Investir dans le marché des saisies est une stratégie qui nécessite un niveau de sophistication et de diligence qui dépasse de loin ce que la plupart des gens réalisent. Il peut avoir un grand potentiel, mais il faut de réels efforts pour en tirer profit. En tant que tel, il doit être considéré comme tout investissement important nécessitant une concentration; diligence; et des recherches minutieuses sur les tendances locales en matière de propriété, économiques et démographiques. Cela nécessite également la formation d'une stratégie d'acquisition de propriétés et éventuellement leur vente.
Aperçu
L'achat de voitures d'occasion aux enchères revient à investir dans des biens saisis. Les concessionnaires de voitures d'occasion sont des gens qui connaissent toutes les marques et tous les modèles ainsi que leurs défauts courants et la façon de les changer pour créer de la valeur. Ils prennent beaucoup moins de risques que la personne moyenne qui assiste aux enchères juste pour acheter une voiture à prix réduit.
De nombreux acheteurs de forclusion vont à l'enchère au pied du palais de justice dans l'espoir de saisir une bonne affaire - la disparité entre le prix de l'enchère et la valeur intrinsèque de la propriété. Mais ils peuvent ne pas avoir une réelle connaissance de l'investissement ou des stratégies d'atténuation des risques. Les investisseurs chevronnés sur le marché des saisies résidentielles savent que le fait de compter sur le différentiel de prix comme principale source de revenus de placement est une recette pour un désastre.
La méthode correcte pour obtenir une propriété de forclusion n'est pas l'approche du fusil de chasse, mais la sélection des propriétés qui se trouvent dans un lieu destiné à être réaménagé ou amélioré. La propriété doit avoir des qualités uniques qui la distinguent des autres dans le quartier ou le marché local ou qui offrent une opportunité de créer de la valeur.
Stratégies d'investissement
Tout investisseur dans l'immobilier devrait avoir une stratégie spécifique qui comprend les objectifs et la manière d'acquérir le bien, de le conserver et éventuellement de le céder. Cette stratégie est encore plus critique lors de l'investissement dans le marché de la forclusion. Vous devez déterminer si la forclusion est survenue à la suite d'une circonstance unique liée à l'ancien propriétaire, ou si elle résulte d'une tendance plus large qui peut affecter le marché local.
Les investisseurs doivent effectuer un nombre important de recherches sur le marché immobilier local. La demande de propriétés est fonction de la croissance démographique, de la croissance de l'emploi, de la croissance du revenu disponible et des changements démographiques. Cela affectera grandement les prix ainsi que la capacité de vendre des propriétés à la fin de la période d'investissement.
Recherchez le développement d'infrastructures à venir, comme les routes, les écoles et les projets communautaires. Découvrez également comment le gouvernement local et l'État soutient la croissance des entreprises et prévoit de résoudre des problèmes particuliers, tels que le trafic, la qualité de l'air, la criminalité et les taxes. Tous ces éléments rendront une zone plus souhaitable et augmenteront la valeur des propriétés qu'elle contient.
Stratégies d'acquisition
La plupart des investisseurs ont appris à parcourir les publications qui répertorient les actifs allant aux enchères et à correspondre avec les propriétaires au sujet de leur intention d'acheter la propriété avant qu'elle ne soit mise aux enchères. Bien que des accords puissent être obtenus sur les marches du palais de justice, trouver d'autres moyens de sécuriser les propriétés en difficulté améliorera considérablement vos chances de fermeture. Il peut également fournir l'occasion de comprendre et d'analyser pleinement la propriété.
Par exemple, supposons qu'un investisseur accède à des propriétés en utilisant ses contacts sur le marché et sa connaissance du prêt résidentiel pour aider les propriétaires en difficulté à négocier avec leurs prêteurs. Si les problèmes de prêt sont résolus, non seulement l'investisseur accroît sa réputation auprès des propriétaires et des prêteurs, mais l'investisseur peut également obtenir des références et avoir accès à d'autres personnes ayant des problèmes de prêt. Et si la situation ne peut être réglée, l'investisseur est le premier en ligne à acquérir la propriété - car il a gagné la confiance des propriétaires. Les investisseurs peuvent également prendre une décision éclairée quant à l'opportunité d'acheter la propriété, car, grâce à leurs efforts, ils ont appris les inconvénients et les avantages de la propriété.
Une autre stratégie consiste à acheter les prêts en difficulté à un rabais auprès des prêteurs. Les banques et autres établissements de crédit n'aiment pas acquérir les saisies. Pour éviter d'acquérir des biens immobiliers (REO), ces institutions vendront souvent plusieurs prêts non productifs à un escompte significatif par rapport au pair.
Les investisseurs peuvent être plus flexibles que les prêteurs dans l'élaboration d'un prêt non performant, le transformant parfois en un prêt performant qui offrira un rendement beaucoup plus élevé, grâce à la base plus faible de l'investisseur dans l'investissement.
Après avoir assaisonné les prêts, les investisseurs peuvent soit les conserver, soit les revendre à prime une fois qu'ils sont performants depuis un certain temps. Dans le cas où ils ne peuvent être résolus, l'investisseur peut saisir la propriété et prendre le titre sans avoir à rivaliser avec d'autres parties. Le seul inconvénient de cette approche est que l'achat d'un pool de prêts nécessite une dépense en capital plus importante que l'achat de propriétés individuelles aux enchères. Le fait est qu'il existe des moyens créatifs de réduire la concurrence dans l'acquisition d'un actif non performant.
