Table des matières
- Attentes après impôt
- Risques à considérer
- Une opportunité d'investissement?
- Encaissement et liquidité
- Avantages de posséder
- Avantages de la location
- The Bottom Line
Il y a de bonnes raisons de posséder une maison à la retraite. Mais il existe également de nombreux arguments en faveur de la location. Ce dernier peut être moins cher si cela signifie que vous n'avez pas à payer pour l'entretien et les réparations. La propriété, cependant, peut être moins stressante si vous n'avez pas à vous soucier d'un propriétaire augmentant votre loyer.
Quelle que soit la voie que vous empruntez, les frais de logement seront l'une de vos principales dépenses mensuelles à la retraite. Voici quelques facteurs à considérer lors de la prise de décision de louer ou d'acheter.
Points clés à retenir
- Les coûts de logement feront partie de votre budget de retraite, que vous soyez locataire ou propriétaire.Les fluctuations de la valeur marchande, les dépenses d'entretien imprévues et les franchises d'assurance peuvent augmenter les coûts de propriété.Bien que les maisons puissent être des actifs précieux à posséder, elles ne devraient pas être achetées principalement pour La propriété offre plus de stabilité, d'avantages fiscaux et d'équité, entre autres avantages. La location offre plus de flexibilité et de liquidité, et vous dépenserez moins d'argent (et de temps) pour l'entretien.
Attentes après impôt
La première étape de l'analyse de l'accession à la propriété par rapport à la location consiste à déterminer combien vous voulez / devez dépenser après avoir payé des impôts.
À partir des déclarations produites en 2019, les intérêts sur les prêts hypothécaires admissibles de 750 000 $ ou moins sont déductibles pour un couple qui produit conjointement. (Si vous avez acheté votre maison avant le 16 décembre 2017, vous pouvez toujours déduire les intérêts sur une hypothèque de 1 million de dollars ou moins en vertu de la loi précédente.) Les déductions fiscales foncières, une fois une aubaine énorme pour les contribuables (en particulier dans les riches est désormais plafonné à 10 000 $.
Le fait de pouvoir déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières sur une maison que vous possédez signifie que votre budget mensuel ira plus loin car vous récupérerez une partie de votre argent sous forme de déduction au moment des impôts. Parce que les frais de location ne sont pas déductibles d'impôt, aucun calcul n'est requis.
Pour calculer la valeur d'un budget avant impôt lorsque vous achetez une maison, déterminez la tranche d'imposition marginale, déduisez ce pourcentage de 1 et divisez le budget par ce montant. À titre d'exemple, prenons un couple qui dépose conjointement et se situe dans la tranche d'imposition de 22% pour leurs impôts 2019.
| Étape # 1: Budget net après impôt | Étape # 2: Diviser le budget par 0, 80 (1 moins le taux de taxe) | Résultat: Budget avant impôt | |
|---|---|---|---|
| De location | 2 000 $ | N / A | 2 000 $ |
| La possession | 2 000 $ | 2000 $ / 0, 80 | 2500 $ |
Risques à considérer
En théorie, acheter une maison vous rapporte plus que votre location. Mais l'accession à la propriété comporte également des risques financiers importants. Des problèmes tels que les fluctuations de la valeur marchande, les frais d'entretien imprévus et les franchises d'assurance peuvent augmenter les coûts au-delà de ceux de la location. Et quelle que soit l'option choisie, n'oubliez pas de prévoir l'inflation: le loyer, les taxes et les frais d'assurance augmentent tous avec le temps.
Un autre problème majeur est le risque de maintenance associé à la propriété. La location, c'est comme acheter une police d'assurance contre la maintenance, car les locataires n'ont aucune responsabilité pour les frais d'entretien régulier, les pannes d'équipement ou les catastrophes telles que les tempêtes ou les inondations. Le propriétaire doit s'inquiéter de ces coûts imprévus. Les propriétaires aussi.
Une opportunité d'investissement?
