Qu'est-ce que la Loi sur l'amélioration du marché hypothécaire secondaire?
Le Secondary Mortgage Market Enhancement Act (SMMEA) est une loi adoptée aux États-Unis en 1984 pour répondre à une demande croissante de crédit hypothécaire qui ne pourrait pas être satisfaite autrement par les agences fédérales existantes. La SMMEA a permis aux institutions financières à charte fédérale et réglementées d'investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires. Il a également outrepassé les lois sur les investissements des États pour permettre aux institutions agréées et réglementées par l'État d'investir dans ces titres. La loi a grandement contribué à la croissance exceptionnelle du marché hypothécaire résidentiel au cours des décennies suivantes. Elle a également contribué à la crise du marché du logement qui a débuté en 2007.
Comprendre la Loi sur l'amélioration du marché hypothécaire secondaire (SMMEA)
La Loi sur l'amélioration du marché hypothécaire secondaire a été créée pour répondre aux préoccupations concernant l'avenir de l'industrie du logement. L'un des principes sous-jacents est que les titres adossés à des créances hypothécaires privées ne devraient pas être en concurrence avec les titres adossés à des créances hypothécaires du gouvernement. Au lieu de cela, ils devraient concurrencer d'autres investissements privés tels que les fonds communs de placement.
La SMMEA a réussi à renforcer le marché hypothécaire secondaire. Les titres adossés à des créances hypothécaires étant devenus largement disponibles, ils ont attiré de plus en plus d'investisseurs. Étant donné que la loi a outrepassé les lois des États, elle a permis d'investir même dans les États qui avaient des restrictions légales sur les titres adossés à des créances hypothécaires. Cette croissance des investissements s'est traduite par une plus grande réserve d'argent disponible pour les acheteurs de maison. Elle a également offert aux acheteurs de maison une plus grande variété d'options de prêt. Plus d'Américains ont pu acheter des maisons grâce à la SMMEA.
La Loi sur l'amélioration du marché hypothécaire secondaire et la crise du marché du logement de 2007
Les possibilités d'investissement et de prêt créées par le Secondary Mortgage Market Enhancement Act ont finalement contribué à l'effondrement du marché immobilier américain à partir de 2007. Cet effondrement a été précipité par une confluence de facteurs, notamment des titres adossés à des hypothèques bénéficiant d'une cote de crédit plus élevée des agences de notation que était justifié par leurs avoirs.
Les titres adossés à des créances hypothécaires sont créés lorsqu'un prêteur hypothécaire vend des hypothèques à un promoteur de pool, qui les cède ensuite à un fiduciaire. Les investisseurs achètent des certificats et reçoivent les paiements générés par le pool hypothécaire. Le prêteur initial continue de gérer les hypothèques sous-jacentes du pool et perçoit des paiements mensuels. Le syndic paie des frais de service au prêteur en échange du produit, qui est ensuite distribué aux investisseurs.
Avant l'effondrement de 2007, de nombreux titres adossés à des créances hypothécaires étaient regroupés avec des prêts hypothécaires à risque de moindre qualité. Les institutions de notation accordaient souvent à ces pools relativement risqués des notes élevées, ce qui encourageait des niveaux d'investissement élevés. Dans le même temps, les prêteurs offraient des prêts à des emprunteurs non qualifiés. De nombreux emprunteurs ont fini par faire défaut. Les défauts de paiement ont finalement entraîné l'effondrement du marché hypothécaire secondaire, qui a eu un effet d'entraînement sur l'ensemble de l'économie.
