Qu'est-ce que la méthode des ventes répétées?
La méthode des ventes répétées est une manière de calculer les variations du prix de vente d'un même bien immobilier dans des délais précis.
Les analystes du marché du logement utilisent cette approche relativement simple pour estimer les variations des prix des maisons sur des périodes s'étalant sur plusieurs mois. Divers indices des prix des logements ont adopté la méthode des ventes répétées pour fournir des informations sur le marché immobilier aux acheteurs de maisons et les vendeurs, les investisseurs immobiliers et ceux qui travaillent dans les secteurs du logement et du financement du logement.
Points clés à retenir
- La méthode des ventes répétées évalue comment les évaluations des maisons changent au fil du temps en se concentrant sur les différents prix de vente d'un même bien immobilier.Divers indices de prix des logements ont adopté la méthode des ventes répétées pour éliminer le problème de la comptabilisation des différences de prix dans les maisons avec La méthode des ventes répétées n'est pas sans défauts, restreignant les données aux maisons qui ont été vendues plus de deux fois au cours de la période d'échantillonnage et ignorant le fait qu'une même propriété peut changer au fil du temps.
Comprendre la méthode des ventes répétées
Le marché du logement est considéré comme l'un des principaux indicateurs économiques des États-Unis. L'état du marché du logement et de l'économie dans son ensemble sont interdépendants à bien des égards. Lorsque les prix de l'immobilier augmentent, les propriétaires de maison gagnent en confiance et relâchent souvent leurs cordons de bourse, déclenchant une augmentation des dépenses de consommation. Les promoteurs sont également portés par les signes d'une demande accrue, stimulant le produit intérieur brut (PIB) en investissant davantage dans de nouvelles terres, des matériaux et des emplois pour construire de nouvelles maisons.
Les indices des prix des logements sont chargés de la tâche importante et délicate d'évaluer les tendances immobilières. La majorité d'entre eux cherchent à atteindre cet objectif en suivant les évaluations dans une région spécifique sur une certaine période de temps. Malheureusement, certains des calculs que ces indices utilisent peuvent donner une image inexacte des tendances des prix des logements.
Les calculs erronés comprennent le prélèvement d'échantillons aléatoires de maisons à suivre. Ces propriétés peuvent ne pas être à vendre ou leurs structures et types peuvent être très différents. Un indice qui surveillait le prix médian des maisons dans une zone spécifique - comme l'indice médian de la National Association of Realtors (NAR) ou l'indice médian du Census Bureau - n'identifierait pas les changements dans la structure des maisons par rapport aux facteurs extérieurs du marché qui pourraient affecter les prix.
La méthode des ventes répétées est entrée en scène pour surmonter ces problèmes structurels. Il a été créé pour suivre la variation du prix de l'immobilier entre une vente en cours et toute vente précédente, ce qui permet de garantir la comparaison entre similaires.
Avantages et inconvénients de la méthode des ventes répétées
Les méthodes de ventes répétées calculent les variations des prix des maisons sur la base des ventes d'une même propriété, évitant ainsi le problème d'essayer de tenir compte des différences de prix dans les maisons aux caractéristiques variables. Les méthodes de ventes répétées offrent également une alternative plus précise à l'analyse de régression ou au calcul du prix de vente moyen par zone géographique.
Le concept de la méthode des ventes répétées a été introduit pour la première fois par Martin Bailey, Richard Muth et Hugh Nourse en 1963, puis modifié par Karl Case et Robert Shiller à la fin des années 1980.
La méthode des ventes répétées n'est cependant pas sans défaut. L'un de ses principaux inconvénients est qu'il ne tient pas compte des maisons qui n'ont été vendues qu'une seule fois au cours de la période considérée.
Une autre est qu'une propriété vendue à deux moments différents au cours d'une période d'échantillonnage n'est pas nécessairement identique. La même maison peut s'être considérablement détériorée ou avoir subi d'importantes rénovations, ce qui a eu une incidence sur sa comparabilité.
Exemples de la méthode de répétition des ventes
L'indice du logement le plus connu qui repose sur la méthode des ventes répétées est peut-être l'indice national des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller. L'indice Case-Shiller mesure les variations de la valeur du marché résidentiel américain en suivant le prix d'achat et la valeur de revente des maisons unifamiliales qui ont subi au moins deux transactions sans lien de dépendance.
L'indice ne tient pas compte des nouvelles constructions, des copropriétés et des coopératives et exclut également les transactions avec lien de dépendance, telles que les ventes de maisons entre les membres de la famille à des prix inférieurs à ceux du marché.
D'autres indices qui utilisent la méthode des ventes répétées comprennent l'indice mensuel des prix des logements (HPI) de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), qui est basé sur les données de Fannie Mae et Freddie Mac sur les prix de vente de maisons unifamiliales et les évaluations de refinancement, et First American Indice LoanPerformance Home Price de CoreLogic, qui couvre une zone géographique plus large que les indices Case-Shiller ou FHFA. Le principal indice des prix des maisons au Canada, le National Composite House Price Index, adopte également la méthode des ventes répétées.
De tels indices signalent généralement des changements dans les prix des maisons par rapport au mois, au trimestre et à l'année précédents. L'augmentation des prix des maisons indique une augmentation de la demande, tandis que la baisse des prix signifie une baisse de la demande.
