Un bail progressif est un contrat qui prévoit des augmentations de prix futures pour le locataire à des moments fixes tout au long de la durée du contrat. Les baux progressifs visent à protéger le propriétaire contre les risques que présentent l'inflation ou la hausse du marché pour un bail à long terme.
Rupture du bail progressif
Les baux progressifs sont généralement utilisés dans des baux à plus long terme s'étalant sur plusieurs années. Dans ces situations, le bailleur / propriétaire prend un risque important en bloquant un taux de location. Le prix auquel le bail est signé peut ne pas avoir de sens si les tarifs de location ou la valeur des propriétés dans la région augmentent de manière significative au cours de la période de location. De plus, les baux commerciaux peuvent présenter des responsabilités de bailleur qui peuvent également augmenter de façon inattendue, comme l'augmentation des coûts d'entretien des bâtiments en raison de la hausse des prix de la main-d'œuvre.
Baux progressifs en pratique
Les baux progressifs sont presque exclusivement utilisés pour des propriétés commerciales. Dans l'immobilier résidentiel, qu'il s'agisse de maisons, de condos ou d'appartements, les bailleurs peuvent atténuer les risques d'inflation et de prix en se concentrant à court terme sur un contrat de location. Il est inhabituel qu'un contrat de location résidentielle ait une période de plus d'un an et plus rare encore d'en trouver une de plus de deux ans. Dans l'immobilier commercial et industriel, cependant, les entreprises exigent des baux à long terme en raison des coûts liés à la mise en place des opérations, de la valeur de l'établissement d'un emplacement bien connu et de la nécessité d'un coût prévisible d'une année sur l'autre.
Alors que les accords de location ont tendance à être standard, les baux commerciaux sont presque toujours le produit de négociations détaillées. Pour créer un bail progressif, les deux parties doivent s'entendre sur le calendrier et le rythme des augmentations. Certains baux progressifs renvoient à une référence comme les loyers industriels moyens de la zone cités par une source indépendante ou même le taux d'inflation global tel que mesuré par l'indice des prix à la consommation (IPC). Le bailleur et le locataire ont des incitations différentes, le bailleur voulant stable et bon marché, et le bailleur voulant être aussi proche que possible du taux du marché sur la durée du bail. Des clauses supplémentaires dans le contrat peuvent avoir une incidence sur les taux de majoration, comme un plafond d'augmentation annuelle maximale ou une exigence d'augmentation minimale. Grâce à la négociation, cependant, les deux parties peuvent se retrouver avec un bail progressif qui n'enrichira ni ne mendiera injustement l'un ou l'autre.
Location d'équipement d'appoint
Les baux progressifs sont également utilisés en termes de location d'équipement. Bien que la définition soit similaire - augmentations périodiques du taux de location - le but de la location d'équipement accélérée est de donner au locataire le temps de disposer de l'équipement et de générer des revenus afin de payer le taux de location plus élevé. Les baux progressifs pour l'équipement sont conçus pour aider les entreprises à court de trésorerie à se développer en reportant la totalité des coûts de location à l'avenir. Bien sûr, il y a généralement une prime sur les tarifs de location standard qui compense le bailleur pour la perte de revenus au début du contrat.
