Qu'est-ce qu'un facteur complémentaire?
Le facteur supplémentaire est le pourcentage de l'espace brut utilisable d'un immeuble qui est ajouté à l'espace loué de chaque locataire pour déterminer leur loyer total.
Points clés à retenir
- Le facteur d'addition est le pourcentage de l'espace brut utilisable d'un immeuble qui est ajouté à l'espace loué de chaque locataire pour déterminer leur loyer total.Le facteur d'addition joue un rôle important dans la fixation des tarifs de location, en particulier dans l'immobilier commercial. pour comprendre ce que le propriétaire classe en mètres carrés utilisables (facteur supplémentaire) et non utilisables (facteur de perte).
Comprendre le facteur complémentaire
Le facteur supplémentaire est la quantité de pieds carrés utilisables dans un immeuble commercial divisée par le nombre de pieds carrés louables. Le résultat de ce calcul sera un si les deux nombres sont identiques, mais il est toujours inférieur à un, car certains mètres carrés dans un bâtiment ne seront pas louables. Cette superficie non louable comprend un espace, désigné comme espace commun, qui est partagé avec d'autres locataires. Dans un immeuble conçu à dessein avec de grandes quantités d'espace dédié aux espaces partagés, le calcul du facteur supplémentaire aide les propriétaires et les locataires commerciaux à négocier un contrat de location équitable.
Le facteur complémentaire joue un rôle important dans la fixation des tarifs de location. Dans l'immobilier commercial, le coût de la location est calculé sur la base de la surface louable avec un facteur de majoration pour l'utilisation des espaces communs. Par exemple, un immeuble de 20 000 pieds carrés peut avoir 2 000 pieds carrés d'espace commun, y compris des foyers, etc., que les locataires peuvent utiliser conjointement. Pour fixer correctement le prix de cet espace commun dans le bail, le propriétaire calculera le facteur supplémentaire à utiliser sur un bail de locataire.
Dans ce cas, le facteur supplémentaire est un espace d'utilisation commune de 2 000 pieds carrés divisé par l'espace louable brut de 18 000 (20 000 moins les 2 000 pieds carrés dans l'espace commun).
La Facteur complémentaire = 2000 pi2 ÷ 18000 pi2 = 11, 11%
Donc, si un locataire loue 1 000 pieds carrés, le propriétaire fixera 11, 11% comme facteur supplémentaire et facturera au locataire 1 111, 11 pieds carrés pour couvrir la partie de l'utilisation partagée de l'espace et son entretien.
Facteur complémentaire et facteur de perte
Le facteur complémentaire est souvent confondu avec le facteur de perte. Le facteur de perte est le nombre de pieds carrés non utilisables divisé par le nombre de mètres carrés louables. La superficie en pieds carrés impliquée dans le facteur de perte comprend les éléments structurels comme les murs intérieurs, les poteaux de soutien et les salles d'entretien qui ne peuvent pas être utilisés par les locataires. Parfois, le facteur de perte est classé comme le facteur supplémentaire, c'est pourquoi les locataires doivent comprendre ce que le propriétaire classe comme superficie utile par rapport à la superficie non utilisable. Si la superficie en pieds carrés non utilisable est calculée dans le facteur d’ajout, cela signifie que pour la même quantité d’espace utilisable, un immeuble avec un facteur d’ajout inférieur coûtera moins cher au locataire qu’un immeuble avec un ajout plus élevé. sur le facteur. Cependant, si un bâtiment a été conçu en mettant l'accent sur les zones partagées, un facteur supplémentaire plus élevé n'est pas négatif, à condition que le locataire apprécie.
Les locataires potentiels utilisent souvent le facteur complémentaire pour les aider à comparer les baux et à déterminer celui qui offre la meilleure valeur. Bien que le facteur complémentaire soit important et utile dans ce sens, il est tout aussi important de clarifier ce qui est utilisé pour calculer le nombre afin de vous assurer que vous comparez des pommes avec des pommes.