Bien que l'immobilier puisse offrir de bonnes opportunités d'investissement, une résidence ne doit pas être achetée uniquement pour cette raison. Le logement est un coût de la vie inévitable, et la liquidation d'un bien d'investissement ne devrait pas impliquer de trouver un autre endroit où vivre. Les retraités ne devraient pas prendre en compte l'investissement à la hausse de la propriété lors de la planification des coûts de logement.
«L'un des plus grands mythes de l'accession à la propriété est qu'il s'agit d'un investissement. Ce n'est pas le cas », explique Kirk Chisholm, gestionnaire de patrimoine au Innovative Advisory Group à Lexington, Massachusetts. «Posséder une maison dans laquelle vous vivez est une dépense et non un investissement. Un investissement est un investissement qui génère des flux de trésorerie. Bien sûr, il y a certains avantages à posséder une maison, mais lorsque vous tenez compte des coûts, immobilisez de grandes quantités de capital, l'illiquidité de la maison et que les prix des maisons n'augmentent pas toujours, cela rend beaucoup moins attrayant '' investissement.'"
Pour vraiment utiliser une maison comme investissement, un propriétaire doit acheter bas et vendre haut - acheter et vendre des maisons de façon opportuniste. En vendant une maison pour réaliser un profit lorsque les prix sont élevés, cependant, on prend la chance de devenir hors du marché si les prix continuent d'augmenter. Ceux qui ont un budget fixe, comme la plupart des retraités, peuvent ne pas être en mesure d'acheter une autre maison ou un appartement et se retrouveront plutôt avec un propriétaire
À certains égards, la location peut être l'équivalent économique d'une rupture de stock. Si vous pensez que les prix des logements baissent, vous pouvez louer une résidence, attendre que les prix baissent et acheter une maison plus tard. Se tromper sur l'orientation des prix des logements et finir par payer un prix d'achat plus élevé revient à payer un prix plus élevé pour un stock pour couvrir une position courte.
Encaissement et liquidité
Les autres avantages financiers d'un locataire comprennent le fait de ne pas se soucier des conditions du marché du logement et des liquidités. Vendre une maison peut prendre beaucoup de temps; cela implique également beaucoup de paperasse, et la plupart des agences immobilières facturent une commission, ce qui réduit le retour sur investissement. Contourner ces enchevêtrements quand il est temps de bouger peut certainement en valoir la peine.
Certains retraités ne vivent que de l'argent de la retraite - prestations de sécurité sociale, paiements de rente ou régime gouvernemental ou syndical, de sorte qu'ils n'ont pas toujours de grosses sommes d'argent liquide. Sans suffisamment d'actifs en marge de dépenses imprévues, les coûts réguliers de possession d'une maison pourraient être ruineux.
Avantages de posséder
Si vous faites partie des 70% des propriétaires qui se mettent à la retraite sans hypothèque, la question de la location ou de la propriété peut sembler moins compliquée au premier abord. Pourtant, le fait que vous n'ayez pas de paiement de la maison n'en fait pas une évidence.
Vous devrez tenir compte des taxes foncières et des frais d'entretien. Et, plus votre maison est ancienne, plus ces dépenses d'entretien pourraient être élevées.
Pourtant, il est facile de trouver des arguments pour rester - surtout si vous vivez dans une maison que vous possédez actuellement (et que vous n'avez aucune raison de quitter pour des raisons de santé). Voici quelques autres arguments clés.
La stabilité
Construire l'équité
Pour certains retraités, il est important de laisser un héritage. D'autres veulent utiliser la valeur nette du logement accumulée pour contracter un prêt, une marge de crédit ou une hypothèque inversée. Ce sont des situations dans lesquelles la propriété a le plus de sens. Dans les zones où la valeur des propriétés augmente rapidement, la possession vous permet de posséder un actif qui s'apprécie. Et, bien sûr, cela signifie également que vous pouvez éviter les augmentations de loyer qui sont si courantes sur les marchés immobiliers chauds.
Avantages fiscaux
L'un des avantages de l'accession à la propriété est que vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers sur les déclarations fédérales. Bien que la facture fiscale de 2017 ait quelque peu diminué ces avantages, ils existent toujours. D'autres déductions, y compris les points hypothécaires, peuvent également réduire le montant que vous devez à l'IRS. Vous ne bénéficiez d'aucun de ces avantages fiscaux si vous louez.
