Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à appréciation partagée (SAM)?
Une hypothèque à plus-value partagée (SAM) est lorsque l'emprunteur ou l'acheteur d'une maison partage un pourcentage de l'appréciation de la valeur de la maison avec le prêteur. En échange de cette compensation supplémentaire, le prêteur accepte de facturer un taux d'intérêt inférieur au taux d'intérêt du marché en vigueur.
Comprendre un prêt hypothécaire à appréciation partagée
Une hypothèque à appréciation partagée (SAM) diffère d'une hypothèque ordinaire lors de la revente de la propriété. Avec une hypothèque standard, l'emprunteur paie au prêteur le capital dû sur le prêt plus les intérêts sur un certain nombre d'années. Lorsque l'emprunteur vend la maison, le produit de la vente est utilisé pour rembourser l'hypothèque s'il reste un solde à la banque.
Par exemple, disons qu'un propriétaire a financé 300 000 $ et qu'à la fin de l'hypothèque, l'emprunteur a remboursé le prêt. Supposons que la valeur de la maison soit passée de 300 000 $ à 360 000 $ ou 20%. L'emprunteur conserve le gain de 20% ainsi que le produit de la vente.
Avec un SAM, l'emprunteur accepte de donner une partie de la valeur appréciée de la maison au prêteur lorsque l'emprunteur vend la maison, ainsi que de rembourser l'hypothèque. Le montant apprécié qui est payé à la banque est appelé intérêt éventuel parce que vous accordez au prêteur un intérêt dans la valeur appréciée de la propriété. L'intérêt éventuel est convenu d'avance et est dû au prêteur lors de la vente de la propriété. La banque offrira généralement un taux d'intérêt inférieur sur un SAM.
En utilisant notre exemple précédent, disons que l'emprunteur a conclu une hypothèque à appréciation partagée avec la banque, qui a une clause conditionnelle de 25%. Si vous vous souvenez, la valeur de la maison s'est appréciée de 300 000 $ à 360 000 $ pour un gain de valeur de 60 000 $. Selon les lignes directrices de SAM, le propriétaire paierait à la banque 25% ou 15 000 $ de la valeur de 60 000 $.
Points clés à retenir
- Une hypothèque à plus-value partagée (SAM) est lorsque l'emprunteur ou l'acheteur d'une maison partage un pourcentage de l'appréciation de la valeur de la maison avec le prêteur. En échange de cette compensation supplémentaire, le prêteur accepte de facturer un taux d'intérêt qui est inférieur au taux en vigueur. taux d'intérêt du marché. Une hypothèque à appréciation partagée peut avoir une clause de suppression progressive après un certain nombre d'années.
Variations des prêts hypothécaires à appréciation partagée
Les prêts hypothécaires à appréciation partagée peuvent comprendre divers contingents. Un SAM pourrait inclure une clause de retrait progressif par laquelle il pourrait progressivement disparaître ou réduire le pourcentage payé au prêteur au fil du temps. La clause encourage le propriétaire à ne pas vendre la propriété et à rembourser le prêt hypothécaire. Avec certaines clauses, l'intérêt éventuel pourrait disparaître complètement, de sorte que le propriétaire ne devrait rien au moment de la vente.
Une autre variante de la clause de suppression progressive peut stipuler que l'emprunteur ne paie un pourcentage de l'appréciation du prix du logement que si le logement est vendu au cours des premières années. Un terme typique de suppression progressive stipulerait que 25% de la plus-value devrait être versée au prêteur si l'emprunteur vend dans les cinq ans.
La situation idéale pour l'emprunteur serait de garder la maison pendant cinq ans et s'il y a une augmentation de valeur, de la vendre après la cinquième année, car l'emprunteur conserverait la totalité de l'appréciation du prix. Cependant, il peut y avoir des risques pour l'emprunteur. Si un emprunteur ne vend pas la maison et détient la propriété jusqu'à la fin de l'hypothèque, il se peut qu'il doive payer à la banque sa part de la valeur appréciée - s'il n'y a pas de clause d'élimination progressive.
D'autre part, les SAM aident les prêteurs à récupérer tout intérêt perdu si un emprunteur vend la propriété avant de rembourser l'hypothèque. Les banques font de l'argent sur les intérêts prélevés sur un prêt hypothécaire et si un acheteur vend la maison, la banque perd tout paiement d'intérêt futur. Une hypothèque à plus-value partagée permet de compenser une partie de la perte d'intérêt sur le prêt si la propriété est vendue.
Prêts hypothécaires à appréciation partagée dans la pratique
Les prêts hypothécaires à appréciation partagée sont parfois utilisés avec des investisseurs immobiliers et des palmes de maisons. Les palmes sont les investisseurs qui achètent et rénovent une propriété dans l'espoir de réaliser un profit. Les SAM pour les nageoires ont tendance à mieux fonctionner dans un marché immobilier en hausse. Cependant, ce type de prêt immobilier a souvent un délai de remboursement du solde. Les propriétés non vendues avant la date limite ont généralement un refinancement du solde restant au taux du marché en vigueur.
Une autre utilisation pour une hypothèque à appréciation partagée est lorsqu'un prêt hypothécaire dépasse la valeur de la maison ou est sous l'eau. Une hypothèque sous-marine peut survenir si le marché du logement a décliné suite à l'achat d'une maison. La banque pourrait proposer une modification de prêt pour réduire la dette hypothécaire afin de correspondre à la valeur marchande plus faible de la maison. En contrepartie, la banque pourrait demander que le prêt soit modifié en une hypothèque à plus-value partagée.
Cependant, il peut y avoir divers problèmes fiscaux avec les SAM, selon lesquels les prêteurs pourraient ne pas bénéficier du même traitement fiscal pour le gain apprécié que les emprunteurs. Par conséquent, il est important de contacter un conseiller fiscal ou un comptable pour savoir s'il vaut la peine de rechercher une hypothèque à appréciation partagée.
