Lorsqu'il devient nécessaire de trouver un tas d'argent, de nombreux propriétaires considèrent l'utilisation de leur maison comme le moyen le plus simple et le plus pratique. Même ceux qui ont d'autres actifs peuvent trouver cette avenue attrayante car ils peuvent ne pas vouloir vendre des avoirs imposables qui généreront des gains en capital ou paieront des pénalités de retrait sur les distributions anticipées de l'IRA ou du régime de retraite. Ceux qui empruntent sur leur valeur nette immobilière ont trois options. Le meilleur pour vous dépendra de votre situation et de vos objectifs.
Prêts au logement secondaire: le paysage
Les prêts immobiliers secondaires sont divisés en trois catégories:
- Deuxième hypothèque - Également connu sous le nom de prêts sur valeur domiciliaire, ce type de prêt immobilier est le plus structuré et reflète essentiellement une hypothèque principale. Bien qu'ils puissent être assortis de taux d'intérêt variables, le taux d'intérêt est généralement fixe et généralement plus élevé que pour la première hypothèque. Ces prêts sont amortis au début et ont également une durée déterminée, par exemple 15 ans. Chaque paiement reçu est divisé entre les intérêts et le capital de la même manière qu’une hypothèque principale. Ils ne peuvent plus être utilisés une fois émis. Ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) - Ce type de prêt est le plus flexible des trois, et il se peut qu'aucun montant réel ne soit émis lors de l'approbation, bien que certaines lignes nécessitent un montant initial minimum pour être décaissées. Vous avez alors la possibilité d'utiliser cette ligne de crédit lorsque vous en avez besoin, de la même manière qu'une carte de crédit. La plupart des lignes de crédit sont désormais livrées avec un chéquier ou une carte de débit pour faciliter l'accès aux fonds. Les HELOC offrent également généralement un amortissement futur en raison de leur structure, et vous ne paierez que le montant effectivement prélevé. Et contrairement aux deux autres formes de prêts secondaires, les HELOC sont généralement sans frais de clôture. Autre option: un prêt où vous ne payez que les intérêts sur ce que vous avez souscrit chaque mois. Cela peut être dangereux car l'argent que vous avez retiré sera dû à la fin du mandat. Refinancement Cash-Out - Contrairement aux deux autres alternatives, cette méthode n'implique pas nécessairement un deuxième prêt, bien que l'un soit utilisé dans de nombreux cas pour éviter une assurance hypothécaire primaire ou fournir des fonds supplémentaires. Dans ce cas, vous refinancez simplement votre maison pour un montant plus élevé et prenez la différence en espèces. Les frais de clôture de ce type de prêt peuvent être assez élevés dans certains cas.
Points clés à retenir
- Utiliser votre maison comme source de financement peut être un choix judicieux pour obtenir du financement dans certaines situations. Si vous retirez des capitaux propres d'une maison, il est important d'exécuter les chiffres et d'anticiper vos futurs flux de trésorerie avant de signer sur la ligne pointillée. Il pourrait être possible d'obtenir un meilleur taux d'intérêt sur un autre type de financement, comme un prêt commercial ou un prêt étudiant; il pourrait s'agir de meilleures sources de financement.
Les trois méthodes d'accès à la valeur nette du logement ont plusieurs caractéristiques en commun. D'abord et surtout, les emprunteurs qui ne remboursent pas ces prêts peuvent perdre leur logement en cas de forclusion. Les intérêts facturés par chaque type de prêt étaient auparavant déductibles, mais avec l'avènement de la loi sur les réductions d'impôt et les emplois, les critères sont différents. Les intérêts exigés ne sont déductibles que si le prêt est utilisé pour acheter, construire ou améliorer sensiblement la maison du contribuable qui garantit le prêt. Si vous l'utilisez à ces fins, vous pouvez déduire des intérêts sur jusqu'à 750 000 $ d'emprunt (notez que cette limite couvre toute la dette immobilière; elle sera plus petite si vous avez également une hypothèque).