Période de détention et stratégies de sortie
Les investisseurs doivent également être sûrs de ce qu'il faut faire une fois l'actif acquis.
La propriété sera-t-elle «retournée» sur le marché ou sera-t-elle détenue et assaisonnée en attendant un changement de marché avant la vente? Les investisseurs qui envisagent d'acheter des saisies et de les commercialiser à nouveau peu de temps après l'achat devraient trouver des moyens d'améliorer la propriété. Les améliorations qui offrent le meilleur rapport qualité-prix comprennent l'ajout de chambres et de salles de bains, la rénovation de cuisines et la finition de sous-sols ou d'autres espaces inutilisés.
Étant donné que les informations sur les transactions immobilières sont de notoriété publique, certains acheteurs potentiels hésiteront à payer une prime pour une propriété immédiatement après une vente de forclusion, même si son prix est conforme à celui d'autres propriétés de la région. La création de valeur par le redéveloppement permet de justifier le prix de revente plus élevé et peut réduire le risque de longues périodes de commercialisation. Cependant, les investisseurs devraient se garder de ne pas améliorer la propriété au point que son prix soit beaucoup plus élevé que les propriétés voisines.
Une autre stratégie consiste à détenir des actifs en tant que propriétés locatives jusqu'à ce que quelque chose se passe sur le marché pour améliorer la valeur des propriétés. Encore une fois, les investisseurs doivent être conscients du marché de la location pour s'assurer qu'il y a une quantité suffisante de demande d'espace locatif. Et que la propriété achetée coûtera suffisamment de loyer pour couvrir les frais d'entretien de la propriété.
Pour ceux qui peuvent gérer le temps et les efforts supplémentaires nécessaires pour être propriétaire, l'achat de propriétés en difficulté à un prix réduit et leur conversion en propriété locative peuvent créer une richesse importante. La possibilité d'obtenir un financement attrayant, comme des prêts à intérêt uniquement, de concert avec la déductibilité des intérêts hypothécaires de l'impôt sur le revenu, constitue un excellent moyen de générer des flux de trésorerie en attendant le bon moment pour vendre.
Bien que l'immobilier résidentiel ne soit pas aussi volatil que les autres classes d'actifs, il se caractérise par de longues périodes de faibles rendements, puis un «pop» de valeur correspondant à un changement majeur de la demande qui explique une part importante du rendement. Encore une fois, c'est l'impulsion pour la recherche en cours et une stratégie de période de détention qui aidera à estimer le moment du saut de valeur et à créer un plan pour l'actif en préparation pour la vente.
Stratégie de sortie
Ne pas avoir réfléchi à une stratégie de sortie est une grosse erreur que font généralement les nouveaux investisseurs. Beaucoup ont la fausse impression que le meilleur moment pour investir dans des propriétés de forclusion est quand il y en a en abondance. En fait, une augmentation significative des maisons à vendre et des propriétés de forclusion souligne un problème qui empêche les gens de payer leurs prêts ou les empêche de garder leur maison. Cela pourrait être dû à la perte d'emplois dans la région ou à un problème d'infrastructure qui rend la région indésirable. Ces tendances auront un impact positif sur l'offre de logements disponibles à la vente ou sur les saisies et un impact négatif sur la demande. Cela signifie qu'il sera plus difficile de vendre la propriété jusqu'à ce que les fondamentaux du marché s'améliorent.
Une erreur courante commise par les investisseurs qui s'appuient uniquement sur la différence de prix pour leur profit est qu'ils ne réalisent pas l'impact négatif des coûts de possession. Les dépenses peuvent inclure les versements hypothécaires, les taxes, les assurances et l'entretien pendant une longue période de commercialisation et de vente.
Fixer un délai pour vendre une propriété, puis actualiser le prix jusqu'à ce que la propriété se vende est un moyen d'éviter les frais de port excessifs. Il vaut beaucoup mieux vendre à un profit faible à nul que continuer à commercialiser une propriété à un prix qui garantira une longue période de commercialisation et donc des coûts de possession élevés pouvant entraîner des pertes.
The Bottom Line
Investir dans des actifs immobiliers non performants pour créer de la richesse est une stratégie viable, mais ce n'est pas un moyen de s'enrichir rapidement. Pour chaque histoire de chiffons à la richesse, il y a 10 personnes de plus qui ont perdu leur capital parce qu'elles ne se sont pas tenues au courant des changements dans les tendances du marché.
Ceux qui réussissent sur le marché des saisies ont étudié les stratégies et les tactiques d'autres investisseurs prospères. Ils ont mis le temps et les ressources nécessaires pour établir les contacts appropriés sur le marché nécessaires pour créer un avantage concurrentiel sur les autres. Mais consacrer du temps et de l'énergie à découvrir le marché immobilier local n'est qu'une des nombreuses stratégies que les investisseurs peuvent utiliser pour se démarquer de la concurrence. Le succès vient d'une acquisition soigneusement conçue et exécutée ainsi que de stratégies de sortie intelligentes.
