Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à participation
Une hypothèque avec participation est un type d'hypothèque qui permet au prêteur de partager une partie du revenu ou du produit de la revente d'un bien. En tant que tel, le prêteur devient un partenaire de fonds propres dans l'achat, plutôt qu'un simple émetteur d'hypothèques. En échange d'un taux d'intérêt plus bas sur le prêt, un prêteur prendra une part du résultat net d'exploitation (NOI).
RÉPARTITION Hypothèque avec participation
Les prêts hypothécaires à participation, souvent observés dans les transactions immobilières commerciales, prévoient des revenus locatifs continus. Les immeubles commerciaux comprennent des immeubles de bureaux ou un complexe d'appartements. Les parties répartiront le bénéfice net d'exploitation qui est la somme des revenus provenant de l'exploitation de la propriété moins les frais d'exploitation. Un partage des bénéfices typique serait de 55/45, le prêteur recevant la plus petite part. En outre, le prêteur obtient une partie des revenus de revente, souvent tous les bénéfices au-dessus d'un point de référence spécifique, y compris le remboursement du principal du prêt.
Pourquoi un emprunteur voudrait un prêt hypothécaire à participation
L'avantage d'une hypothèque participative pour un emprunteur est le taux d'intérêt plus bas exigé par le prêteur, qui compense la diminution des revenus du prêt avec le flux de revenus et les revenus de vente futurs. Du point de vue de l'emprunteur, les prêts à participation sont similaires aux taux de lancement proposés avec un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). La différence est que le faible taux est stable pendant la durée du prêt.
Bien sûr, l'emprunteur abandonne beaucoup de fonds propres en échange de ce taux plus bas. Mais selon la structure de l'opération, les économies d'intérêts pourraient bien compenser la perte de capitaux propres. À court terme, cela pourrait permettre à l'emprunteur de développer une propriété plus importante qu'il ne pourrait autrement se le permettre.
La perspective du prêteur
Les émetteurs de prêts hypothécaires à participation sont souvent des prêteurs non traditionnels. Il peut s'agir d'entrepreneurs à la recherche d'investissements immobiliers sans avoir à développer ou à entretenir eux-mêmes des propriétés; les prêts hypothécaires à participation leur permettent d'être des partenaires silencieux. Parfois, les prêteurs sont des fonds de pension à la recherche d'investissements de qualité qui rapportent plus que des obligations mais n'ont pas la volatilité des actions.
Un attrait particulier pour les fonds de pension est la protection intégrée contre l'inflation des prêts hypothécaires à participation. La plupart des pensions comprennent des ajustements au coût de la vie (COLA) qui augmentent les paiements en période d'inflation. Comme les prix de l'immobilier suivent généralement l'inflation, les prêts hypothécaires à participation garantissent des rendements des capitaux propres plus élevés pendant les périodes d'inflation.
Une considération pour les prêteurs est le problème de la surveillance des flux de trésorerie. Ils doivent inspecter les livres de l'emprunteur pour s'assurer que les revenus nets déclarés sont exacts. Sinon, un prêteur ne saurait pas si le développeur rembourrait les dépenses pour déclarer un revenu net inférieur. De plus, un développeur pourrait réduire les améliorations ou même les dispositifs de sécurité, car il supporte le coût de toutes les réparations mais ne reçoit qu'une part du revenu net, une forme d'aléa moral.