Le montant d'argent que vous pouvez emprunter sur l'avoir de votre maison dépend de l'avoir de votre maison. L'équité est la différence entre le montant que vous devez et la valeur de votre maison. Les prêteurs utilisent ce nombre pour calculer votre ratio prêt / valeur, ou LTV, un facteur utilisé pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt. Pour obtenir votre LTV, divisez le solde de votre prêt actuel par la valeur estimative actuelle.
Bien sûr, le montant réel accordé dépend de votre pointage de crédit et de votre ratio dette / revenu (DTI). Un pointage de crédit supérieur à 700 vous permettra probablement d'obtenir un prêt. Un peu moins de 700 peut vous qualifier mais avec des taux d'intérêt plus élevés. Le DTI admissible varie d'un prêteur à l'autre, mais la plupart exigent que vos dettes mensuelles absorbent moins de 50% de votre revenu mensuel brut. Les prêteurs additionnent le total des paiements mensuels pour votre maison, y compris, à l'exception de votre capital hypothécaire, les intérêts, les taxes, l'assurance du propriétaire, les cotisations des associations de propriétaires et toute autre dette impayée qui constitue une responsabilité légale. Ensuite, le total de la dette est divisé par votre revenu mensuel brut - salaire de base, commissions et primes, ainsi que d'autres sources de revenus, comme les revenus de location et les pensions alimentaires - pour arriver au ratio DTI.
Il est toujours bon de parler avec un conseiller en crédit qualifié pour vous aider à décider si vous devez ou non demander un prêt.
Le meilleur ajustement
La meilleure forme de mise à profit de la valeur nette de votre maison dépend probablement plus de ce dont vous aurez besoin que de toute autre chose. Bien sûr, votre pointage de crédit et votre situation financière importent également, mais ils seront un facteur quelle que soit l'option que vous choisissez. En général, chacune de ces méthodes correspond souvent aux situations et objectifs suivants.
- Prêts sur valeur domiciliaire - Étant donné que tout l'argent de ce type de prêt est déboursé au départ, la plupart des emprunteurs qui en font la demande ont généralement un besoin immédiat de tout le solde. Ces prêts sont souvent utilisés pour payer des frais d'études, médicaux ou autres forfaitaires ou pour financer une consolidation de dettes. Selon Bankrate.com, le taux d'intérêt sur les prêts sur valeur domiciliaire est d'environ 5, 7% au 25 avril 2018; quant à lui, l'APR moyen sur une carte de crédit est de 16, 47% à fin mars, un record. HELOC - Une ligne de crédit sur valeur domiciliaire est plus appropriée pour les propriétaires qui auront périodiquement besoin d'avoir accès à de l'argent au fil du temps, comme pour les dépenses engagées de façon continue, par exemple, une série d'améliorations domiciliaires ou le lancement d'une petite entreprise. Il s'agit généralement de la forme de prêt la moins chère, car vous ne payez que des intérêts sur ce que vous empruntez réellement et il n'y a pas de frais de clôture. Assurez-vous simplement que vous serez en mesure de rembourser la totalité du solde au terme du terme. Refinancement Cash-Out - C'est généralement une bonne idée si vous avez accumulé des capitaux propres substantiels dans votre résidence et que vous avez besoin d'argent comptant maintenant, mais que vous avez également droit à un meilleur taux que sur votre première hypothèque. Par exemple, si votre pointage de crédit est maintenant beaucoup plus élevé qu'il ne l'était lorsque vous avez acheté votre maison, un taux inférieur peut aider à compenser le paiement plus élevé qui accompagnera le nouveau solde de prêt plus important qui comprend le montant du retrait. Et si vous utilisez le montant du retrait pour rembourser d'autres dettes, telles que des prêts automobiles ou des cartes de crédit, votre flux de trésorerie global peut encore s'améliorer et votre score peut encore augmenter suffisamment pour justifier un autre refinancement à l'avenir.
The Bottom Line
La dette sur valeur domiciliaire n'est pas un bon moyen de financer les dépenses récréatives ou les factures mensuelles courantes, mais elle peut être une véritable bouée de sauvetage pour ceux aux prises avec des défis financiers importants et inattendus ou qui souhaitent investir dans leur avenir. La clé est de s'assurer que vous empruntez au taux le plus bas possible et d'utiliser les fonds uniquement aux fins prévues.
