Introduite en même temps que l'impôt sur le revenu en 1913, la déduction d'impôt sur les intérêts hypothécaires est depuis devenue la déduction fiscale préférée de millions de propriétaires américains. Nous examinons ici les règles existantes derrière cette déduction, ainsi que les nouveaux changements résultant de la législation fiscale de décembre 2017.
Obtenir des déductions: qui est admissible
Dans la plupart des cas, tous les intérêts hypothécaires jusqu'à un certain niveau de prêt peuvent être déduits des impôts fédéraux américains, à condition que le propriétaire remplisse les conditions suivantes:
- Il ou elle dépose le formulaire 1040 et détaille les déductions sur l'annexe A. Il ou elle est légalement responsable du prêt - vous ne pouvez pas déduire les intérêts si vous effectuez un paiement sur le prêt de quelqu'un d'autre.Il ou elle a effectué le paiement sur une maison admissible.
Dette d’acquisition vs dette de capitaux propres: grande différence fiscale
Bien sûr, parce que les déductions sont réglementées par le gouvernement, les règles ne sont jamais aussi simples qu'elles le semblent à première vue. Il existe deux types de dettes qui génèrent des intérêts déductibles d'impôt. Le premier est la dette contractée pour acheter, construire ou améliorer votre maison. Ce type de dette est appelé «dette d'acquisition». Le deuxième type est une dette contractée à d'autres fins et connue sous le nom de «dette sur capitaux propres» car elle puise dans les capitaux propres de votre propriété. Cette distinction est devenue particulièrement importante depuis l'adoption de la nouvelle législation fiscale en décembre 2017 (voir Comment le projet de loi fiscale du GOP vous affecte ).
Le projet de loi comprend des changements importants dans le montant des intérêts que les emprunteurs peuvent déduire sur les prêts hypothécaires et les titres de propriété, ce qui rend les intérêts déductibles uniquement pour les prêts de 750 000 $ ou moins. De plus, les règles ont changé pour l'argent des prêts sur valeur domiciliaire qui n'est pas utilisé comme dette d'acquisition - par exemple, pour payer les frais médicaux ou universitaires plutôt que de rénover une maison. Voici quelques détails.
- Post-oct. Du 13 décembre 1987 au 16 décembre 2017, Dette: les intérêts sur une hypothèque souscrite pour acheter, construire ou améliorer votre maison après le 13 octobre 1987 ne peuvent être entièrement déduits que si la dette totale de toutes les hypothèques, y compris toute dette bénéficiant de droits acquis, s'élève à 1 million de dollars ou moins pour les couples mariés et à 500 000 $ ou moins pour les célibataires ou les couples mariés déposant séparément. Post-déc. 16 septembre 2017 jusqu'au 31 décembre 2025, Dette: les intérêts sur une nouvelle hypothèque souscrite pour acheter, construire ou améliorer votre maison ne sont entièrement déductibles que si la dette totale de toutes les hypothèques s'élève à 750 000 $ ou moins pour les couples mariés et à 500 000 $ ou moins pour les célibataires ou les couples mariés déposant séparément. (Également couvert: prêts dans le cadre d'un contrat contraignant qui était en vigueur avant le 16/12/17, tant que l'achat de la maison était clos avant le 01/04/18). Les intérêts sur les prêts plus anciens - et le nouveau refinancement de ces prêts plus anciens - restent déductibles à 1 million de dollars. Dette sur valeur domiciliaire après oct. Du 13 1987 au 16 décembre 2017: les intérêts sur les hypothèques de second rang (ou les lignes de crédit sur valeur domiciliaire) contractées pour des raisons autres que l'achat, la construction ou l'amélioration de votre maison doivent totaliser 100 000 $ ou moins pour les couples mariés et 50 000 $ ou moins pour les célibataires ou les couples mariés déposant séparément. Ils doivent également totaliser moins que la juste valeur marchande de votre maison moins la valeur de toutes les dettes bénéficiant de droits acquis et de toutes les dettes hypothécaires postérieures au 13 octobre 1987. Dette sur valeur domiciliaire après oct. Du 13 1987 au 16 décembre 2017: les intérêts sur les hypothèques de second rang (ou les lignes de crédit sur valeur domiciliaire) contractées pour des raisons autres que l'achat, la construction ou l'amélioration de votre maison ne sont pas du tout déductibles. C'est vrai. même si le prêt d'origine a été souscrit avant le 16 décembre 2017 et durera jusqu'au 31 décembre 2025. Ensuite, théoriquement, les règles de prêt reviendraient aux règles de l'après 1987.
La définition de «maison»
Le prochain obstacle que vous devez franchir est de vous assurer que votre propriété est une «maison qualifiée». Afin de répondre à cette définition, la propriété doit avoir des installations de couchage, de cuisine et de toilettes. Les éléments qui correspondent à cette définition peuvent comprendre votre résidence principale, une résidence secondaire, un condominium, une maison mobile, une roulotte ou un bateau.
Si votre résidence est une résidence secondaire, vous pouvez déduire les intérêts d'une seule résidence secondaire. Vous devez utiliser cette propriété au moins 14 jours au cours de l'année. Si votre résidence secondaire est une propriété locative, vous devez l'utiliser plus de 10% du temps que la propriété est louée. Si votre bien locatif ne répond pas à ces critères, l'intérêt ne peut pas être inscrit à l'annexe A et doit plutôt être inscrit à l'annexe E.
Refinancement
Ces dernières années, la baisse des taux d'intérêt a encouragé les propriétaires à refinancer leurs hypothèques. Le refinancement offre la possibilité de réduire les versements hypothécaires mensuels, de réduire la durée du prêt, ou les deux. Lorsque le refinancement est effectué sans endettement supplémentaire, tous les intérêts générés par l'hypothèque restent déductibles d'impôt. Lorsque les propriétaires utilisent leur maison comme une tirelire et se refinancent afin de souscrire des capitaux propres pour générer de l'argent de poche - c'est-à-dire, pour des raisons autres que l'achat, la construction ou l'amélioration de leur maison - la Home Equity Debt Post-October 13, 1987, Rules Appliquer: Vous ne pouvez déduire des intérêts que sur 100 000 $ ou moins, etc., selon votre statut fiscal. (Pour en savoir plus, lisez Quand (et quand ce n'est pas le cas) pour refinancer votre prêt hypothécaire .)
Le prouver à l'IRS
Dans le cas d'une vérification par l'Internal Revenue Service, vous devrez avoir une copie du formulaire 1098, Déclaration d'intérêt hypothécaire, qui devrait être fourni chaque année par la société qui détient votre hypothèque. Si vous versez votre versement hypothécaire à un particulier, vous devrez fournir le nom, le numéro de sécurité sociale et l'adresse du créancier hypothécaire, en plus du montant des intérêts payés. (Pour plus d'informations, voir Surviving the IRS Audit .)
The Bottom Line
La déduction d'impôt sur les intérêts hypothécaires est chérie par les propriétaires et méprisée par les partisans de la réforme de l'impôt sur le revenu. Les défenseurs de l'impôt forfaitaire sont favorables à la disparition de cette déduction et, depuis de nombreuses années, les législateurs américains des deux côtés de l'allée discutent de divers projets de réforme fiscale qui impliquent généralement la suppression de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. Il a survécu, sous une forme diminuée, dans la facture fiscale de 2017. Ce qui se passe ensuite reste à voir
Pour en savoir plus, consultez Comprendre la structure de paiement hypothécaire .
