Contrairement aux actions, les immeubles de placement ne peuvent pas être déchargés en quelques secondes d'un simple clic de souris. Le délai entre la décision de vendre et la date effective de vente est souvent mesuré en semaines ou en mois. Vendre votre propre maison peut être un processus intimidant si vous ne savez pas par où commencer, mais vendre un immeuble de placement nécessite encore plus de travail.
Le montant du capital et les problèmes fiscaux entourant la réalisation de ce capital sont complexes lorsqu'il s'agit de placements immobiliers. Il n'est cependant pas impossible de le faire par vous-même., nous allons examiner le processus de vente d'un immeuble de placement et nous concentrer sur la façon de limiter les impôts sur les gains.
Pourquoi vendre?
Les raisons de vendre un bien locatif varient. Les propriétaires qui gèrent personnellement leurs propriétés peuvent déménager et vouloir investir dans quelque chose près de leur nouvelle résidence. Ou un propriétaire peut vouloir encaisser l'appréciation d'un bien locatif plutôt que d'accumuler de l'argent grâce au loyer. Il peut même s'agir d'une propriété qui perd de l'argent, soit par vacance, soit par manque de loyer pour couvrir les dépenses. Quelle que soit la raison, les investisseurs immobiliers qui cherchent à vendre devront faire face aux impôts.
Le fisc vient
Les impôts sur les gains en capital sur la vente d'un immeuble locatif sont beaucoup plus élevés que la vente directe d'un immeuble à usage personnel. Les gains en capital de base que vous devez payer sur le profit de la vente sont augmentés de toute dépréciation que vous avez réclamée sur la propriété. Cela signifie que si la propriété a perdu de l'argent et que vous avez utilisé la perte contre votre facture fiscale au cours des années précédentes, vous aurez une facture fiscale plus importante lorsque la vente sera conclue.
Exemple - Impôt sur les gains en capital et amortissement
Disons que vous avez un bien locatif que vous avez acheté pour 150 000 $ et qu'il se vend 200 000 $. Habituellement, cela signifie que vous payez des gains en capital de 50 000 $. Cependant, si vous avez déduit 20 000 $ d'amortissement pendant la durée de possession de la propriété, vous devez la différence entre le prix de vente et votre prix d'achat moins l'amortissement: 200 000 $ - (150 000 $ - 20 000 $). Au lieu de devoir des gains en capital de 50 000 $, vous devez maintenant des gains en capital de 70 000 $.
Remarque: Cela ne devrait pas vous décourager de réclamer des pertes d'amortissement . Il est presque toujours préférable de bénéficier d'allégements fiscaux le plus tôt possible .
Rouler dessus
La section 1031 de l'Internal Revenue Code permet aux investisseurs immobiliers d'éviter les impôts sur leurs gains en les réinvestissant dans des biens similaires. Avec l'aide d'un avocat ou d'un conseiller fiscal, vous pouvez mettre en place la vente de sorte que le produit soit placé sur un compte séquestre jusqu'à ce que vous soyez prêt à les utiliser pour acheter une nouvelle propriété. Il y a un délai de 45 jours pour choisir la nouvelle propriété et de six mois pour terminer la transaction. Si vous avez l'intention de faire un roulement, vous devriez commencer à chercher la nouvelle propriété avant de vendre l'ancienne.
L'échange 1031 fonctionne très bien si vous avez l'intention de réinvestir dans une autre propriété. Si vous voulez simplement cesser d'être directement impliqué, vous pouvez soit embaucher un gestionnaire immobilier professionnel pour votre lieu actuel, soit le vendre et acheter une propriété gérée par des professionnels. Si votre objectif est uniquement de lever des capitaux, il vous suffira de manger l'impôt sur les gains en capital.
Incorporation comme bouclier
L'incorporation devient de plus en plus populaire pour les investisseurs immobiliers. En s'incorporant, les investisseurs peuvent réduire leur responsabilité en faisant de la société un bouclier entre vous et le potentiel qu'un locataire puisse vous poursuivre. Votre maison et vos finances personnelles ne peuvent être réclamées dans aucune action en justice ou procédure judiciaire lorsque vous vous incorporez. Les sociétés ont également des règles fiscales différentes qui sont assez favorables, en particulier avec les gains en capital provenant de la vente d'une propriété.
Pour un certain type d'investisseur immobilier, l'incorporation est logique. Si vous employez des personnes pour trouver et gérer une large gamme de propriétés génératrices de revenus et y faire des bénéfices importants, l'incorporation réduira votre facture fiscale, puis vous verrez les bénéfices grâce à la structure des actions de votre société. Pour la plupart des investisseurs immobiliers, il existe de meilleures façons de profiter des avantages de la constitution en société sans compliquer la façon dont les revenus sont réalisés.
L'incorporation peut créer une barrière entre vous et les revenus de votre propriété, de sorte que si vous dépendez de ces revenus de quelque manière que ce soit, vous ne pourrez peut-être pas y accéder aussi facilement que vous le souhaitez, en particulier avec de gros bénéfices tels que ceux provenant de la vente. une propriété. Il est relativement facile à incorporer, ne nécessitant que des conseils professionnels et des documents, mais retirer vos biens d'une société (par exemple, pour les vendre et les retirer) est plus complexe parce que vous suivez la voie de l'évasion / fraude fiscale intentionnelle, sauf si vous vendez la société au lieu des propriétés qui la composent. C'est, bien sûr, beaucoup plus difficile que de vendre une maison.
En revanche, si vous gérez personnellement deux ou trois propriétés et que vous en avez même une ou deux de plus gérées par des professionnels, vous pourriez ne pas bénéficier de l'incorporation. Si les revenus de vos locations ne dépassent pas largement vos dépenses pour chaque propriété, il est préférable de les conserver tels quels et d'utiliser l'amortissement et les dépréciations lorsque vous le pouvez ou de transformer vos biens immobiliers en une petite entreprise.
En plus d'utiliser les petites entreprises comme alternative à la constitution en société, certains États autorisent les investisseurs immobiliers à ouvrir une société à responsabilité limitée distincte pour chaque propriété qu'ils possèdent. Bien que cela ne réduise pas nécessairement les impôts, cela protège vos finances, ainsi que chaque propriété, de tout litige qui pourrait être intenté contre l'une de vos propriétés.
The Bottom Line
La vente d'un immeuble locatif peut être difficile, et c'est encore plus difficile si vous espérez éviter une grosse facture fiscale sur le produit. Si vous vendez pour investir dans une autre propriété, vous pouvez simplement effectuer un roulement 1031 et reporter la facture fiscale. Si vous vendez parce que vous avez besoin du capital, vous devrez payer des taxes.
Le meilleur des cas, comme pour les actions, est de différer la vente d'un immeuble de placement, en particulier une location qui atteint le seuil de rentabilité ou mieux, à moins que vous ne compensiez les crédits ou les pertes pour alléger la taxe sur les gains en capital. De cette façon, vous aurez une chance de réduire votre facture fiscale globale et d'empocher plus de produits.
