Table des matières
- Qualification pour refinancer
- Options de refinancement
- 1. Demander une modification de prêt
- 2. Ouvrez un nouveau HELOC
- 3. Obtenez un nouveau prêt sur valeur domiciliaire
- 4. Refinancer une nouvelle première hypothèque
- The Bottom Line
Lorsque vous souscrivez une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), vous disposez d'abord d'une période de tirage, qui dure généralement 10 ans. Pendant cette période, vous pouvez emprunter de l'argent au besoin et effectuer des paiements à faible taux d'intérêt uniquement sur ce que vous avez emprunté. De nombreux propriétaires font exactement cela.
À la fin de la période de tirage, cependant, vous ne pouvez plus emprunter sur votre ligne et vous devez commencer à payer les intérêts et le capital entièrement amortis. Cette deuxième étape est connue comme la période de remboursement, qui est généralement de 20 ans. Cela signifie que vos paiements mensuels peuvent être considérablement plus élevés qu'ils ne l'étaient pendant la période de tirage, et de nombreux propriétaires sont confrontés à un choc de paiement.
Une façon de résoudre le problème du choc des paiements consiste à refinancer votre HELOC, et il existe plusieurs façons de le faire. Cet article explique comment se qualifier, quelles sont vos options et les avantages et inconvénients de chacune.
Qualification pour refinancer votre HELOC
Le refinancement d'un HELOC est similaire à la souscription ou au refinancement d'une première hypothèque. Vous devrez vous qualifier en fonction de vos revenus, dépenses, dettes et actifs, ce qui signifie fournir des documents tels que des talons de chèque de paie, des formulaires W-2, des déclarations de revenus, des relevés hypothécaires, une pièce d'identité avec photo, une preuve d'assurance et tout autre document que le souscripteur estime nécessaire.
Pour obtenir les taux d'intérêt les plus bas, vous devez avoir un score FICO «très bon» à «exceptionnel»: quelque part dans la plage de 740 à 850. Vous pourriez vous qualifier avec un score aussi bas que 620, mais vous paierez plus du double du taux d'intérêt d'une personne ayant un excellent score, et vous aurez peut-être plus de mal à trouver un prêteur qui travaillera avec vous.
Vous aurez également besoin d'avoir suffisamment de fonds propres dans votre maison après avoir souscrit le nouveau prêt pour respecter les directives du prêteur concernant le ratio prêt / valeur combiné - un pourcentage calculé en divisant le total emprunté par la valeur de la propriété. Certains prêteurs autoriseront les propriétaires ayant un excellent crédit à emprunter jusqu'à 100% de la valeur de leur maison, mais il est courant de ne pouvoir emprunter que de 80% à 90%. Voici un exemple de la façon dont cela est déterminé:
- Valeur de la propriété: 300 000 $ Solde de la première hypothèque: 190 000 $ Solde HELOC: 50 000 $ Total emprunté: 240 000 $ Prêt combiné à la valeur: 80% Avoir du propriétaire: 20%
Dans ce cas, en supposant que vous souhaitez uniquement refinancer votre solde HELOC existant et que vous ne souhaitez pas emprunter davantage, vous devriez pouvoir trouver un prêteur qui travaillera avec vous, surtout si vous avez un bon crédit. De plus, plus vous avez de capitaux propres, plus votre taux d'intérêt sera bas.
Options de refinancement de votre HELOC
Il existe quatre façons de refinancer votre ligne de crédit sur valeur domiciliaire. Voici vos options et les avantages et inconvénients de chacune:
1. Demander une modification de prêt
Fonctionnement: contactez votre prêteur et expliquez-lui que vous aurez du mal à effectuer vos paiements à la fin de la période de tirage. Demandez si le prêteur peut travailler avec vous pour modifier les conditions du prêt d'une manière qui rendra vos paiements mensuels abordables, afin de ne pas faire défaut. La Bank of America, par exemple, a un programme d'aide à la valeur domiciliaire qui accorde aux propriétaires de maison qualifiés un taux d'intérêt plus long, plus bas ou les deux s'ils ont connu des difficultés financières telles qu'une perte de revenu ou un divorce.
Avantages: La modification du prêt peut être votre seule option si vous êtes sous l'eau.
Inconvénients: Les prêteurs ne sont pas tenus de modifier votre prêt, il se peut donc que cette option ne soit pas disponible pour vous. Si c'est le cas, vous devrez montrer que vous pouvez rembourser le prêt modifié. Deux programmes d'aide pour les propriétaires en difficulté, le programme Home Affordable Second Lien Modification et le FHA Short Refinance, ont tous deux cessé de prendre de nouveaux candidats à la fin de 2016.
2. Ouvrez un nouveau HELOC
Comment cela fonctionne: vous lancez la boîte sur la route en recommençant avec une nouvelle période de tirage et la nouvelle période de remboursement uniquement des intérêts.
Avantages: Cela vous permet de gagner du temps pour améliorer votre situation financière si vous avez du mal à joindre les deux bouts et que vous ne voulez pas faire défaut sur votre prêt existant.
