ne répond pas aux directives des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) telles que Fannie Mae et Freddie Mac. Par conséquent, il ne peut pas être vendu à Fannie Mae ou Freddie Mac. Les directives GSE comprennent un montant maximum de prêt, des propriétés convenables, des exigences d'acompte et des exigences de crédit, entre autres facteurs.
RÉPARTITION D'UN HYPOTHÈQUE NON CONFORME
Les prêts hypothécaires non conformes ne sont pas de mauvais prêts en ce sens qu'ils sont risqués. Cependant, les institutions financières ne les aiment pas car elles sont plus difficiles à vendre. Pour cette raison, les banques exigeront généralement un taux d'intérêt plus élevé.
Bien que les banques privées souscrivent initialement la plupart des prêts hypothécaires, elles se retrouvent souvent dans les portefeuilles de Fannie Mae et Freddie Mac. Ces deux entreprises parrainées par l'État (GSE) achètent des prêts auprès des banques, puis les conditionnent en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) qui se vendent sur le marché secondaire. Un MBS est un type de garantie adossée à des actifs garantie par une collection d'hypothèques provenant d'une institution financière réglementée et autorisée. Bien qu'il existe des sociétés financières privées qui achèteront, emballeront et revendront un MBS, Fannie et Freddie sont les deux plus gros acheteurs.
Les banques utilisent l'argent de la vente d'hypothèques pour investir dans l'offre de nouveaux prêts, au taux d'intérêt actuel. Mais Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas acheter n'importe quel produit hypothécaire. Les deux GSE ont des règles fédérales limitant l'achat de prêts qui sont considérés comme relativement sans risque. Ces prêts sont des hypothèques conformes, et les banques les aiment précisément parce qu'elles se vendront facilement.
En revanche, les prêts hypothécaires que Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas acheter sont intrinsèquement plus risqués pour les banques à souscrire. Ces prêts invendables doivent soit rester dans le portefeuille de la banque, soit être revendus à des entités spécialisées sur le marché secondaire des prêts non conformes.
Types d'hypothèques non conformes
Il existe différentes situations d'emprunteur et types de prêts que Fannie et Freddie jugent non conformes.
- L'hypothèque non conforme la plus courante est ce qu'on appelle souvent une hypothèque jumbo. Les hypothèques jumbo sont des prêts souscrits pour un montant plus important que les limites Fannie Mae et Freddie Mac. En 2018, cette limite dans la plupart des comtés américains était de 453100 $, mais dans certaines zones à coût élevé, elle peut atteindre 679 650 $, mais les hypothèques n'ont pas besoin d'être jumbo pour être non conformes. Un faible acompte peut déclencher un statut non conforme. Le seuil varie mais pourrait être de 10% sur une hypothèque conventionnelle ou aussi peu que 3% sur un prêt de la FHA. En outre, un facteur est le ratio dette / revenu de l'acheteur (DTI), qui doit généralement être inférieur à 42 -pourcentage pour être considéré comme un prêt conforme. Une cote de crédit supérieure à 630-650 est également généralement requise. Le type de propriété peut également déterminer si une hypothèque n'est pas conforme. Par exemple, les acheteurs de condos se font souvent trébucher lorsqu'ils apprennent que l'unité de vacances de leurs rêves n'est pas conforme parce que le complexe est considéré comme non garanti. Cela inclut les associations de copropriétés où une seule entité, telle que le développeur, possède plus de 10% des unités. Les autres pièges comprennent si la majorité des logements ne sont pas occupés par leur propriétaire, si plus de 25% de la superficie est commerciale ou si l'association des propriétaires (HOA) est en litige.