Émotions
La mesure dans laquelle vous êtes émotionnellement lié à l'idée de devenir propriétaire est une considération non financière importante.
Avantages
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Équité
-
La stabilité
-
Déductions fiscales
Les inconvénients
-
Coûts de maintenance, temps
-
Illiquidité
-
Impôts fonciers
Avantages de la location
Vendre votre maison et emménager dans une location a ses avantages. Si vous louez actuellement, vous connaissez ces avantages. Mais si vous êtes un propriétaire envisageant de sauter un navire, voici quelques raisons à considérer.
Ouvrir les options
La location peut avoir du sens si vous êtes un nester vide, prêt à réduire les effectifs ou si vous ne savez pas où vous passerez vos années de retraite. Vous voudrez peut-être vous éloigner pour de meilleures conditions météorologiques (ou un coût de la vie moins élevé) pendant quelques années, mais vous pourrez également vous rapprocher de votre famille plus tard.
Votre santé - ou celle d'un membre de votre famille - peut également être un facteur si vous pensez que vous devrez peut-être déménager rapidement pour recevoir ou donner des soins. De nombreuses communautés de vie assistée, de soins continus ou de vie autonome sont à loyer uniquement, ne vous laissant aucun choix si c'est là que vous habitez.
Moins de coûts
Il est important de comparer le coût de la location à celui de la propriété de l'endroit où vous prévoyez vivre. Selon un rapport de Trulia, la location était moins chère dans 98 villes sur 100 avec une forte population de 65 ans et plus. Il convient de noter que dans le Sud, cependant, la propriété est généralement moins chère que la location.
Moins d'entretien
Lorsque vous louez, vous n'aurez probablement pas à payer l'entretien des structures majeures. En moyenne, les propriétaires dépensent entre 1% et 4% chaque année pour l'entretien. Plus la maison est ancienne, plus le pourcentage est élevé. Une mise en garde: lisez attentivement le bail avant de signer et assurez-vous que votre propriétaire est responsable de tout (ou presque) l'entretien et les réparations, surtout si vous louez une maison.
Ce n'est pas seulement le coût. À mesure que vous vieillissez, votre capacité à effectuer vous-même l'un de ces travaux diminuera inévitablement. Peut-être que vous ne voulez pas vivre dans un endroit où vous vous trouvez régulièrement debout sur des échelles pour changer les ampoules ou pelleter la neige du trottoir. C'est alors qu'un super bricoleur ou un bricoleur de bâtiment peut vraiment aider.
Capital libéré
La location peut libérer de l'argent que vous pouvez investir. Cela vous permet de rester liquide et peut augmenter votre revenu global pendant vos années de retraite. Les investissements augmentent souvent à un rythme plus rapide que celui de l'immobilier, ce qui en fait une meilleure utilisation de votre argent. De plus, la propriété vous met en danger en cas de nouvel effondrement du marché du logement - ce que la location ne fait pas.
Avantages
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Liquidité
-
Peu de frais d'entretien, responsabilité
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Flexibilité dans le déplacement
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Moins de coûts, taxes
Les inconvénients
-
Augmentations de loyer imprévisibles, expulsion
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Pas d'équité
-
Aucun avantage fiscal
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Incapacité à personnaliser la maison
The Bottom Line
Pour de nombreuses personnes qui approchent de la retraite, la décision de conserver le domicile familial ou de réduire la taille dans un endroit plus petit est difficile. S'ils décident de déménager, le stress et les dépenses que peut entraîner l'accession à la propriété entrent en jeu. Le fait de posséder ou de louer une maison à la retraite implique plusieurs considérations, telles que:
- Quel est le budget après impôt pour la location ou la propriété? La maison est-elle une opportunité d'investissement potentielle ou juste une autre dépense? Quels sont les risques liés à l'accession à la propriété, en termes de coûts imprévus, et le budget peut-il les supporter?
Sources d'articles
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Internal Revenue Service. "Publication 936: Déduction des intérêts hypothécaires." Consulté le 13 décembre 2019.
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