Inconvénients: vous devrez rembourser votre prêt un jour. Plus vous retardez le remboursement, plus vous allez devoir d'intérêts, et plus votre capital et vos intérêts entièrement amortis seront élevés chaque mois. De plus, la saisie d'une nouvelle période de tirage permet de continuer à emprunter facilement. Si vous refinancez parce que vous êtes soucieux de rembourser votre HELOC existant, la dernière chose que vous voulez faire est d'augmenter votre dette.
Comme vous l'avez déjà vu, il est difficile de savoir quels seront vos coûts d'emprunt totaux ou vos paiements mensuels avec un HELOC car vous empruntez un peu ici et là et le taux d'intérêt peut fluctuer. De plus, lorsque la nouvelle période de remboursement de votre HELOC entre en vigueur, les taux d'intérêt pourraient être plus élevés qu'aujourd'hui, ce qui rend ces paiements mensuels encore plus importants.
(Pour en savoir plus, voir Que faire si vous ne pouvez pas rembourser un prêt sur valeur domiciliaire.)
3. Obtenez un nouveau prêt sur valeur domiciliaire
Comment cela fonctionne: vous transformez votre solde HELOC à taux variable en un prêt sur valeur domiciliaire à taux fixe. Vous pouvez mettre jusqu'à 20 ou 30 ans pour rembourser votre solde.
Avantages: Vous terminez le cycle de l'emprunt continu en prenant une somme forfaitaire pour rembourser votre HELOC, et vous obtenez un taux d'intérêt fixe avec des versements mensuels stables. Assurez-vous de connaître vos coûts d'emprunt à long terme et de les intégrer dans le plan financier à long terme de votre ménage.
Inconvénients: Certains prêteurs ont cessé d'offrir des prêts sur valeur domiciliaire, donc les achats nécessiteront plus d'efforts que pour trouver le HELOC. Néanmoins, ils sont disponibles, surtout si vous êtes prêt à regarder au-delà des plus grandes banques - ce que vous devriez faire de toute façon car les grandes institutions financières n'ont pas nécessairement les meilleurs taux ou le service client le plus compétent. Gardez également à l'esprit que plus la durée de votre prêt est longue, plus vos versements mensuels seront bas, mais plus vous paierez d'intérêts.
4. Refinancement dans une nouvelle première hypothèque
Comment cela fonctionne: Au lieu de simplement refinancer votre HELOC, vous refinancez à la fois votre HELOC et votre première hypothèque en un seul prêt: une nouvelle première hypothèque.
Avantages: Vous pouvez obtenir les taux d'intérêt les plus bas disponibles. Les taux de la première hypothèque ont tendance à être inférieurs aux taux des prêts sur valeur domiciliaire, car si vous ne respectez pas les paiements de votre maison, votre prêteur de première hypothèque avait des dibs sur le produit de la vente de votre maison saisie. Dans un marché où les taux des HELOC et des prêts sur valeur domiciliaire sont respectivement de 5, 90% et 5, 57%, les taux des premiers prêts hypothécaires fixes à 30 ans et à 15 ans pourraient être 4, 73% et 4, 16%, respectivement. En supposant que vous refinanciez avec une première hypothèque à taux fixe, vous gagnerez également la stabilité de paiements mensuels égaux et connaîtrez vos coûts d'emprunt totaux à l'avance, tout comme vous le feriez avec l'option de prêt sur valeur domiciliaire discutée ci-dessus.
Inconvénients: La souscription de la première hypothèque peut signifier payer des frais de clôture beaucoup plus élevés que vous le feriez en refinançant dans un nouveau HELOC ou un prêt sur valeur domiciliaire.
The Bottom Line
Vous pourrez peut-être obtenir des paiements mensuels plus abordables sur votre HELOC grâce à une modification de prêt, un refinancement dans un nouveau HELOC, un refinancement dans un prêt sur valeur domiciliaire ou un refinancement avec une nouvelle première hypothèque. Explorez vos options avec plusieurs prêteurs pour voir quelle possibilité offre la meilleure combinaison d'accessibilité à court terme et les dépenses à long terme et les frais de clôture les plus bas possibles.
(Pour une lecture connexe, voir Fonctionnement d'une option HELOC à taux fixe, Prêts sur valeur domiciliaire et HELOCs, La façon la plus intelligente d'exploiter la valeur nette de votre maison, Refinancement de votre prêt sur valeur domiciliaire: Guide pratique, 5 raisons de ne pas utiliser votre maison Ligne de crédit sur fonds propres, refinancement ou prêt sur valeur domiciliaire, choix d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'une ligne de crédit, votre ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est-elle déductible d'impôt?, Mauvais crédit? Vous pouvez toujours obtenir un prêt sur valeur domiciliaire, une hypothèque vs prêt sur valeur domiciliaire: comment ils diffèrent, que faire si vous ne pouvez pas rembourser un prêt sur valeur domiciliaire)
